Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Будівництво будівлі (будинку) для власної справи

Будівництво будівлі (будинку) для власної справи

Оформити земельну ділянку під будівництво – річ, безумовно, клопітка та складна. Але розв’язати її можна. Наступний етап – будівництво. Цей етап – не менш складний. Потрібно отримати дозвіл на будівництво, отримати вихідні дані на проектування, підготувати проектну документацію, зробити експертизу проекту, погодити та затвердити цей проект, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, а по закінченні будівництва отримати архтехпаспорт, а головне, пройти процедуру прийняття об’єкта в експлуатацію. Так що підприємцю, який вирішив будуватися, слід добре усвідомлювати, на що він іде. Але найчастіше результат того вартий. А щоб процес отримання дозвільних документів на будівництво не здавався темним лабіринтом, ми зараз докладно розглянемо, що на якому етапі потрібно зробити.

Отримання дозволу на будівництво

З чого потрібно почати? Почати потрібно з оформлення дозволу на будівництво об’єкта містобудування (далі – дозвіл на будівництво) (стаття 24 Закону про забудову1).
Дозвіл на будівництво потрібно отримувати в органах місцевої виконавчої влади. Для цього необхідно подати заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради чи Київської або Севастопольської міської державної адміністрації.
(1 Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III, зі змінами та доповненнями.)

До заяви додається документ, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів і матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, що додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови.

Так, зокрема, перелік документів і матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, містить (абзац 2 підпункту 6.6 Регіональних правил № 2192):
– виписку з рішення виконкому сільської, селищної або міської ради про надання земельної ділянки з визначенням цільового призначення;
– державний акт на право власності або право користування землею, акт установлення меж земельної ділянки в натурі;
– економіко фінансове обґрунтування проведення проектних і будівельних робіт (у разі необхідності кредитування);
– техніко-економічне обґрунтування запланованого будівництва – для об’єктів виробничого призначення;
– висновок державної екологічної експертизи – для екологічно небезпечних об’єктів.
(2 Типові регіональні правила забудови, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10.12.2001 р. № 219.)

Якщо сільською, селищною або міською радою прийнято рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, таке рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.

Дозвіл на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва до містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови (далі – комплексний висновок).

Зауважимо, що комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом місяця з дня звернення з приводу надання цього висновку. У свою чергу, для підготування комплексного висновку залучаються такі органи виконавчої влади, як органи землевпорядних, природоохоронних, санітарних, пожежних та інших органів виконавчої влади відповідно до їх компетенції, які залучаються до цієї процедури за дорученням уповноваженої особи місцевої державної адміністрації. Такі інстанції надають свої висновки спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом двох тижнів від дня звернення зацікавленої особи до цих органів.

Дозвіл на будівництво надається заявнику протягом двох місяців із дня подання заяви та надає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, проведення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Зверніть увагу: дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності або право користування (оренди) земельними ділянками. Крім того, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без отримання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю!

І ще один важливий момент. Дозвіл на будівництво має бути реалізовано протягом двох років, інакше він втрачає чинність, а його поновлення відбуватиметься в тому ж порядку, що і його надання.

Усе зазначене вище стосується механізму отримання дозволу на будівництво стосовно «новобудов». Як відомо, сам термін «будівництво» містить широкий сегмент понять. Це не тільки здійснення нового будівництва, але й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт.

Що стосується порядку отримання дозволу на проведення реконструкції, то він дещо відрізняється від вищенаведеного. Механізм надання дозволу на проведення реконструкції будинків, убудовано-прибудованих приміщень, горищ і мансард викладено в розділі 7 Регіональних правил № 219.

Так, для того щоб отримати дозвіл на проведення реконструкції вбудовано-прибудованого приміщення, замовнику потрібно звернутися з відповідною заявою до виконавчого комітету сільської, селищної або міської ради (підпункт 7.2 Регіональних правил № 219).

У такій заяві зазначається передбачене функціональне призначення об’єкта, чисельність працюючих, місткість. А до заяви додаються:
– документи, що посвідчують право власності на приміщення, або угода (договір) із власником на право проведення реконструкції;
– технічний паспорт на це приміщення.

Далі на підставі доручення виконкому відділ містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства районної державної адміністрації готує проект рішення виконавчого органу про дозвіл на реконструкцію, надання замовнику вихідних даних і виконання проектних робіт або обґрунтовану відмову, визначає архітектурно-планувальні вимоги та необхідний перелік технічних умов залежно від обсягів реконструкції або капітального ремонту. Строк підготовки такого проекту – 15 календарних днів (підпункт 7.3 Регіональних правил № 219).

Якщо ж приміщення переводиться з жилого в нежиле за рішенням виконкому сільської, селищної чи міської ради, то зазначене рішення одночасно є дозволом на розроблення відповідного проекту реконструкції цього приміщення. Проект рішення готується відповідним органом містобудування та архітектури за участі відповідних органів державного нагляду відповідно до законодавства.

Отримання вихідних даних на проектування

Наступний після отримання дозволу на будівництво етап – розроблення проекту об’єкта будівництва. Відповідно до статті 5 Закону про архітектуру3 розроблення такого проекту, а також передпроектні роботи провадяться на підставі вихідних даних на проектування, до яких належать:
– архітектурно-планувальне завдання;
– технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури;
– завдання на проектування.
(3 Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV, зі змінами та доповненнями 1)

Тобто наступне завдання – отримання вихідних даних на проектування.

Архітектурно-планувальне завдання

Архітектурно-планувальне завдання (далі – АПЗ) – документ, що містить комплекс містобудівних та архітектурних вимог і особливих умов проектування та будівництва об’єкта архітектури, що випливають із затвердженої містобудівної документації, місцевих правил забудови населених пунктів, відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.

АПЗ надається на проектування об’єктів архітектури для нового будівництва, розширення, реконструкції, реставрації (крім пам’яток історії та культури), капітального ремонту. Для розроблення та отримання АПЗ на нове будівництво або розширення об’єкта архітектури замовнику необхідно подати заяву до місцевого органу містобудування та архітектури (пункт 26 Порядку № 23284).

(4 Постанова КМУ «Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу» від 20.12.99 р. № 2328.)

До заяви додаються такі документи:
– рішення про погодження місця розташування об’єкта архітектури (дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт) разом із матеріалами попереднього погодження;
– згода власника земельної ділянки (землекористувача) на вилучення або тимчасове використання ділянки, якщо ділянка не перебуває у власності (користуванні) замовника;
– основні характеристики об’єкта архітектури (за намірами замовника);
– висновок уповноважених органів у галузі охорони пам’яток історії та культури:

а) Держбуду чи Мінкультури – у разі, коли будівництво намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури, унесених до Державного реєстру національного культурного надбання, заповідника, який оголошено таким рішенням Кабінету Міністрів України (колишньої Ради Міністрів УРСР) або якому в установленому порядку надано статус національного;

б) Республіканського комітету з охорони та використання пам’яток історії та культури Автономної Республіки Крим, структурних підрозділів облдержадміністрацій, Київської та Севастопольської міськдержадміністрацій, виконавчих органів міських рад міст обласного значення – у разі, коли будівництво намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури місцевого значення, заповідника, створеного за рішенням відповідного місцевого органу виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування;

– висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), отриманий замовником для вирішення питання погодження місця розташування об’єкта архітектури (надання дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт);
– викопіювання із генерального або ситуативного плану;
– для об’єктів архітектури промислового призначення: техніко-економічний прогноз потреб ресурсів, акт вибору земельної ділянки з відповідними матеріалами, погоджений для міст обласного значення, міст Києва та Севастополя – міським державним управлінням екологічної безпеки, для інших населених пунктів і територій – районними державними інспекціями екологічної безпеки, у тому числі для розташованих у межах промислових формувань – висновок територіальної проектної організації з питань промислового будівництва;

– у разі коли намічено здійснити розширення об’єкта архітектури – документ, який засвідчує наявність (відсутність) у замовника права власності на об’єкт архітектури, а за умови відсутності такого права – згода власника (власників) об’єкта архітектури на проведення зазначеного будівництва.

Для розроблення та одержання АПЗ на реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт об’єкта (крім пам’яток історії та культури) замовник подає заяву до місцевого органу містобудування та архітектури (пункт 27 Порядку № 2328).

До заяви додаються такі документи:

– з метою зміни функціонального призначення об’єкта архітектури – рішення про погодження місця розташування об’єкта разом з матеріалами попереднього погодження, в інших випадках – дозвіл на проведення проектно-вишукувальних робіт із відповідними матеріалами;
– документ, який засвідчує наявність (відсутність) у замовника права власності на об’єкт архітектури, а за умови відсутності такого права – згода власника (власників) об’єкта архітектури на проведення зазначеного будівництва;
– характеристика намірів замовника стосовно реконструкції, капітального ремонту (в тому числі зміни функціонального призначення, можливого перепланування), реставрації об’єкта архітектури;
– висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), отриманий замовником для вирішення питання погодження місця розташування об’єкта архітектури (надання дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт);
– висновок уповноважених органів у галузі охорони пам’яток історії та культури:

а) Держбуду чи Мінкультури – у разі, коли реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт намічено здійснити у зоні охорони пам’ятки історії та культури, унесеної до Державного реєстру національного культурного надбання, заповідника, оголошеного рішенням Кабінету Міністрів України (колишньої Ради Міністрів УРСР) або якому в установленому порядку надано статус національного;

б) Республіканського комітету з охорони та використання пам’яток історії та культури Автономної Республіки Крим, структурних підрозділів облдержадміністрацій, Київської та Севастопольської міськдержадміністрацій, виконавчих органів міських рад міст обласного значення – у разі, коли реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури місцевого значення, заповідника, створеного за рішенням відповідного місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;

– для об’єкта архітектури промислового призначення: техніко-економічний прогноз потреб ресурсів, акт вибору земельної ділянки з відповідними матеріалами, погоджений для міст обласного значення, міст Києва та Севастополя – міським державним управлінням екологічної безпеки, для інших населених пунктів і територій – районними державними інспекціями екологічної безпеки, у тому числі для розташованого в межах промислових формувань – висновок територіальної проектної організації з питань промислового будівництва.

Розмір плати за видачу АПЗ визначається згідно з установленими Порядком № 2328 розцінками із застосуванням індексу 2,535.2

(5 Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури «Про затвердження індексу до вартості робіт, пов’язаних із забудовою територій» від 28.02.2005 р. № 43.)

За умови подання всіх необхідних документів АПЗ надається замовнику в місячний термін. Однак якщо замовник одержує технічні умови не через орган, що надає АПЗ, готує їх власноручно або доручив цю роботу проектувальнику, АПЗ видається замовнику в місячний термін після подання необхідного пакета документів (див. вищезазначений перелік), крім тих документів, що необхідні для отримання технічних умов.

АПЗ діє протягом нормативного терміну проектування будівництва об’єкта будівництва, але в будь-якому разі не менше двох років з дати видачі. Після закінчення терміну дії АПЗ підлягає перереєстрації та продовженню в місцевому органі містобудування та архітектури, що видав його.

Відмову в наданні АПЗ може бути оскаржено до суду.

Зміни до наданого АПЗ може бути внесено тільки за згодою замовника місцевим органом містобудування та архітектури.

Після отримання АПЗ потрібно пройти низку інстанцій – для того, щоб зібрати технічні умови для забезпечення електро-, енерго, водопостачання, водовідведення, каналізації, теплопостачання та ін.

Технічні умови

Технічні умови (далі – ТУ) – це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта архітектури, які мають відповідати його розрахунковим параметрам, у тому числі водопостачання, каналізації, тепло, енерго, газопостачання, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телебачення, диспетчеризації, пожежної безпеки, а також особливих умов (пункт 17 Порядку № 2328). Перелік ТУ щодо інженерного забезпечення конкретного об’єкта архітектури визначається в АПЗ. Виконання ТУ є обов’язковим для всіх замовників, проектувальників і будівельників.

Звертаємо увагу, що всі відхилення та розбіжності в ТУ, що виникають при будівництві об’єкта, повинні, по-перше, мати чітку аргументацію причини таких відхилень, і, по-друге, бути погоджені замовником з організацією, що надала ТУ. Ця ж вимога стосується і випадків, коли з об’єктивних причин змінюються (переносяться) терміни завершення будівництва. Тут слід зазначити: якщо будівництво не може бути завершене у відповідний термін, то замовник повинен продовжити цей термін в організації, що видала ТУ. У противному разі ТУ втратять свою чинність.

Перелік документів, які слід подати для отримання ТУ, міститься в пункті 28 Порядку № 2328. До таких документів належать:
– план земельної ділянки (ситуаційний план);
– опитувальні листи за відповідно затвердженою формою, в яких викладено відомості про розрахункові параметри об’єкта архітектури (місткість, обсяги потреб води, тепло, електроенергії тощо), підписані замовником та проектувальником;
– для об’єктів архітектури промислового призначення – технічне завдання замовника, яке містить основні техніко-економічні та технологічні параметри об’єкта (у разі необхідності).
Перелік відомостей, що наводяться в ТУ, міститься в пункті 19 Порядку № 2328. Так, у ТУ вказуються:

а) основні відомості, у тому числі найменування та адреси об’єкта архітектури, замовника, проектувальника, вид будівництва, нормативні терміни проектування і будівництва;
б) джерела водо, тепло, енерго, газопостачання;
в) місце приєднання до відповідних інженерних мереж, вимоги щодо обладнання вузлів приєднання;
г) основні розрахункові інженерні параметри об’єкта архітектури, у тому числі:
для водопостачання – гарантована кількість та якість води господарсько-питного користування, тиск у місці підключення, умови використання систем зворотного та повторного промислового водопостачання, будівництва резервуарів чистої води, використання води на технічні потреби, насосних станцій для підкачування води, водомірних вузлів, обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж, витрати води на пожежогасіння;

для каналізації – кількість і якість стічних вод, вимоги щодо впровадження окремих систем промислової та господарсько-побутової каналізації, локальних очисних споруд промислових стоків, споруд і обладнання для утилізації або використання опадів, усереднювачів, вимірювачів стоків, ґрат тощо, обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж;

кількість і види твердих промислових та господарсько-побутових відходів, заходи щодо їх утилізації чи захоронення;

для теплопостачання – теплові навантаження абонента (максимальні та середні теплові потоки) із зазначенням видів теплоносія (гаряча вода, пара) і за видами теплоспоживання (опалення, вентиляція, кондиціювання повітря, гаряче водопостачання) з урахуванням перспективних навантажень; параметри теплоносія, гідравлічний режим у місці приєднання до теплової мережі з урахуванням зростання теплових навантажень у системі теплопостачання (тиск, включаючи статичний), температура теплоносія, а для води в тепломережі – також метод та графік центрального регулювання подачі тепла до системи теплопостачання; обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж, потужності теплогенератора, а також розширення або реконструкції установок для хімічного водоочищення та очищення конденсату теплового джерела; кількість, якість, режим відкачування зворотного конденсату, вимоги щодо його очищення, необхідність використання вторинних енергоресурсів на підприємстві, будівництва резервного джерела тепла або резервної тепломагістралі з урахуванням підвищення надійності теплопостачання об’єкта; вимоги щодо контрольно-вимірювальних приладів з диспетчеризації; межі балансової та експлуатаційної відповідальності енергопостачальної організації перед абонентом;

для енергопостачання – електричні навантаження об’єкта; характеристика мережі в місці підключення (підстанція, електростанція або лінія електропередачі, розподільне обладнання, секції розподільного обладнання, комірки); напруга, для якої мають бути розраховані повітряні або кабельні лінії, що живлять об’єкт; прогнозовані межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності; вимоги щодо компенсації реактивної потужності; вимоги щодо ведення обліку електроенергії; специфічні вимоги щодо електроустановок об’єкта, які приєднуються до ліній живлення енергопостачальної організації (необхідність резервного живлення, автоматичного захисту на вводах, виділення у разі необхідності відповідальних навантажень на окремі резервні лінії живлення тощо); резервна потужність для об’єктів, які підключатимуться з часом; режим роботи електротермічного обладнання, систем електричного опалення та електронагрівання; розрахункові значення струмів короткого замикання, вимоги щодо релейного захисту, автоматики, зв’язку, ізоляції та захисту від перенапруги; інші обґрунтовані вимоги, необхідні для виконання проекту електропостачання; в разі необхідності умови використання електроенергії для систем опалення;

для газопостачання – параметри проектного та діючого газопроводів, напрямки трасування або перекладення діючих газопроводів, особливі умови до проектування вентиляції, герметизації, обладнання люків колодязів та перехрещення газопроводів з іншими видами інженерних комунікацій;

для зливової каналізації – пропускна спроможність та вид водовідведення;
для телефонізації, радіофікації та електрозв’язку – потрібна ємність вводу та умови прокладення кабелю від існуючої мережі;

для телебачення – електричний розрахунок пристроїв системи, умови розміщення телевізійних антен, вибір обладнання та захист заземлення щогл телевізійних антен;
д) вимоги щодо влаштування зовнішнього освітлення;

е) вимоги щодо встановлення лічильників обліку споживання холодної та гарячої води, теплоенергії, природного газу, забезпечення їх цілорічної експлуатації;
є) умови для будівництва додаткових об’єктів, у тому числі пожежних депо, розширення або реконструкції системи відповідних мереж населеного пункту;

ж) обґрунтовані розміри пайової участі замовника у розвитку або реконструкції системи відповідних мереж населеного пункту.

У разі відсутності на відповідній території необхідного джерела водо, тепло, енерго, газопостачання або його недостатньої потужності може бути передбачено застосування автономних систем інженерного забезпечення за погодженням узгоджувальної комісії.
Усі організації незалежно від форми власності надають ТУ протягом 15 днів із дня звернення. Розгляд заяви провадиться тільки на підставі матеріалів і даних замовника без подання ТУ інших організацій.

ТУ діють протягом нормативного терміну проектування будівництва об’єкта, але в будь-якому разі не менше двох років із дати видачі. Відмову в наданні ТУ може бути оскаржено до суду.

Завдання на проектування

Завдання на проектування – це документ, в якому містяться вимоги замовника щодо планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень та властивостей об’єкта будівництва, його основних параметрів, вартості та організації будівництва та який складається відповідно до архітектурно-планувального завдання, технічних умов (стаття 1 Закону про архітектуру). Завдання на проектування адресується проектувальнику та може складатися замовником самостійно або за допомогою сторонніх осіб, у тому числі разом із проектувальником.

Підготовка проектної документації

Одержавши всі дані за проектом, можна переходити до стадії розроблення проектної документації.

Проектні та вишукувальні роботи виконуються на підставі договорів (контрактів), укладених між замовниками та проектувальниками. Слід мати на увазі, що відповідно до пункту 30 статті 9 Закону про ліцензування6 проектні роботи можуть здійснюватися тільки на підставі ліцензії. Тому при виборі проектанта слід переконатися в наявності ліцензії на право проведення відповідних проектних робіт.

(6 Закон України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» від 01.06.2000 р. № 1775-III.)

Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації на будівництво визначено ДБН А.2.2-3-2004 «Державні будівельні норми України. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» від 20.01.2004 р. № 8 (далі – ДБН А.2.2-3-2004).3

Згідно зі статтею 7 Закону про архітектуру проектна документація розробляється під керівництвом або з обов’язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, і засвідчується його підписом та особистою печаткою.

Експертиза проекту

Проекти будівництва, а саме передпроектна документація (техніко-економічні обґрунтування та техніко-економічні розрахунки інвестицій, ескізні проекти) і проектно-кошторисна документація (проекти, робочі проекти, робоча документація), перед їх затвердженням підлягають комплексній державній експертизі згідно зі статтею 7 Закону про архітектуру та Порядком № 4837.

(7 Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи, затверджений постановою КМУ від 11.04.2002 р. № 483.)

Комплексна державна експертиза включає:
– державну інвестиційну експертизу;
– державну санітарно-гігієнічну експертизу;
– державну екологічну експертизу інвестиційних проектів будівництва об’єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку;
– державну експертизу проектно-кошторисної документації у частині пожежної безпеки;
– державну експертизу проектів будівництва об’єктів виробничого призначення у частині охорони праці;
– державну експертизу інвестиційних програм, що стосується енергозбереження, та енерготехнологічної частини проектно-кошторисної документації;
– державну експертизу проектів будівництва потенційно небезпечних об’єктів виробничого призначення у частині протиаварійного захисту.

Проведення комплексної державної експертизи забезпечується, як правило, місцевими та галузевими (міжгалузевими) службами Української інвестиційної експертизи.

Вартість проведення комплексної державної експертизи визначається відповідно до наказу Держбуду України «Про затвердження показників визначення вартості проведення комплексної державної експертизи проектів будівництва» від 07.05.2002 р. № 88 (далі – Порядок № 88).

Загальний термін проведення комплексної державної експертизи проектів будівництва не має перевищувати 45 календарних днів (з можливістю продовження до 120 днів в окремих випадках).

Висновок комплексної державної експертизи складається на підставі висновків виконавців її складових частин, затверджується керівником служби Укрінвестекспертизи та є дійсним протягом терміну дії вихідних даних на проектування.

Слід зазначити, що не всі проекти підлягають комплексній державній експертизі. Об’єкти, затвердження проектів будівництва яких у межах законодавства України не вимагає висновку комплексної державної експертизи, зазначено в наказі № 1878.4* Наприклад, не потребують комплексної державної експертизи малі архітектурні форми, будівництво одноповерхових будинків цивільного призначення з легких збірно-розбірних конструкцій, а також інших конструкцій площею до 100 кв. м, з наметами та майданчиками для розширення зони торгівлі та громадського харчування в теплу пору року, спорудження яких не призведе до знесення існуючих споруд або винесення існуючих підземних, надземних комунікацій (при дотриманні ряду умов).

(8 Наказ Державного комітету з будівництва та архітектури «Про затвердження Переліку об’єктів, затвердження проектів будівництва яких у межах законодавства України не потребує висновку комплексної державної експертизи» від 12.11.2003 р. № 187.)

Погодження та затвердження проекту

Проектна документація погоджується з місцевими органами містобудування та архітектури відповідно до місцевих правил забудови щодо архітектурно-планувальних рішень, розміщення, раціонального використання призначеної для відведення території, відповідності передбачених рішень до вимог архітектурно-планувального завдання, містобудівної документації.

Погодження проектних рішень організаціями, визначеними законодавством, управліннями містобудування, архітектури та службами експлуатації здійснюється в одній інстанції зазначеного органу в термін до 15 днів, якщо законодавчими та іншими нормативними актами не передбачено інші терміни (підпункт 9.11 ДБН А.2.2-3-2004).

Відповідно до підпункту 9.16 ДБН А.2.2.3-2004 подання проектної документації на погодження, експертизу та затвердження є обов’язком замовника. Проектувальник за необхідності бере участь у розгляді проектних рішень в експертних організаціях. Однак за дорученням замовника подання проектної документації на погодження та експертизу може взяти на себе проектувальник за його згодою та за окрему плату.

За наявності позитивного висновку комплексної державної експертизи, а також рішення органу містобудування та архітектури про погодження проекту, відбувається остаточне затвердження проекту замовником.

Проекти будівництва, фінансовані із залученням коштів Державного бюджету України, республіканського бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів, а також коштів підприємств, установ і організацій державної власності, затверджуються відповідно до Порядку № 483.

Проекти будівництва, фінансовані за рахунок інших джерел, затверджуються в порядку, визначеному замовником (інвесторами).

Унесення змін до затвердженого проекту проводиться винятково за згодою архітектора – автора проекту, а в разі відхилення від умов вихідних даних на проектування – відповідно за погодженням органів містобудування та архітектури, підприємствами та організаціями, що надали ці вихідні дані, і замовником.

На підставі затвердженого проекту за участі архітектора розробляється робоча документація, відповідно до якої підрядник здійснюватиме будівництво (стаття 8 Закону про архітектуру).

Отримання дозволу на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт – це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт, що надається та реєструється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю (стаття 29 Закону про забудову). Виконання будівельних робіт без вищезгаданого дозволу забороняється5*.
Порядок та умови надання дозволу на виконання будівельних робіт із нового будівництва, розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту об’єктів визначено в Положенні № 2739.

(9 Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Держбуду України від 05.12.2000 р. № 273.)

Перелік документів, які слід подати забудовнику (замовнику) для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, міститься в підпункті 2.1 Положення № 273.

Так, для отримання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник (замовник) повинен подати до інспекції держархбудконтролю такі документи:
а) заяву забудовника (замовника);
б) рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта містобудування;
в) документ, що посвідчує право власності забудовника (замовника) чи право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, на якій буде розміщено об’єкт містобудування;
г) комплексний висновок державної інвестиційної експертизи;
ґ) документи про призначення відповідальних виконавців робіт (виконроба, осіб, які виконують технічний нагляд, авторський нагляд);
д) затверджену в установленому порядку проектну документацію (будівельний генеральний план та паспорт фасаду у двох примірниках, пояснювальну записку для реєстрації).

У разі проведення реконструкції, реставрації, капітального ремонту та технічного переоснащення будинків, споруд та інших об’єктів без зміни цільового призначення об’єкта замовник (забудовник), крім рішення виконавчого органу відповідної ради, Київської та Севастопольської державної адміністрації про дозвіл на будівництво подає також копію документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмову згоду його власника на проведення зазначених робіт.

Видається та реєструється дозвіл на виконання будівельних робіт протягом одного місяця з дня подання заяви. Відмову в наданні такого дозволу може бути оскаржено до суду.
Дозвіл видається на весь термін будівництва об’єкта (нормативний чи передбачений контрактом). Якщо цього терміну не було дотримано, то продовження дії дозволу встановлюється на термін, що не перевищує одного календарного року.

Термін дії дозволу на виконання підготовчих робіт установлюється залежно від часу, необхідного для їх виконання (відповідно до календарного плану).

Після закінчення терміну дії дозволу забудовник (замовник) повинен завчасно продовжити його в інспекції держархбудконтролю. Продовження терміну дії дозволу здійснюється на підставі листа забудовника (замовника), в якому наводиться перелік виконаних на об’єкті містобудування робіт, зазначено відповідальних за проведення будівельних робіт інженерно-технічних працівників будівельної організації, працівників, які здійснюють технічний та авторський нагляд.

Якщо дозвіл на виконання будівельних робіт не було завчасно продовжено після закінчення його терміну дії, то будівництво вважається самовільним.

Інформація про отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а також відомості про замовника та підрядників будівельних робіт розміщуються на стенді, розташованому на будівельному майданчику в доступному для огляду місці.

Перелік будівельних робіт, для виконання яких не потрібний дозвіл, наведено у розділі 4 Положення № 273 і включає такі роботи:

1. Поточний ремонт будівель та споруд без зміни призначення приміщень.
2. Капітальний ремонт та реконструкція повітряних лінійних електромереж.
3. Відновлення просілого або влаштування нового мостіння навколо будівлі з метою охорони ґрунту під фундаментами від розмивання або перезволоження.
4. Захист мереж від електрокорозії.
5. Відновлення або улаштування нових тротуарів.
6. Відновлення або улаштування нових прибудинкових проїзних доріг.
7. Улаштування дитячих майданчиків, майданчиків для відпочинку людей, озеленення прибудинкової території. Будівництво спортивних майданчиків у дворах, а також у межах мікрорайонів.
8. Улаштування декоративної огорожі висотою до 1 метра навколо майданчиків літніх кафе (літні майданчики для торгівлі і обслуговування населення без навісів).
9. Тимчасові будівлі та споруди, зведення яких не потребує виконання робіт з улаштування фундаментів.
10. Проведення робіт, пов’язаних із ліквідацією аварій (обрушень) та відновленням функціонування об’єктів для забезпечення життєдіяльності населення при надзвичайних ситуаціях.

Зверніть увагу: видача дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства вздовж автомобільних доріг загального користування здійснюється відповідно до Порядку видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затвердженого наказом Державної служби автомобільних доріг України від 29.09.2005 р. № 414.

Завершення будівництва

Після того як будівництво об’єкта завершено, складається архітектурно-технічний паспорт (далі – архтехпаспорт) завершеного об’єкта будівництва та відбувається прийняття об’єкта в експлуатацію.

Архтехпаспорт складається на кожний об’єкт архітектури, будівництво якого вже завершено, але який ще не прийнято в експлуатацію.

Архтехпаспорт складається за замовленням замовника (забудовника) генеральним проектувальником об’єкта архітектури за участі генерального підрядника в 3-х примірниках (оригінал і 2 копії) на кожний завершений будівництвом об’єкт до прийняття його в експлуатацію.

Ціль його складання – забезпечення архітектурної, конструктивної, технічної та функціональної ідентифікації об’єкта архітектури та надійної його експлуатації.

В архтехпаспорті міститься інформація про замовника, архітектора – автора проекту та інших розробників проекту, підрядника, місце та термін зберігання проектної документації, а також основні характеристики об’єкта архітектури та гарантійні зобов’язання виконавців проектних і будівельних робіт. Крім цього, зазначаються особливі умови щодо експлуатації об’єкта архітектури, а також його окремі елементи (деталі фасадів, інтер’єри, благоустрій, наявність творів монументального та декоративного мистецтва тощо), що не підлягають змінам без згоди архітектора – автора проекту та органу містобудування та архітектури, а за відсутності архітектора – автора проекту – органу містобудування та архітектури.

Архтехпаспорт разом з іншими документами, передбаченими ДБН А.3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів. Основні положення»,6* направляється на розгляд державній приймальній (технічній) комісії з прийняття об’єкта в експлуатацію. Невідповідність стану об’єкта на момент роботи комісії даним в архтехпаспорті є підставою для відмови комісії в прийнятті об’єкта в експлуатацію.

Після підписання акта державної приймальної (технічної) комісії архтехпаспорт передається до відповідного органу містобудування та архітектури для затвердження. Після затвердження один примірник копії архтехпаспорта залишається в архіві відповідного органу містобудування та архітектури, другий примірник копії передається генпроектувальнику, а оригінал – замовнику (забудовнику).

Архтехпаспорт зберігається власником об’єкта архітектури, архітектором – автором проекту та відповідним органом містобудування та архітектури протягом усього періоду експлуатації цього об’єкта.

При зміні власника архітектурного об’єкта архтехпаспорт разом із проектною документацією передається новому власнику.

При втраті власником архтехпаспорта відповідні органи містобудування та архітектури видають йому дублікат.

Прийняття об’єкта в експлуатацію

Ті об’єкти, будівництво яких уже закінчене, підлягають прийняттю в експлуатацію. Цю вимогу закріплено у ст. 18 Закону про містобудування. Забороняється експлуатація об’єктів, не прийнятих у встановленому законодавством порядку.

На сьогодні завершені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію відповідно до Порядку № 124310.

(10 Порядок прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 22.09.2004 р. № 1243.)

Процедура прийняття в експлуатацію полягає в підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об’єктів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Прийняття робочою комісією

У деяких випадках, перш ніж об’єкт пройде прийняття держкомісією, може вимагатися прийняття об’єкта робочою комісією.

Відповідно до Порядку № 1243 робочими комісіями попередньо (до пред’явлення державним приймальним комісіям) мають прийматися такі об’єкти:

– об’єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць понад 50 осіб або вартістю понад 5 млн. грн.;
– об’єкти житлово-громадського призначення III, IV і V категорій.
Прийняття робочою комісією починається з того, що, завершивши будівельні роботи, генеральний підрядник направляє замовнику письмове повідомлення про закінчення будівництвом об’єкта з проханням створити робочу комісію.
Замовник, одержавши таке повідомлення, повинен не пізніше ніж у п’ятиденний термін зібрати робочу комісію.
До складу комісії включаються представники:
– генпідрядника, субпідрядної організації;
– генерального проектувальника (автор проекту);
– експлуатаційної організації;
– інспекції державного архітектурно-будівельного контролю;
– органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, пожежного нагляду, нагляду з охорони праці, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, які здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об’єкта.

На підставі проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність об’єкта до пред’явлення державній приймальній комісії.

Результати перевірки робочою комісією оформляються актами за формами, затвердженими Держбудом.

Прийняття держкомісією

Тепер розглянемо, як відбувається прийняття об’єкта держкомісією.

Насамперед замовник зобов’язаний звернутися до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з пропозицією щодо створення державної приймальної комісії.
Склад державної приймальної комісії майже такий, як і робочої. Відмінність полягає лише в тому, що до складу державної комісії входять представники органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який створив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якої розташований об’єкт.

Додатково до складу приймальної комісії може бути задіяно представників Мінприроди, Мінпраці, Держнаглядохоронпраці, Держкоменергозбереження, Держатомрегулювання.
Період звернення з пропозицією створити держкомісію обмежений, тому не слід баритися.
Замовник повинен звернутися протягом 5 днів після:

– отримання від генпідрядника повідомлення про закінчення будівництва;
– підписання акта робочої комісії (для випадку, коли попередньо скликається робоча комісія).
Якщо замовник устиг, то далі справа вже за держорганом. Комісія створюється протягом 10 днів після звернення замовника.
Що стосується часу її роботи, то він не може як тривати нескінченно, так і бути регламентованим. Термін прийняття в експлуатацію не має перевищувати 30 днів, а при прийнятті об’єктів вартістю 30 млн. грн. і більше може бути продовжений, але не має перевищувати 60 днів. При цьому термін, установлений для прийняття, не включається до загального терміну будівництва об’єкта.

Тепер безпосередньо про те, що та як перевіряється.

Під час перевірки перевіряється відповідність характеристик закінченого будівництвом об’єкта до нормативних вимог і проектних показників, тому основна увага приділяється проектній та технічній документації.

Прийняття в експлуатацію об’єкта здійснюється тільки за умови закладення проектної документації до страхового фонду документації. Це має бути підтверджено відповідним актом, виданим Державним департаментом страхового фонду документації.

Замовник, генеральний підрядник разом із генеральним проектувальником подають до державної приймальної комісії:

– проектну та виробничу документацію;
– пред’являють виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне підтвердження відповідності виконаних робіт до вихідних даних на проектування об’єкта.

Усі передбачені проектною документацією та державними нормами роботи мають бути виконані. Обладнання повинно бути змонтованим і випробуваним.

На об’єкті виробничого призначення, де встановлено технологічне обладнання, також має бути проведено пусконалагоджувальні роботи відповідно до технологічного регламенту, передбаченого проектом, створено безпечні умови для праці виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, пожежної безпеки, екологічних і санітарних норм.

Коли об’єкт приймається в експлуатацію у I або IV кварталі, терміни виконання окремих видів робіт (з опорядження фасадів, благоустрою території тощо), здійснення яких неможливе через несприятливі погодні умови, може бути перенесено. Перелік таких робіт і терміни їх виконання визначаються державною приймальною комісією, про що робиться відповідний запис в акті прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Державна приймальна комісія не має права вимагати виконання на закінченому будівництвом об’єкті додаткових видів робіт, крім передбачених проектом будівництва та наданими для цього об’єкта вихідними даними.

За результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, форма якого затверджується Держбудом.
Замовник самостійно забезпечує підготовку акта для підписання членами державної приймальної комісії. Але підписати цей документ повинні всі члени комісії.

За відсутності підписів окремих членів державної приймальної комісії затвердження акта про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта не допускається.

Якщо хтось із членів комісії відмовляється підписувати акт, він зобов’язаний у письмовій формі подати голові комісії та до органу, який він представляє, обґрунтування своєї відмови. У цьому випадку керівник відповідного органу зобов’язаний узяти безпосередню участь у врегулюванні спірних питань і може підписати акт замість члена комісії, який відмовився від підписання.

Підкреслимо, що якщо замовник не порозумівся з членом комісії, у нього є шанс погодити прийняття в експлуатацію об’єкта з начальником незговірливого учасника перевірки.

Акт державної приймальної комісії підлягає затвердженню в 15-денний термін органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, який створив цю комісію. Після цього акт реєструється в інспекції державного будівельно-архітектурного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт.

Датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію цього об’єкта органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, який створив цю комісію.

У цій статті ми поетапно розглянули, в якому порядку оформляються дозвільні документи для будівництва та як відбувається оформлення документів на завершальному етапі будівництва. Нижче наведемо основні висновки, що випливають із цієї статті.

Висновки

1. Дозвіл на будівництво потрібно одержувати в органах місцевої виконавчої влади. Для цього слід подати заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської, Севастопольської міської державної адміністрації.

Якщо сільською, селищною або міською радою було прийнято рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, таке рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.

2. Розмір плати за видачу АПЗ і ТУ визначається згідно з установленими Порядком № 2328 розцінками із застосуванням індексу 2,53.

3. Проектні та вишукувальні роботи виконуються на підставі договорів (контрактів), укладених між замовниками та проектувальниками. Проектна документація розробляється під керівництвом або за обов’язкової участі архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, і засвідчується його підписом та особистою печаткою.

4. Проекти будівництва, а саме передпроектна документація (техніко-економічні обґрунтування та техніко-економічні розрахунки інвестицій, ескізні проекти) і проектно-кошторисна документація (проекти, робочі проекти, робоча документація), перед їх затвердженням переважно підлягають комплексній державній експертизі.

5. Погодження проектних рішень організаціями, визначеними законодавством, управліннями містобудування, архітектури та службами експлуатації здійснюється в одній інстанції зазначеного органу в термін до 15 днів.

6. Ті об’єкти, будівництво яких уже завершено, підлягають прийняттю в експлуатацію.


Олеся Александрова, «Власне Діло»



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее