Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Ремонт и улучшения арендуемого помещения (здания)

Ремонт и улучшения арендуемого помещения (здания)

Любой арендатор заинтересован в том, чтобы арендуемое им помещение всегда находилось в надлежащем рабочем состоянии, поскольку только в таком случае он может в полной мере извлекать из него все те полезные свойства, которые вытекают из предназначения того или иного помещения. Поэтому вопросы ремонта и улучшений арендуемых помещений всегда были и будут актуальными для арендаторов.

Для эффективного решения таких вопросов арендатору следует четко еще до заключения договора аренды выяснить для себя содержание понятий «ремонт» и «улучшения», их виды, чтобы с учетом конкретных обстоятельств (вид арендуемого помещения, его состояние, арендодатель и пр.) наиболее удобно урегулировать указанные моменты в договоре.

Различия между ремонтом и улучшениями

Прежде всего, следует понимать, что с точки зрения гражданского законодательства ремонт и улучшения являются разными правовыми категориями.

Ремонт предполагает поддержание объекта в рабочем состоянии и направлен он на предотвращение преждевременного износа и выхода из строя объекта. После ремонта ничего не улучшается, а только восстанавливается первоначальный ресурс объекта.

Улучшения же предусматривают внесение в объект дополнительных усовершенствований, материалов и пр., которые повышают возможности использования объекта и его материальную ценность. Государственный комитет статистики Украины в своем приказе «Об утверждении формы одноразового государственного статистического наблюдения № 1-амортизация» от 15.12.2003 г. № 444 определил улучшения объекта основных средств как расходы, связанные с модернизацией, модификацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией объекта основных средств, в результате чего увеличиваются будущие экономические выгоды, первоначально ожидаемые от его использования.

Иными словами, результатом улучшений является рост (по крайней мере, существует вероятность роста) будущих экономических выгод от использования объекта, а в результате ремонта лишь восстанавливаются или сохраняются будущие экономические выгоды.

Не вдаваясь подробно в бухгалтерский и налоговый учет операций по ремонту и улучшению арендованных основных средств, заметим лишь, что гражданско-правовое различие между ремонтом и улучшениями перекликается с принципами бухгалтерского учета, согласно которым ремонт к улучшениям не относится. А вот налоговые нормы в этом контексте отличаются, поскольку в соответствии с ними все виды ремонтов признаются улучшениями, расходы на которые увеличивают стоимость соответствующей группы основных фондов (за исключением 10 % таких расходов, понесенных в течение года, которые включаются сразу в валовые расходы).

Виды ремонтов и улучшений

Гражданский кодекс Украины, регулируя вопросы арендных взаимоотношений, называет два вида ремонтов – текущий и капитальный, однако их определение в самом кодексе отсутствует. Компетентный государственный орган в этой сфере – Госкомитет по строительству и архитектуре – в письме от 30.04.2003 г. № 7/7-401 указал, что:

– капитальный ремонт здания – это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом или разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшения планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта. Капитальный ремонт предполагает приостановление на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его частей (при условии их автономности);

– текущий ремонт – это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предотвращение преждевременного износа конструкций и инженерного оснащения. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ по текущему ремонту может учитывать отдельные работы, которые классифицируются как относящиеся к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов здания).

С примерным перечнем работ, входящих в капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, ознакомиться можно в приказе Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150.

Видами улучшений объектов являются их модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и другие улучшения. Реконструкция в законодательстве определяется как перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры). Другие виды улучшений законодательством не определяются (за исключением некоторых частных случаев). Примером улучшений может служить установка арендатором в помещении видео и/или аудиоаппаратуры.

(ГСН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства».)

Порядок осуществления ремонтов

По общему правилу (под таковым понимается норма, установленная законодательством и которая будет применяться к регулированию отношений между сторонами договора аренды, если они в договоре это положение не урегулировали), обязанность по проведению ремонта помещения возлагается:

– на арендатора – если это текущий ремонт;

– на арендодателя – если это капитальный ремонт.

Это означает, что если в договоре аренды ни слова не сказано о порядке проведения ремонта, то по умолчанию текущий ремонт обязан проводить арендатор, а капитальный – арендодатель. Однако приведенная норма является диспозитивной, т. е. стороны по договору могут установить иной порядок проведения ремонта, что должно найти отражение в договоре.

В том случае, когда обязанность проведения ремонта возложена на одну сторону договора аренды, а фактически его осуществляет (несет расходы) другая сторона, то, в принципе, с точки зрения гражданско-правовых отношений это не повлечет за собой признание договора аренды недействительным. Однако в налоговом понимании в том случае, если другая сторона не получит от первой компенсации расходов по ремонту, такие действия могут быть расценены как бесплатно оказанные услуги со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Поэтому лучше не допускать подобного, а четко следить за тем, чтобы расходы по ремонту несла именно та сторона, на которую эта обязанность возложена. И если все-таки по каким-либо причинам ремонт будет проводить другая сторона, то лучше подписать дополнительное соглашение в части изменения обязанностей по проведению ремонта. А если провели ремонт без предварительного подписания дополнительного соглашения, то в дальнейшем обязательно следует показать возмещение расходов стороне, проводившей ремонт: это можно осуществить путем зачета встречных однородных требований (зачесть в соответствующей части обязательства по оплате услуг по ремонту и обязательства по арендой плате) либо уменьшения обязательств арендатора по арендной плате.

Что касается сроков проведения ремонтов, то необходимо учитывать следующее. В силу того, что текущий ремонт проводится по причинам, которые нельзя заранее предусмотреть, в законодательстве отсутствуют установленные сроки его проведения. Как указал в вышеупомянутом письме Госкомитет по строительству и архитектуре, текущий ремонт должен производиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). Фактически на практике текущий ремонт проводится по мере возникновения обстоятельств, которые требуют восстановления или поддержания в рабочем состоянии соответствующих элементов арендуемых помещений.

Капитальный же ремонт, согласно ст. 776 Гражданского кодекса, должен быть проведен в разумный срок, если таковой не установлен сторонами в договоре аренды. Во избежание лишних недоразумений и разногласий по поводу сроков проведения капитального ремонта, их лучше устанавливать в договоре, тем более, что понятие «разумный срок» не имеет нормативного определения и разрешить спор можно будет только в суде.

Возможны также случаи, когда обязательства по ремонту не выполняются. Поскольку с обязательством одной стороны корреспондирует право другой стороны требовать исполнения этого обязательства, то та сторона договора аренды, на которую не возложена обязанность проведения ремонта, имеет право, как минимум, требовать его проведения. Если речь идет о капитальном ремонте, то арендатор в случае его непроведения арендодателем (если на последнего возложена такая обязанность и такое непроведение препятствует использованию помещения по назначению) имеет также право:

– самостоятельно провести ремонт и зачесть его стоимость в счет арендной платы или требовать возмещения стоимости ремонта (здесь арендатору следует учитывать, что арендодатель может возражать по поводу стоимости ремонта, поэтому фактически арендатор может претендовать только на возмещение стоимости ремонта, определенной по рыночным ценам);

– требовать расторжения договора и возмещения убытков (под расторжением следует понимать процедуру по предъявлению арендодателю требования подписать соглашение о досрочном прекращении договора аренды, а в случае его отказа – обращение в суд с иском о расторжении договора).

Если же арендатор, который должен проводить капитальный ремонт, не приступил к его проведению, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды.

Порядок осуществления улучшений

Опять-таки по общему правилу, арендатор может проводить улучшения арендуемого объекта только при наличии согласия арендодателя. Форма согласия законодательством не определена. На практике такое согласие может содержаться в тексте самого договора, который может содержать пункт, гласящий, что с подписанием данного договора арендодатель дает согласие на проведение улучшений. Оформленное подобным образом согласие может иметь ограничительные моменты. Например, можно указать, что согласие касается только улучшений, стоимость которых не будет превышать установленный размер, а на другие улучшения требуется отдельное согласие. Во избежание недоразумений в договоре лучше сразу определить форму такого дополнительного согласия (это же касается и случая, когда согласно договору на все виды улучшений необходимы будут отдельные согласия). Как показывает практика, наиболее эффективными являются согласия, данные в письменной форме.

Судьба улучшений, осуществленных арендатором, зависит от двух обстоятельств: от их характера и наличия предварительного согласия арендодателя на их проведение:

а) улучшения осуществлены с согласия арендодателя – арендатор имеет право:
– либо получить возмещение осуществленных расходов по улучшению (порядок возмещения лучше сразу оговаривать в договоре или в дополнительном соглашении к нему);
– либо зачесть стоимость улучшений в счет арендной платы (в данном случае достаточно будет письма от арендатора о том, что он провел зачет);
– либо изъять улучшения, если они отделимы от объекта аренды без его повреждения.
Здесь также следует учитывать, что изъять улучшения можно будет в том случае, если об этом будет прямо указано в договоре либо если стороны подпишут соответствующее допсоглашение, иначе арендатор сможет воспользоваться только одним из первых двух указанных прав. И еще: если арендатор ни одним из указанных прав не воспользуется, то улучшения будут считаться бесплатно предоставленными;

б) улучшения проведены без согласия арендодателя:
– если улучшения отделимы от объекта аренды без его повреждения, арендатор имеет право их изъять;
– если улучшения неотделимы, то арендатор, по общему правилу, не имеет права на возмещение их стоимости (если стороны не договорятся о возмещении, улучшения будут считаться переданными бесплатно).

Сергей Ефимов


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее