Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Розрахунок площ земельних ділянок під будівлями та спорудами (їх частинами) при оподаткуванні земельних ділянок, зайнятих житловим фондом, та при наданні їх в оренду

Розрахунок площ земельних ділянок під будівлями та спорудами (їх частинами) при оподаткуванні земельних ділянок, зайнятих житловим фондом, та при наданні їх в оренду

Землі України згідно зі ст. 19 Земельного кодексу поділяються на категорії відповідно до основного цільового призначення. Кожна з категорій має свої правові та соціально-організаційні засади. Використання й оподаткування земель житлової та громадської забудови не є винятком і також мають свої особливості.

Відповідно до ст. 38 Земельного кодексу до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Земельні ділянки, на яких розташовано зазначені об'єкти, надаються у власність чи користування суб'єктам господарювання за проектами забудови з урахуванням прибудинкової території.

Згідно з Житловим кодексом житловий фонд включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд). До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Як виняток переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (ст. 42 Земельного кодексу).

Слід навести визначення терміна «прибудинкова територія». Відповідно до Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого наказом Держкомітету України по земельних ресурсах, Держкомітету України по житлово-комунальному господарству, Держкомітету України у справах містобудування і архітектури, Фонду держмайна України від 05.04.96 р. № 31/30/53/396 (зареєстровано в Мін'юсті України 26.04.96 р. за № 203/1228) прибудинкова територія – це встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд.

Прибудинкова територія включає:
• територію під житловим будинком (житловими будинками);
• проїзди та тротуари;
• озеленені території;
• ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;
• майданчики для відпочинку дорослого населення;
• майданчики для занять фізичною культурою;
• майданчики для тимчасового зберігання автомобілів;
• майданчики для господарських цілей;
• майданчики для вигулювання собак;
• інші території, пов'язані з утриманням та експлуатацією будинків та інших пов'язаних з ними об'єктів.

Розміри земельних ділянок прибудинкових територій визначаються пропорційно залежно від загальної площі житлових, допоміжних і нежилих приміщень, поверховості будинків, їх розташування в межах населеного пункту відповідно до державних норм, правил і затвердженої проектно-технічної документації.

Межі земельних ділянок прибудинкових територій встановлюються за проектами відведення цих ділянок відповідно до затверджених у встановленому порядку норм і проектно-технічної документації.

Прибудинкові території (земельні ділянки) передаються у власність або надаються в користування відповідними органами місцевого самоврядування, у тому числі на умовах оренди.

Згідно зі ст. 193 Земельного кодексу процедуру визначення факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками встановлює державний земельний кадастр. Наявність земель за їх категоріями обліковується землевпорядними органами, підпорядкованими Держкомітету України по земельних ресурсах відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми № № 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженої наказом Держкомстату України від 05.11.98 р. № 377 (зареєстровано в Мін'юсті України 14.12.98 р. за № 788/3228, за текстом – Інструкція № 6-зем).

Отже, визначення розмірів земельних ділянок під будівлями (їх частинами) та прибудинкових територій належить до компетенції підрозділів землевпорядних органів, підпорядкованих Держкомітету України по земельних ресурсах.

Спори, пов'язані з користуванням прибудинковими територіями між власниками житлових будинків та іншими юридичними особами, розглядаються відповідно до чинного законодавства України.

Щодо оподаткування земельних ділянок, то слід зазначити, що справляння плати за землю здійснюється відповідно до Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-ХІІ (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями), який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, пільги щодо плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку. Статтею 2 цього Закону встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Сплачують земельний податок власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів – учасників угоди про розподіл продукції. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яку передано у власність або надано в користування, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктами плати за землю (платниками) є власники землі і землекористувачі, у тому числі орендарі, тобто безпосередньо юридичні або фізичні особи, яким землю передано у власність або надано в користування, у тому числі на умовах оренди (ст. 5 Закону № 2535-ХІІ).

Оподаткування земельних ділянок здійснюється залежно від їх цільового використання. Оскільки об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яку передано у власність або надано в користування, при обкладанні земельним податком підприємств та організацій слід враховувати, яку земельну ділянку відведено таким підприємствам чи організаціям, відповідно від цього залежатиме розмір земельного податку.

Підставами для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, для орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, підставою є договір оренди такої земельної ділянки (ст. 13 Закону № 2535-ХІІ).

Власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання їх за цільовим призначенням (статті 91, 96 Земельного кодексу).

Пунктом 5 ст. 7 Закону № 2535-ХІІ встановлено, що податок за земельні ділянки, зайняті житловим фондом, сплачується у розмірі 3 % суми земельного податку, обчисленого відповідно до частин першої і другої цієї статті. Інші земельні ділянки, у тому числі нежитловий фонд, обкладаються земельним податком на загальних підставах.

Довідки про грошову оцінку земельних ділянок (їх частин, що відповідають площі приміщень) надають державні органи земельних ресурсів на місцях, оскільки на землевпорядні органи, підпорядковані Держкомзему України, покладено обов'язки проведення грошової оцінки земель (ст. 23 Закону № 2535-XII).

Грошова оцінка конкретної земельної ділянки визначається виходячи з добутку вартості 1 м2 земель певного функціонального використання для економіко-планувальної зони, локальних коефіцієнтів її площі та встановленої індексації грошової оцінки земель за відповідний рік.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами, Законом України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (зі змінами та доповненнями), а також іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, та договором оренди землі.

Згідно зі ст. 796 Цивільного кодексу одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розміру земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Плата, що справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 Цивільного кодексу).

Враховуючи зазначене, для визначення суми земельного податку та орендної плати за землю відповідно до цілей оподаткування площа земельної ділянки, відведена під частину наданого в оренду приміщення, визначається розрахунковим способом. Тобто, якщо загальна площа земельної ділянки, яку виділено підприємству згідно з даними державного земельного кадастру, становить 44300,0 м2, площа будівлі (з урахуванням двох поверхів) – 4465,0 м2, прибудинкова територія – 2765,0 м2, а площа, зайнята приміщенням, наданим в оренду, – 2134,3 м2, то для визначення площі, яка підлягає оподаткуванню, слід виходити із добутку суми площі прибудинкової території та площі приміщення першого поверху (4465,0 м2 : 2 = 2232,5 м2) і величини відношення площі орендованого приміщення до загальної площі приміщення з урахуванням поверховості (2765,0 м2 + 2232,5 м2) х (2134,3 м2 : 4465,0 м2) = 2388,8 м2.

Отже, якщо землекористувач є платником земельного податку на загальних підставах, земельний податок сплачується за площу 44300,0 м2, а визначена площа земельної ділянки, відведена під частину наданого в оренду приміщення (2388,8 м2), враховується при обчисленні орендної плати. Якщо землекористувач не є платником земельного податку (пільги, спрощена система оподаткування тощо) і надає частину приміщення в оренду, то при обчисленні земельного податку визначена площа (2388,8 м2) є об'єктом оподаткування.

При наданні в оренду приміщень одним суб'єктом господарювання іншому суб'єкту господарювання орендодавець сплачує до місцевого бюджету земельний податок у встановлених розмірах на загальних підставах, а орендар (незалежно від обраної ним системи оподаткування – загальної чи спрощеної) відповідно до умов договору сплачує орендодавцю орендну плату за землю, розмір якої встановлюють за згодою сторін у договорі оренди.

При цьому слід зазначити, що грошова оцінка земельних ділянок під будівлями або їх частинами, які повністю або частково передаються в оренду, обчислюється із застосуванням коефіцієнта на функціональне використання земельної ділянки (її частини), оскільки згідно з додатком 3 до Інструкції № 6-зем надання в оренду приміщень вважається комерційним використанням землі і відноситься до групи 70.2 – здавання під найм власної нерухомості. Для земель комерційного призначення встановлено коефіцієнт 2,5.

Тобто, складаючи розрахунок земельного податку, підприємство (орендодавець), що надає в оренду будівлі, споруди або їх частини іншому суб'єкту господарювання (орендарю), повинно враховувати коефіцієнт функціонального використання землі. Зміна розміру грошової оцінки земельної ділянки (орендодавця) має бути підтвердженою відповідним землевпорядним органом.

Відсутність документів на право власності (користування) земельною ділянкою не звільняє землекористувачів від справляння плати за землю.

"Вісник податкової служби України"



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее