Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Нюансы уплаты пенсионного сбора с операций купли-продажи недвижимости (и авто)

Нюансы уплаты пенсионного сбора с операций купли-продажи недвижимости (и авто)

Ответьте, пожалуйста, на следующие вопросы, касающиеся уплаты сбора в Пенсионный фонд с операций купли-продажи недвижимости:

1) указанный сбор должен уплачиваться со стоимости объекта недвижимости с учетом НДС или без него и включать ли сбор в стоимость ОФ?

2) когда стоимость недвижимости, указанная в договоре, меньше оценочной стоимости БТИ, какую из стоимостей использовать в качестве базы для исчисления сбора?

3) если по договоренности сторон уплату сбора принимает на себя продавец, а не покупатель, может ли продавец сумму данного сбора включить в свои валовые затраты?

1. В отношении (не)включения НДС в базу обложения пенсионным «недвижсбором» отметим вот что.

Уплата пенсборов с отдельных видов хозопераций регулируется Порядком уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденным Постановлением КМУ от 03.11.98 г. № 1740 (далее – Порядок, см. его с изменениями в «Бухгалтере» № 10'2006 на с. 45т–47т).

(Попутно напомним, что эти пенсборы во «взносы» еще не перекрестили.)

Для начала – в целях поиска ответа на первый вопрос (да, в общем-то, и на два следующих) – приведем фрагмент п. 151 Порядка:

«Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачивается предприятиями, учреждениями, организациями независимо от форм собственности и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, в размере 1 процента от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества <...>».

Как видим, никакие налоги и, в частности, НДС здесь не упоминаются (хотя сильным аргументом это считать сложно).

Разъяснений правления ПФУ по подобному вопросу конкретно в отношении данного сбора нам отыскать не удалось.

Однако есть письмо ПФУ от 02.07.2002 г. № 04/3713 (см. «Бухгалтер» № 9'2005, с. 45т–46т), в котором речь идет о необложении 3 %-ным пенсбором суммы НДС, «сидящей» в стоимости реализуемого легкового автомобиля.2 Логика рассуждений пенсионщиками в данном письме применялась примерно следующая: поскольку согласно п. 4.1 Закона об НДС (с кивком в сторону Закона «О системе налогообложения», ч. 1 ст. 14 которого3 включает пенсбор в состав общегосударственных налогов и сборов) упомянутый сбор включается в базу обложения НДС, то данный пенсбор «со стоимости легкового автомобиля уплачивается без учета налога на добавленную стоимость».

(2 Справедливости ради отметим, что позднее ПФУ родил на эту тему аналогичное письмо – от 13.01.2003 г. № 04/218 (см. «Бухгалтер» № 9'2005, с. 46т), в котором вообще уклонился от ответа на данный вопрос.

3 Статью 14 с изменениями – см. в «Бухгалтере» № 3'2006 на с. 12.)


От себя добавим: логика рассуждений пенсионщиков оказывается отнюдь не безупречной – ведь НДС начисляется продавцом (безусловно, если он является плательщиком этого налога), а пенсбор согласно Порядку уплачивается покупателем. Однако в итоге вывод имеем приемлемый для плательщика сбора.

Обратим внимание на то, что в п. 13 Порядка, определяющем базу обложения пенсбором операций по отчуждению легковых автомобилей, фигурирует следующая конструкция:
«Сбор <...> уплачивается в размере трех процентов стоимости <...>, определенной в соответствии с договорами купли-продажи <...>».

Поэтому, как нам кажется, подход пенсионщиков и к определению базы обложения недвижпенсбором должен быть аналогичным, то есть без НДСно-нефискальным.

Следовательно, на наш взгляд, нет необходимости покупателю исчислять пенсбор с полной договорной стоимости объекта, то есть – включающей в себя и НДС.

Усилить нефискальную позицию по данному вопросу поможет и письмо ПФУ от 13.02.2004 г. № 1424/04, посвященное уплате сбора с продажи ювелирных изделий. В нем пенсионщики тоже исключили из базы обложения этим сбором сумму НДС.

Попробуем привести еще один аргумент.

Определенным образом в отмазке от обложения этим 1 %-ным сбором 1/6 части стоимости недвижимости может помочь и Закон об НДС. Если проанализировать содержание некоторых норм этого Закона, сопоставив при этом пп. 6.1.1 (оперирующий понятием «цена») и многие пункты ст. 4 (где чаще упоминается «стоимость»), с определенной натяжкой можно утверждать, что понятие «стоимость» (равно как и «цена») не должно включать в себя НДС. И хотя притягивание НДСной терминологии к пенсборовским проблемам выглядит, понятно, «не весьма», согласитесь, что, когда речь идет об НДС в контексте такого понятия, как «стоимость», искать – особо больше негде.

Нельзя не отметить, что изложенный подход разделяют не все специалисты. Некоторые считают, что сумма НДС, включенная в продажную цену недвижимости, тоже должна облагаться пенсбором (см., например, «Налоги и бухгалтерский учет» № 44/2002, с. 34–35). Поэтому осторожный плательщик, возможно, обложит пенсбором и сумму НДС.

В то же время тем, кому очень не хочется уплачивать в ПФУ дополнительно 0,167 % (1 % от суммы НДС) стоимости приобретаемой недвижимости, можно напомнить, что на этот сбор распространяются нормы Эпохального Закона, а следовательно, случай чего, плательщик вполне может апеллировать к правилу о конфликте интересов.

В отношении же вопроса, куда включать покупателю пенсбор, отметим, что в бухучете он, если исходить из п. 8 П(С)БУ 7, попадает в стоимость ОС (транзитом через сч. 15), а в учете налоговом, по мнению налоговиков, он также должен включаться в стоимость ОФ и амортизировать в общей сумме расходов, связанных с приобретением такого объекта ОФ группы 1 (см., правда, тоже в отношении автопенсбора, «прошловековое» письмо ГНАУ от 21.01.99 г. № 465/5/15-1116, № 1037/7/15-1117 в «Бухгалтере» № 10'2000 на с. 86–87).
А по мнению Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности (см. его письмо от 15.12.2000 г. № 06-10/711 в «Бухгалтере» № 9'2005 на с. 47т–48т) этот сбор на основании пп. 5.2.5 Закона О Прибыли должен включаться в валовые затраты.

Впрочем, оставим последнее на откуп только смелым плательщикам. Даже невзирая на тот факт, что для недвижпенсбора к стр. 04.6 декларации по налогу на прибыль есть приложение Р1 (см. «Бухгалтер» № 9'2006, с. 15т–16т), в котором стр. 4.6.15 предусмотрена специально для целей отражения этого сбора в ВЗ.

Однако налоговики считают, что в валовые затраты попадают и по соответствующей строке приложения отражаются только суммы пенсбора, уплаченного в отношении имущества, купленного для перепродажи (см. консультацию из «Вестника налоговой службы Украины» № 3/2003 в «Бухгалтере» № 8'2003 на с. 48–49 или в № 18'2003 на с. 18т).

2. По нашему мнению, базой для исчисления сбора в любом случае должна быть стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, даже если такая стоимость меньше БТИ-оценочной. Этот вывод прямо следует из приведенного выше фрагмента п. 151 Порядка, в котором нет никаких оговорок, предусматривающих увеличение базы обложения сбором, подобное тому, которое предусмотрено, например, для обложения таких операций госпошлиной и налогом с физдоходов (см. пп. 11.1.3 и 11.2.3 действующей редакции Новоподоходного Закона).

Поэтому не позволяйте нерадивым нотариусам (и пенсионщикам) вас обманывать. Нам из практики известны случаи, когда нотариусы в подобной ситуации (при более высокой БТИ-оценочной стоимости) от покупателей требовали уплаты сбора с большей из сумм. А пункт 153 Порядка4 достаточно развязывает им руки для выкручивания рук плательщику – приобретателю недвижимости.

(4 «Нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества».)

Позволим себе и здесь применить аналогию с обложением пенсбором операций по купле-продаже легковой «движимости». На наш взгляд, уместно будет привести фрагмент письма ПФУ от 17.06.2002 г. № 4194/Ф-11:

«В соответствии с пунктом 13 Постановления Кабинета Министров Украины от 03.11.98 г. № 1740 «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций по отчуждению легковых автомобилей уплачивается в размере трех процентов стоимости автомобиля, определенной в соответствии с договорами купли-продажи, справками-счетами торговых организаций, договорами мены, справками органов таможенной службы, актами экспертной оценки стоимости автомобиля, другими документами, подтверждающими данную стоимость.

С учетом приведенного в случае приобретения легкового автомобиля у предприятия по балансовой стоимости сбор на обязательное государственное пенсионное страхование может уплачиваться со стоимости автомобиля, указанной в накладной на его приобретение и кассовом чеке, подтверждающем оплату».

Как видим, даже для 3 %-ного автосбора пенсионщики не требуют сравнения договорной стоимости авто с его оценочной стоимостью и позволяют облагать стоимость договорную (указанную в накладной), хотя при этом норма, определяющая базу обложения движсбором, намного шире, чем для недвижсбора (см. выше): здесь упомянуты, в частности, и акты экспертной оценки авто, и другие документы, подтверждающие его стоимость.

(5 Что на практике позволяет гаишникам зачастую требовать уплаты автопенсбора с оценочной стоимости авто, если она выше договорной.)

В отношении же недвижимости – в п. 151 Порядка скупо фигурирует только «стоимость <...>, указанная в договоре купли-продажи». Так что расширять базу и подавно оснований нет.

3. Нет, не может.

Во-первых, такая договоренность противоречит п. 151 Порядка, который требует уплаты сбора именно приобретателем недвижимости и никаких альтернатив не предусматривает.6 Поэтому в данной части договор является недействительным как противоречащий закону.
(6 Аналогично и автопенсбор должен уплачиваться только приобретателем легкового авто (см. п. 12 Порядка).)

Во-вторых, даже если налоговики и схавают такую договоренность молча, то только с той целью, чтоб обложить налогом такую сумму у приобретателя (если он – юрлицо, то налогом на прибыль как безвозвратную финпомощь, а если он физлицо – налогом с физдоходов как доход в виде дополнительных благ, полученных от неработодателя).

О включении же суммы сбора продавцом недвижимости, принявшим этот сбор себе «на грудь», в валовые затраты не может быть и речи, поскольку Закон О Прибыли не предусматривает включение в ВЗ сумм пенсборов, когда они уплачены за других лиц, даже если это и предусмотрено соглашением сторон.

Поэтому будет гораздо проще вместо описанной договоренности просто взять да и уменьшить на соответствующую сумму в договоре стоимость недвижимости, «перенеся» обязанность уплаты сбора на покупателя, как это и предусмотрено действующим законодательством.

Алексей Павленко, «Бухгалтер»


Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее