Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Оренда нерухомості: відмова від договору з ініціативи орендодавця, автоматичне продовження договору, примусове виселення орендаря

Оренда нерухомості: відмова від договору з ініціативи орендодавця, автоматичне продовження договору, примусове виселення орендаря

Усі ми розуміємо, що господарська діяльність обіцяє її учасникам не лише «дивіденди». Підприємництво – це завжди ризик. Ризик того, що все може піти не так, як планувалося підприємцем. Відносини, що складаються з приводу оренди нерухомого майна, – не виняток, а, найімовірніше, яскравий приклад цього

1. Розірвання, припинення, відмова від договору оренди з ініціативи орендодавця

Орендодавець за власною ініціативою або з погляду на «погану поведінку» орендаря хоче достроково розірвати договір оренди. Виникає запитання: коли та за яких умов орендодавець має підстави достроково розірвати договір оренди? Якщо обидві сторони згодні розірвати договір, тоді не виникає жодних проблем. І особливих причин для розірвання договору шукати не потрібно. Але нас якраз цікавить випадок, коли розірвати договір хоче лише одна сторона – орендодавець.

Подивимося, що із цього приводу зазначено в Цивільному кодексі України (далі – ЦК).
Згідно зі ст. 781 ЦК договір найму (оренди) припиняється в разі ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця. Тобто, якщо орендар – юридична особа та ця юридична особа ліквідується, договір оренди припиняється. Але це, скажімо так, не найпоширеніший випадок і нашої ситуації не стосується.

Тому йдемо далі. В орендодавця є можливість у певних випадках відмовитися від договору оренди – розірвати його без рішення суду. Тобто припинити договір у зв'язку з односторонньою відмовою від нього.

(1 На відміну від розірвання договору (про нього ми докладніше поговоримо далі), припинення договору у зв'язку з відмовою не потребує звернення до суду.)

Щодо цього у статті 214 ЦК зазначено: відмовитися від договору сторони мають право за взаємною згодою (не наш випадок), а також у випадках, передбачених законом, навіть тоді, коли умови договору повністю виконано сторонами.

Тобто для відмови від договору в односторонньому порядку достатньою умовою є бажання, скажімо так, ініціативної сторони та наявність відповідних підстав, передбачених законом. І тоді вже через самий факт відмови договір вважається розірваним. Подивимося, що це за випадки, передбачені законом.

Відповідно до статті 782 ЦК орендодавець має право відмовитися від договору оренди та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір вважається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Отже, одна з можливостей позбавитися орендаря – відмовитися від договору через несплату орендної плати протягом трьох місяців підряд. У цьому випадку орендодавець повинен написати письмову відмову від договору оренди та надіслати її (бажано з повідомленням про вручення) орендарю. З моменту отримання цього повідомлення договір вважається розірваним.

Якщо договір оренди укладено на невизначений строк, кожна зі сторін договору може відмовитися від нього в будь-який час, у письмовому вигляді попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Тобто якщо договір оренди укладено на невизначений строк, відмовитися від такого договору орендодавець може без особливих на те причин (потрібно тільки заздалегідь повідомити про свій намір орендаря).

А якщо орендар сплачує все своєчасно та у договорі чітко застережено строк оренди? Просто взяти та відмовитися від договору орендодавець у цьому випадку не зможе. Пояснюється це тим, що одностороння відмова від договору можлива тільки у випадках, передбачених законом. Ці випадки вже було зазначено вище.

Однак орендодавець має ще можливість розірвати договір за рішенням суду. Але і в цьому випадку, якщо друга сторона не бажає розривати договір, також потрібні достатні підстави.
Так, розірвання договору з ініціативи тільки однієї сторони можливе:

– у випадках, прямо застережених договором;

– у випадках, прямо застережених у законі.

Тобто, якщо в договорі орендодавець передбачить додаткові умови розірвання договору, крім тих, що визначено в ЦК (наприклад, за затримку комунальних платежів тощо), то за таких умов орендодавець також може звертатися до суду для розірвання договору.

Інакше кажучи, умови, за яких договір може вважатися розірваним, сторони можуть застерегти в договорі. Але навіть якщо в договорі не застерігатимуться такі умови або якщо в договорі будуть перелічені умови інші, ніж ті, що прописані в законі, у випадках, прямо застережених законом, договір також можна буде розірвати за рішенням суду.

Згідно з нормами статті 783 ЦК розірвання договору найму на вимогу орендодавця можливе, якщо:
– орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
– орендар без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі;
– орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
– орендар не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на орендаря.

І ще одне. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін не тільки у випадках, установлених договором чи законом, але й у випадку істотного порушення договору другою стороною.

При цьому істотним буде таке порушення стороною договору, коли внаслідок заподіяної цим шкоди друга сторона значною мірою втрачає те, на що вона розраховувала при укладанні договору. Хоча щодо орендних відносин це правило навряд чи стане у пригоді. Адже на що розраховує орендодавець, укладаючи договір оренди? По-перше, на орендну плату, по-друге, на схоронність майна, переданого в оренду. Однак у ЦК передбачені як підстави для розірвання договору і невнесення орендної плати, і недбала поведінка стосовно майна. Отож виходить, що це правило не таке вже й важливе, хоча грамотний юрист може і з нього викрутити пристойну підставу для розірвання договору.

Тепер щодо порядку розірвання договору. Якщо орендодавець та орендар є суб'єктами підприємницької діяльності, то в цьому питанні їм слід керуватися статтею 188 Господарського кодексу України. Тобто їм потрібно виконати деякі досудові формальності. Ці формальності можна пропустити, якщо одна зі сторін за договором є фізичною особою – не суб'єктом підприємницької діяльності. Якщо ж обидві сторони є суб'єктами підприємницької діяльності, потрібно мати на увазі таке.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, має направити пропозицію щодо цього другій стороні за договором.

Сторона договору, яка отримала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після отримання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її (пропозиції) розгляду.

У разі якщо сторони не дійшли згоди щодо зміни (розірвання) договору або в разі неотримання відповіді в установлений строк з урахуванням часу поштового обігу зацікавлена сторона має право передати спір до суду (господарського суду).

Якщо договір розривається за рішенням суду, то розірваним він вважатиметься на момент винесення судом відповідного рішення (якщо інший строк набуття чинності не встановлено за рішенням суду).

Нагадаємо: якщо договір розривається на тій підставі, що орендодавець відмовляється від договору (орендар три місяці не вносить плату за оренду), то договір вважається розірваним із моменту повідомлення про це орендаря.

Важливий момент – у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцю річ у стані, в якому її було отримано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо орендар не виконує свого обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Якщо орендар не сплатить неустойку добровільно, орендодавець зможе стягнути її з орендаря за рішенням суду.

Розірвання договору оренди житла

У тому разі, якщо орендодавець – фізична особа здає в оренду своє житло, для того, щоб з'ясувати, які є підстави для розірвання цього договору, нам слід керуватися статтями 825, 826 ЦК.

Договір оренди житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу орендодавця у разі:
– невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий строк, а при короткостроковій оренді (укладеної на строк до одного року) – понад два рази;
– руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає (у цьому випадку за рішенням суду орендарю може бути надано строк не більше одного року для відновлення житла).

Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд при повторному позові орендодавця виносить рішення про розірвання договору найму житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Якщо орендар житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунення цих порушень.

Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла.

Договір оренди частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) також може бути розірвано на вимогу орендодавця у разі потреби використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім'ї. У цьому випадку орендодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Як бачимо, найзручнішим способом позбавитися орендаря, якщо йдеться про оренду житла, є спроба розірвати договір на підставі, що житло, яке здається в оренду, орендодавець хоче використовувати для свого проживання або членів його сім'ї. По-перше, у цьому випадку не слід подавати повторний позов, як у випадку з розірванням договору на інших підставах (затримка орендарем орендної плати, псування орендарем майна орендодавця). По-друге, використовуючи цю підставу, можна розірвати договір оренди житла навіть із найдобросовіснішим орендарем.

До зазначеного додамо, що в разі розірвання договору оренди житла, орендар та інші особи, які мешкали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

2. Строк договору оренди, автоматичне продовження договору

Тепер поговоримо про строки договору оренди, про автоматичне продовження договору оренди, про те, як орендодавцю застрахувати себе від продовження договору оренди нерухомості без його на те згоди.

У статті 763 ЦК зазначено, що договір оренди укладається на строк, установлений договором. Водночас, якщо строк договору не встановлено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Щодо оренди житла, то відповідно до статті 821 ЦК, якщо в договорі строк не встановлено, договір вважається укладеним на п'ять років.

Якщо договір оренди укладено на невизначений строк, кожна зі сторін договору може відмовитися від нього в будь-який час, у письмовому вигляді попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі оренди нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору оренди, укладеного на невизначений строк.

Законом може бути встановлено максимальні (граничні) строки договору оренди окремих видів майна. При цьому, якщо до закінчення встановленого законом максимального строку оренди жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється після закінчення максимального строку договору.

Договір оренди, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Зі строками договору все зрозуміло. Однак тут є підводне каміння, на яке наштовхується більшість орендодавців. Річ у тому, що статтею 764 ЦК визначено правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди.

У цій статті прямо зазначено: якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

От і виходить, що багато які орендодавці, які трохи не устежили за орендарем, «з вини» цієї норми потім не можуть позбавитися орендарів ще тривалий час. Так що про таку особливість пролонгації договорів не можна забувати в жодному разі.

3. Виселення орендаря: яким шляхом йти

Припустимо, орендодавець має підстави вимагати від орендаря, щоб він звільнив орендоване приміщення (закінчився строк договору оренди, орендодавець відмовився від договору через те, що орендар затримує орендні платежі). Однак орендар і не збирається виселятися із зайнятого ним приміщення. Що робити в цьому випадку орендодавцю? У нього є два шляхи. Перший – вжити якихось заходів самостійно, тобто змусити орендаря звільнити приміщення. Другий – звернутися до суду.

Перший спосіб, звичайно, неначебто набагато привабливіший для орендодавця, адже судовий процес може тривати не один місяць, плюс можливі витрати на держмито та інші витрати, пов'язані із судовим процесом. Однак чи буде цей перший спосіб звільнення свого приміщення законним?

Однозначно відповісти складно: багато що залежить від того, який саме шлях обере орендодавець у процесі виселення орендаря, якими методами діятиме, як складено договір та як себе поведе у відповідь орендар.

На практиці зустрічаються випадки, коли в договорі між сторонами застерігається: якщо орендар не звільняє приміщення, орендодавець має право сам вжити заходів, щоб в'їхати до займаного орендарем приміщення, забезпечивши заходи щодо схоронності майна. Речі орендаря за описом вивозяться на склад і повертаються згодом орендарю цілими та неушкодженими. Але іноді орендар усе одно подає до суду на орендодавця, обвинувачуючи його в самоправності та крадіжці його майна. І хоча судовий процес такі орендарі, як правило, програють, це не рятує орендодавця від зайвих витрат на адвоката, від нервування, крім того, у його пасиві – витрачання часу.

Отже, у більшості випадків відповідь на запитання, чи можна самому орендодавцю звільнити приміщення, найімовірніше, буде негативним. Зрозуміло, що орендар, який не хоче звільняти приміщення, – постійний головний біль для орендодавця. Але в кожному разі дії орендодавця не мають суперечити встановленому порядку повернення приміщення. Тобто, коли всі можливі способи розірвання договору без звернення до суду вже випробувано, а саме: спроба мирно домовитися не вдалася, лист про розірвання договору в односторонньому порядку (якщо була затримка орендної плати) проігноровано, і все це не привело до бажаного результату, виселяти з приміщення орендарів слід через суд.

Якщо розкривати двері приміщення та звільняти приміщення від речей орендаря самостійно, то все це може призвести до зустрічного позову до суду з боку орендаря. І тоді вже орендодавець виступатиме відповідачем у суді. А це навряд чи найкращій варіант.

Найчастіше, однак, отримання судового рішення ще не означає отримання боргу за орендну плату та приміщення. Попереду ще боротьба за своє майно та процедура стягнення грошей, до якої будуть уже залучені державні виконавці. Тобто, отримавши рішення суду, виселенням займатиметься держвиконавець. І завдання орендодавця – активно йому в цьому сприяти. Тоді справа по виселенню завершиться успішно.

Під таким сприянням слід розуміти таке:
– сприяння в доставці орендарю постанови про відкриття виконавчого провадження з пропозицією про добровільне звільнення приміщення та вручення цієї постанови боржнику;
– доставку виконавця на місце виселення;
– допомога в організації робіт з розкриття приміщення, якщо орендар закрив приміщення та в ньому не знаходиться;
– сприяння в організації та оплаті робіт із вивезення майна орендаря та передача його на зберігання.

Якщо говорити не лише про виселення, але й про стягнення орендної плати з орендаря, то не виключено, що судові (та інші) витрати перевищать борг «квартиранта», тому, перш ніж почати судовий розгляд, слід підрахувати всі майбутні витрати та бути впевненим щодо платоспроможності орендаря.

Вище ми зазначали, що самостійно виселити орендаря буде не зовсім законним. Однак виселити недобросовісного орендаря або того, у кого строк оренди вже минув, навіть отримавши постанову суду, теж вдається далеко не завжди.

У цьому випадку орендодавцю вже нічого не залишиться, як удатися до різних способів, які б допомогли прискорити виселення орендаря. Практики, які вже стикалися з подібною проблемою, дають різні поради. Одні, щоб прискорити виселення орендаря, пропонують розпочати в приміщенні капітальний ремонт або ще якось перешкодити господарській діяльності орендаря. Наприклад, якщо туалет або інші службові приміщення знаходяться окремо від офісу, закрити їх. Інші радять перекрити воду, відключити світло (тобто діяти через комунальні служби), вселити в офіс нових орендарів (нехай навіть липових), змінити замки. Урешті-решт, в орендодавця вже буде рішення суду, на підставі якого договір вважатиметься розірваним. Тобто дії, які до суду могли б розцінюватися як самоправство (припустимо, навіть, що це так), після винесення судового рішення вже не виглядатимуть такими (хоча тут теж є межа між легальністю та беззаконням і важливо її не переступити).

На закінчення хотілося б зауважити таке. Виселення орендаря при його активній протидії цьому – справа дуже складна, але для того, щоб орендодавець у цій битві не виявився стороною, що програла, потрібно обов'язково діяти в межах закону. Ці межі ми й постаралися окреслити в цій публікації. Так що успіхів вам.

Олена Савченко, «Власне Діло»



Real Estate Development Group
 

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее