Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Возврат долга приобретенным объектом недвижимости

Возврат долга приобретенным объектом недвижимости

Предприятие по договору купли-продажи приобрело земельный участок под строительство АЗС. Директор предприятия (он же является его учредителем) рассчитался собственными денежными средствами по обязательствам предприятия, вследствие чего у предприятия возникла перед ним задолженность как перед подотчетным лицом.

Предприятие из-за отсутствия средств не может погасить такую задолженность перед директором, и в качестве погашения этой задолженности передает ему данный земельный участок с размещенной на нем действующей АЗС в собственность.

Как в дальнейшем поступить директору предприятия в такой ситуации? Предприятие рассматривает два варианта развития событий:

1. Директор, приняв в собственность такой земельный участок с АЗС, сам осуществляет хозяйственную деятельность, уплачивая налоги. В связи с этим возникают следующие вопросы:
– Как предприятию оформить передачу в собственность земельного участка с действующей на нем АЗС физическому лицу – директору, учитывая факт наличия перед ним задолженности?
– Должен ли директор в таком случае зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности в налоговых органах и если да, то где именно: по месту его жительства как физического лица либо по месту расположения земельного участка, поскольку они находятся в разных городах?
– Какие документы необходимо иметь такому физическому лицу для осуществления им хозяйственной деятельности с правом найма работников, достаточно ли в таком случае уплаты налога с доходов физических лиц и налога на землю?

2. Выступая собственником земельного участка с расположенной на нем АЗС, директор передает его в оперативную аренду предприятию, которое будет осуществлять хозяйственную деятельность и выплачивать директору – физическому лицу арендную плату. В связи с этим также возникают вопросы:
– Каков порядок налогообложения такого дохода арендодателя?
– Кто в этом случае уплачивает налог на землю: арендатор или арендодатель?
– Может ли предприятие рассчитываться за аренду газом для бытовых нужд, если да, то как оформить данную операцию?

Предприниматель в своей деятельности в силу различных причин (как правило, такими причинами являются либо национальная законодательная неопределенность, либо нехватка необходимой информации для принятия решений) зачастую находится перед сложным выбором: как поступить, чтобы не прогадать и не остаться в убытке.
Данная ситуация – не исключение. Чтобы сориентироваться в сложившейся ситуации и принять взвешенное решение, руководителю такого предприятия необходимо быть осведомленным в части требований тех нормативных документов, которыми придется руководствоваться.
С этой целью предлагаем консультацию в форме сравнительного анализа приведенных в вопросе вариантов разрешения данной ситуации, а далее – выбор уже за читателем.

Однако не лишним будет напомнить, что существует еще один вариант выхода из похожей ситуации, который уже рассматривался на страницах нашей газеты (см. консультацию «Предприятие «должно» учредителю: увеличиваем размер УФ»//«Адвокат Бухгалтера», № 23 (101), 2005 г.). Кратко напомним суть проблемы, которая заключалась в следующем: предприятие, имея задолженность перед одним из учредителей (такой учредитель также являлся работником предприятия) по возмещению подотчетных сумм за приобретенные им основные средства, регистрирует в установленном порядке увеличение размера уставного фонда после внесения таким учредителем наличных денежных средств в сумме, израсходованной на приобретение материальных ценностей для нужд предприятия, в качестве взноса в уставный фонд в кассу такого предприятия. Согласно действующему законодательству такой способ взноса в уставный капитал считается внереализационными поступлениями, что является составляющей наличной выручки предприятия. В свою очередь, наличная выручка (наличность) предприятия может быть использована им для обеспечения потребностей, которые возникают в процессе его функционирования, в частности для расчетов (погашения задолженности) с подотчетными лицами.

Если такой (третий) вариант по каким-то причинам для данного предприятия является неприемлемым, рассмотрим два предложенных в условии вопроса, когда приобретенный объект недвижимости переходит в собственность физического лица.

Итак, начнем.

Чтобы ответить на вопрос относительно порядка оформления предприятием передачи в собственность земельного участка с действующей на нем АЗС физическому лицу – директору с целью погашения имеющейся перед ним задолженности, следует определиться, в каком качестве выступал такой директор, рассчитываясь по обязательствам предприятия собственными денежными средствами.

Так, если такое должностное лицо истратило свои денежные средства, выступая работником предприятия (иными словами, его наемным лицом), то взаимоотношения между ним и предприятием регулируются, прежде всего, нормами КЗоТ Украины, в частности ст. 121 данного документа, которая устанавливает работникам право на возмещение затрат и получение прочих компенсаций в связи со служебными командировками, т. е. затрат, которые он может осуществлять как подотчетное лицо. Поскольку такой работник в данном случае сам является руководителем (учредителем) предприятия, то при осуществлении прочих расходов, осуществляемых работником для решения производственных вопросов и для подтверждения которых в общем случае необходимо поручение руководства, не нужно каких-либо распорядительных документов (приказа, распоряжения) или письменной доверенности.

При этом вопрос относительно приобретения работниками в собственность предприятия имущества за собственные наличные средства с последующим возмещением им истраченной наличности и правомерности использования собственных наличных средств работниками предприятий для решения хозяйственных вопросов предприятия урегулирован на законодательном уровне – нормами ст. 1159 и 1160 ГКУ. Этот факт признает также НБУ в письме от 29.09.2005 г. № 11-113/3341-9712.

Однако важно отметить, что действующее законодательство не предлагает никаких иных вариантов погашения задолженности перед подотчетным лицом – работником предприятия, нежели возмещение таких затрат наличными денежными средствами.

Поэтому, если абстрагироваться от такой ситуации, где подотчетным лицом является учредитель предприятия, не имеющего возможность погасить перед ним задолженность, единственное, что можно порекомендовать при таких обстоятельствах данному физическому лицу, – это отстаивать свое право на компенсацию понесенных расходов в суде. Но это теоретически. На практике такое вряд ли произойдет по понятным причинам, что подталкивает нас находить иные пути разрешения сложившейся проблемы.

Итак, ситуация, в которой физическое лицо – директор рассчитывается по обязательствам предприятия, в частности при заключении договора купли-продажи недвижимости, перенесем в плоскость гражданских взаимоотношений, регулируемых нормами ГКУ.

Так, если предположить, что в таком случае имел бы место договор займа предприятию, при котором одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику), в частности, деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодателю такую же сумму денег (сумму займа) (ст. 1046 ГКУ), следует иметь в виду, что в таком договоре нельзя предусмотреть возврат вместо денежных средств каких-либо вещей (имущества) и наоборот. Иными словами, предприятие, заключив такой договор и приняв от физического лица деньги, не может вернуть ему взамен имущество, т. е., как в нашем случае, данный объект недвижимости. Кроме того, если говорить о возможных налоговых последствиях исполнения такого договора, то необходимо учитывать требования пп. 4.1.6 Закона о прибыли, а именно, чтобы сумма возвратной финансовой помощи, полученная от неплательщика данного налога (т. е. физического лица), не попала в состав валового дохода отчетного периода, она должна быть возвращена в том же отчетном периоде.

Как видим, для нашего случая такой вариант неприемлем, поскольку для погашения суммы такого займа у предприятия нет средств, и, как выход, существуют намерения возместить осуществленные директором расходы путем передачи ему в собственность приобретенной недвижимости.

Итак, в нашем случае имеет место ситуация, когда директор вместо предприятия исполняет перед кредитором (или рядом кредиторов) обязательства по оплате стоимости земельного участка с сооружением АЗС.

Подумаем, как эту ситуацию можно разрешить. Самый простой способ (первый) – предприятие погашает задолженность перед директором путем возврата суммы долга.
Второй – увеличивает уставный фонд на сумму долга. Однако так нельзя поступить, если предприятие-должник является обществом с ограниченной ответственностью, – п. 2 ст. 144 ГКУ не допускает освобождения участника ООО от обязанности внесения вклада в УФ, в том числе путем зачисления требований к обществу.

Третий – данная ситуация может рассматриваться как исполнение обязанности должника, которым выступает предприятие, перед продавцом недвижимости другим лицом, т. е. директором – физическим лицом. Этот процесс регулируется нормами ст. 528 ГКУ: «Исполнение обязанности может быть возложено должником на другое лицо, если из условий договора, требований данного Кодекса, других актов гражданского законодательства или сущности обязательства не вытекает обязанность должника исполнить обязательства лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника другим лицом…». Иными словами, происходит перепоручение исполнения. При этом по общему правилу надлежащее исполнение такого обязательства за должника третьим лицом прекращает такое обязательство, однако правовые связи между таким третьим лицом (в данном случае – директором) и самим должником (предприятием) продолжают существовать, но уже в виде отдельного договора между ними. Такой договор, на основании которого происходило исполнение обязательства третьим лицом вместо должника, может быть как возмездным, так и безвозмездным. В частности, в договоре одним из условий можно предусмотреть обязанность должника передать приобретенный объект недвижимости (т.е. земельный участок с расположенной на нем АЗС) в собственность такому третьему лицу в качестве погашения перед ним обязательств, в случае если такой должник не может погасить его денежными средствами.

Далее.

Допустим, что указанный объект недвижимости уже перешел в собственность директора – физического лица.

Здесь важно напомнить следующее: согласно ст. 125 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) право собственности на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего такое право, и его государственной регистрации. В соответствии со ст. 131 данного документа граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых соглашений, порядок заключения которых осуществляется согласно нормам ГКУ с учетом требований данного Кодекса. Соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются (ст. 132 ЗКУ). Иными словами, все правоустанавливающие документы на данный объект недвижимости должны быть переоформлены на нового собственника.

Теперь остановимся подробнее на вопросе относительно права такого собственника осуществлять на этом участке предпринимательскую деятельность.

Предпринимательство как вид хозяйственной деятельности в понимании ст. 42 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) – это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.

Право гражданина осуществлять хозяйственную деятельность возникает исключительно после регистрации его в качестве субъекта хозяйственной деятельности. Такие требования содержатся в нормах ст. 128 ХКУ, а также ст. 50 ГКУ: гражданин признается субъектом хозяйствования при осуществлении им предпринимательской деятельности при условии государственной регистрации его в качестве предпринимателя без статуса юридического лица. Это даст ему право привлекать для осуществления своей хозяйственной деятельности наемных работников.

На первый взгляд, будучи законным собственником АЗС, физическое лицо сможет получать доход и без государственной регистрации в качестве предпринимателя – собственник может сдавать АЗС в аренду и получать доход в виде арендной платы, представляя декларацию в налоговые органы. Но в этом случае, возможно, существует риск наложения административного штрафа. В частности, в КУоАП содержится ст. 164 «Нарушение порядка осуществления хозяйственной деятельности», которая гласит:

«Осуществление хозяйственной деятельности без государственной регистрации как субъекта хозяйствования или без получения лицензии на осуществление определенного вида хозяйственной деятельности, подлежащей лицензированию в соответствии с законом, или без получения разрешения, иного документа разрешительного характера, если его получение предусмотрено законом, –
влечет за собой наложение штрафа от 20 до 40 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без такового.

Действия, предусмотренные частью первой этой статьи, совершенные лицом, которое на протяжении года подвергалось административному взысканию за то же нарушение, –
влекут за собой наложение штрафа от 30 до 60 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без такового.

Предоставление субъектом хозяйствования разрешительному органу или администратору недостоверной информации относительно соответствия материально-технической базы требованиям законодательства –
влечет за собой наложение штрафа от 40 до 100 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан».

А «хозяйственной деятельностью», согласно ст. 3 ХКУ, является «деятельность субъектов хозяйствования в сфере общественного производства, направленная на изготовление и реализацию продукции, выполнение работ либо оказание услуг стоимостного характера, имеющих ценовую определенность».

Таким образом, сдача в аренду объекта недвижимости как один из видов хозяйственной деятельности без государственной регистрации в качестве СПД его собственника может иметь риск наложения на такого собственника административного штрафа. Впрочем, есть шанс отстоять иное мнение, поскольку Закон Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц» (далее – Закон о НДФЛ) определяет доходы от сдачи недвижимости в аренду как пассивные (п. 1.12 данного Закона) с соответствующим налогообложением таких доходов. Но на этом мы остановимся во втором разделе настоящей консультации.

Вернемся к варианту, при котором собственник АЗС принял решение регистрироваться в качестве СПД.

Итак, какую систему налогообложения дохода от предпринимательской деятельности выбрать – общую или упрощенную – придется решать такому предпринимателю после регистрации в налоговых органах:

1) общая система налогообложения предполагает уплату авансовых платежей налога с доходов физических лиц (в этом случае физическое лицо – предприниматель руководствуется нормами Закона о НДФЛ, а также положениями раздела IV Декрета КМУ от 26.12.92 г. № 13-92 «О подоходном налоге с граждан»);

2) упрощенная система налогообложения – уплату единого налога (при этом следует руководствоваться нормами Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства», в редакции Указа Президента Украины от 28.06.99 г. № 746/99 (далее – Указ об упрощенной системе)).

В соответствии со ст. 2 Указа ставка единого налога для субъектов малого предпринимательства – физических лиц устанавливается местными советами по месту их государственной регистрации в фиксированном размере в зависимости от вида деятельности в пределах от 20 до 200 грн. в месяц, независимо от того, осуществляет такой субъект предпринимательскую деятельность на всей территории Украины или исключительно по месту государственной регистрации (см. письмо ГНАУ от 07.10.2004 г. № 19392/7/17-3117).

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами ЗКУ, ГКУ (а именно нормами параграфов 1, 3, 4 данного документа), Законом Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон об аренде земли), а также иными законами Украины, нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Согласно ст. 761 ГКУ право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

Кроме того, следует напомнить, что ГКУ требует (ст. 793), чтобы договор найма здания или другого капитального сооружения заключался в письменной форме, а такой договор, заключаемый сроком на один год и более, подлежал нотариальному удостоверению. При этом договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 794).

В случае если физическое лицо, являясь собственником земельного участка с расположенной на нем АЗС, передает его в оперативную аренду предприятию, которое осуществляет там хозяйственную деятельность, то сумма выплачиваемой такому лицу арендной платы будет считаться его доходом, подлежащим налогообложению.

В первой части консультации упоминалось о ст. 164 КУоАП, применение которой имеет риск наложения на собственника АЗС административного штрафа, если такая деятельность, как сдача в аренду недвижимости, будет рассмотрена контролирующими органами как один из видов хозяйственной деятельности при отсутствии регистрации такого собственника в качестве СПД. Однако, по нашему мнению, осуществление лицом хозяйственной деятельности следует рассматривать, прежде всего, как активную деятельность, т.е. непосредственное участие в ней такого лица, о чем, в частности, прямо указано в определении согласно ст. 3 ХКУ.

В силу указанных причин, а также потому, что в понимании Закона о НДФЛ доход физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, – это какой-либо доход с источником его происхождения из Украины, начисленный (выплаченный) в интересах плательщика налога на протяжении отчетного налогооблагаемого периода, в том числе и доход от предоставления в аренду недвижимости, расположенной на территории Украины (п. 1.3 «є» ст. 1), что является пассивным доходом (п. 1.12 ст. 1 данного Закона). Поэтому полагаем, что такому физическому лицу нет необходимости регистрироваться в качестве СПД – этот доход будет облагаться в соответствии с требованиями Закона о НДФЛ, а именно требованиями норм п. 9.1.

Хотя следует также отметить, что доход арендодателя может подлежать налогообложению и как доход субъекта предпринимательской деятельности – плательщика единого налога в случае его государственной регистрации согласно требованиям действующего законодательства (см. выше), тем более, что в этом случае такой налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога на землю с земельного участка, который используется им для осуществления такой предпринимательской деятельности (об этом см. ниже).

Вернемся к порядку налогообложения дохода арендодателя – физического лица, установленного приведенными выше нормами Закона о НДФЛ.

Итак, согласно пп. 9.1.2 Закона налоговым агентом такого плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду указанного в вопросе недвижимого имущества (включая земельный участок, находящийся под таким недвижимым имуществом, или приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утвержденной постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости, с учетом места ее расположения, иных функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых расположена такая недвижимость, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если такая минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенного в договоре аренды.

Однако в этом случае не следует забывать о том, что стороны такого договора аренды недвижимого имущества являются связанными лицами согласно нормам п. 1.26 Закона о прибыли, поэтому расходы предприятия, понесенные по выплате арендной платы такому лицу, будут определяться исходя из договорных цен, но не выше обычных цен (пп. 7.4.4 данного Закона).

Указанный доход такого арендодателя окончательно облагается налогом при его выплате за его счет (пп. 9.1.5 Закона о НДФЛ).

Теперь остановимся на возникших вопросах относительно платы (налога) за землю.
Размеры и порядок уплаты за использование земельных ресурсов, а также направления использования средств, поступивших от платы за землю, ответственность плательщиков и контроль за правильностью исчисления и взимания земельного налога определяются нормами Закона Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII «О плате за землю» (далее – Закон о плате за землю).

Согласно ст. 2 данного Закона плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы за землю. Собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов, уплачивают земельный налог. За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.

В случае если собственник земельного участка выступает его арендодателем, то арендатор уплачивает ему арендную плату, а такой собственник – земельный налог на соответствующий счет местного бюджета за этот земельный участок.

При этом важно напомнить следующее: Указом об упрощенной системе установлено, что субъект малого предпринимательства, уплачивающий единый налог, не является плательщиком ряда налогов и сборов (обязательных платежей) и, в частности, платы (налога) за землю (п. 6 данного документа). Однако такое освобождение касается лишь тех земельных участков, которые используются им для осуществления предпринимательской деятельности (п. 6 постановления КМУ от 16.03.2000 г. № 507).

И в завершение – относительно вопроса о возможности погашения задолженности перед арендодателем иным, нежели денежный, способом.

Так, возможные формы платы за пользование имуществом устанавливаются нормами ст. 762 ГКУ, а также ст. 22 Закона об аренде земли. Законы устанавливают возможность внесения такой платы по выбору сторон в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Формы платы за пользование имуществом устанавливаются договором, причем стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетания разных форм арендной платы.

Анна Айвазова, «Адвокат Бухгалтера»



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее