Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Придбання нерезидентом нерухомого майна в Україні. Деякі варіанти управління таким майном

Придбання нерезидентом нерухомого майна в Україні. Деякі варіанти управління таким майном

Чи має право нерезидент придбати в Україні земельну ділянку разом з об'єктом нерухомості, що на ній знаходиться? Як оформляється перехід права власності на такі об'єкти до нерезидента?

Яким чином нерезидент може здійснювати управління придбаним майном, що знаходиться в Україні? В якому порядку оподатковуються відповідні операції?
Чи повинен нерезидент згідно з нормами чинного законодавства сплачувати плату за землю та звітуватися до податкового органу? Яка передбачена процедура та чи існує відповідальність?

Право нерезидента на придбання земельної ділянки

Можливість набуття іноземними суб'єктами господарювання права власності на земельні ділянки в Україні передбачена ст. 374 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). А відповідно до ст. 377 ЦКУ одним із можливих шляхів такого набуття є придбання іноземним суб'єктом господарювання об'єкта нерухомості в Україні. Тоді земельна ділянка, що знаходиться під житловим будинком, спорудою чи будівлею, переходить у власність покупця нерухомості (за умови, що земельною ділянкою продавець користувався на праві власності).

Аналогічна норма міститься також в Земельному кодексі України (далі – ЗКУ). А в його ст. 82 наведено детальніші умови, за яких земельна ділянка може переходити у приватну власність саме іноземного суб'єкта господарювання. Зокрема, право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення може переходити до іноземних суб'єктів господарювання за умови:

1) придбання об'єктів нерухомого майна, що знаходяться на таких земельних ділянках (як поза, так і в межах населених пунктів);

2) для спорудження на земельних ділянках об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні (у межах населених пунктів).

У свою чергу, ст. 120 ЗКУ передбачено механізм реалізації переходу права власності на земельну ділянку в разі придбання розташованого на ній об'єкта нерухомості. У такому випадку право власності на земельну ділянку може переходити на умовах цивільно-правових договорів. Скажімо, купуючи об'єкт нерухомості, в договорі можна (а іноді й необхідно) прямо передбачити перехід права власності на об'єкт нерухомості разом із земельною ділянкою.

Тобто, у чинній нормативній базі України чітко визначена можливість, а точніше право іноземного суб'єкта господарювання на придбання земельної ділянки шляхом придбання об'єкта нерухомості.

Порядок придбання нерезидентом об'єкта нерухомості із земельною ділянкою

Відповідно до ст. 657 ЦКУ продаж об'єкта нерухомості, а також земельної ділянки супроводжується укладанням договору купівлі-продажу, який обов'язково має бути складено у письмовій формі. До того ж договір купівлі продажу об'єкта нерухомості чи земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, про що прямо сказано в тій же статті ЦКУ.

Необхідність нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна передбачена й ст. 55 Закону України «Про нотаріат» та абз. 3 п. 35 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Для нотаріального посвідчення договору учасники угоди подають нотаріусу:

• документи, що підтверджують право власності на об'єкт нерухомості у особи, що його відчужує. Такими документами можуть бути:
1) нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
2) свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;
3) свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
4) свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;
5) договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав;
6) рішення суду;
7) інше.

Документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є державний акт;

• документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на майно у осіб, які його відчужують. Такими документами, зокрема, можуть бути: витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, свідоцтво про право власності, реєстраційне посвідчення, довідка-характеристика. Вказані документи надаються бюро технічної інвентаризації.

Також нотаріус може затребувати й інші документи. Зокрема, у випадку переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки або зведення господарських, побутових будівель та споруд без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил нотаріус додатково може затребувати рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди.

Що ж стосується необхідності державної реєстрації договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості, то відповідно до п. 6 Тимчасового порядку реєстрації правочинів, державна реєстрація договору проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням. Тобто державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості, як і його нотаріальне посвідчення, здійснюється безпосередньо нотаріусом. В підтвердження здійснення державної реєстрації договору його сторонам – покупцю та продавцю – надаються витяги з Державного реєстру правочинів.

Саме з моменту здійснення державної реєстрації договору він вважається вчиненим (ст. 210 ЦКУ), а право власності відповідно до п. 3–4 ст. 334 ЦКУ переходить від продавця до покупця нерухомості.

Однак, не слід забувати й про необхідність підтвердження права власності на земельну ділянку, що знаходиться під нерухомістю. Хоч ЦКУ й передбачено перехід права власності на земельну ділянку разом з об'єктом нерухомості, відповідно до ст. 125–126 ЗКУ право власності на земельну ділянку виникає з моменту одержання державного акта на право власності на земельну ділянку. Для отримання вказаного документа новому власнику необхідно звернутись до державного органу земельних ресурсів. На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості останній буде надано новий державний акт на право власності на земельну ділянку.

Отже, етапи оформлення права власності на об'єкт нерухомості та земельну ділянку, яка під ним знаходиться, визначено. Але і це ще не все. Після нотаріального посвідчення, державної реєстрації договору купівлі-продажу, отримання державного акта новому власнику (в даному випадку іноземному суб'єкту господарювання) необхідно провести ще й державну реєстрацію права власності на придбаний об'єкт нерухомості (який включає в себе й земельну ділянку). Обов'язковість здійснення такої процедури щодо нерухомого майна передбачена ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952) та п. 1.5 ч. 1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.

Для цього нерезиденту необхідно звернутись до підприємства технічної інвентаризації (БТІ) тієї адміністративно-територіальної одиниці, де знаходиться придбаний об'єкт нерухомості, і подати такі документи:

1) заяву про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;

2) правовстановлювальні документи та їх копії (нотаріально завірені). В нашому випадку таким документом буде договір купівлі-продажу нерухомого майна;

3) у разі подання заяви довіреною фізичною особою нерезидента – документ, що підтверджує повноваження діяти від імені нерезидента, при необхідності належним чином легалізований.

Після прийняття рішення та внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстратор робить відмітку на правовстановлювальних документах про реєстрацію відповідних прав та видає витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Необхідно зауважити, що проводити додаткові процедури щодо окремої реєстрації права власності на земельну ділянку не потрібно, оскільки в розумінні Закону № 1952 під об'єктом нерухомості розуміється земельна ділянка та об'єкт, розташований на цій ділянці.

В результаті іноземний суб'єкт господарювання отримає такі документи, що підтверджують право власності на придбаний об'єкт нерухомості:

1) договір купівлі-продажу нерухомого майна, нотаріально завірений та зареєстрований у реєстрі;

2) витяги з Державного реєстру правочинів;

3) державний акт на право власності на земельну ділянку;

4) свідоцтво про право власності на об'єкт нерухомості (в тому числі на земельну ділянку).

Управління нерезидентом придбаним в Україні об'єктом нерухомості

Після придбання нерухомості в Україні перед нерезидентом може постати питання вибору форми ведення бізнесу, пов'язаного з використанням такої нерухомості у господарській діяльності (наприклад, здачею торгівельних та/або офісних приміщень в оренду).

Основними можливими варіантами вирішення даного питання можуть бути:

1) укладення прямих договорів з постачальниками послуг та робіт, необхідних для утримання об'єкта нерухомості в робочому стані, та з орендарями – на надання офісних приміщень в оренду;

2) реєстрація у передбаченому законодавством України порядку постійного представництва нерезидента або окремої юридичної особи, яка здійснюватиме господарську діяльність, пов'язану зі здачею нерухомості в оренду;

3) укладення договору управління майном з резидентом України, який самостійно управлятиме майном.

Найбільш вигідним варіантом з економічної точки зору та найбільш простим – з організаційної є укладення договору управління.

Адже при першому варіанті нерезидент втратить багато часу та ресурсів на юридичне оформлення договорів, контроль за здійсненням орендних платежів та інші подібні операції, крім того, нерезиденту може бути складно оперативно та ефективно управляти майном, що знаходиться в Україні. Другий варіант пов'язаний з додатковими витратами нерезидента на оплату праці персоналу, утримання офісу та іншими витратами, пов'язаними з веденням діяльності окремим підприємством чи представництвом нерезидента. А от використання третього варіанту дасть змогу зекономити час, уникнути проблем, пов'язаних з веденням діяльності в Україні та при цьому отримувати майже той самий прибуток, що й при попередніх двох.

Для більш детального аналізу варіанту ведення діяльності шляхом укладання договору управління майном розглянемо окремо кожен з етапів.

Відповідно до ст. 1029 ЦКУ сторонами договору управління є установник управління (в даному разі нерезидент) та управитель (резидент). Згідно з умовами договору установник управління передає на певний строк майно управителю, який за визначену договором винагороду зобов'язується від свого імені управляти цим майном в інтересах установника управління чи вказаної ним особи. Статтею 1030 ЦКУ визначено, що предметом договору управління може бути й нерухома річ, якою в розумінні ст. 181 ЦКУ може розглядатися земельна ділянка та розташований на ній об'єкт, переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. Тобто, як видно з наведених положень ЦКУ, нерезидент має повне право укладати договір управління майном (нерухомістю).

Договір управління нерухомим майном повинен бути укладений у письмовій формі, потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації, на що прямо вказано у ст. 1031 ЦКУ. Порядок здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів розглядався вище, тому зупинимося лише на документах, які необхідно надати нотаріусу для вчинення нотаріального посвідчення договору управління. Розділом 12 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, яким визначено порядок нотаріального посвідчення договорів управління нерухомим майном, передбачено надання нотаріусу лише витягу з ЄДРПОУ про особу управителя. Такий документ необхідний нотаріусу для підтвердження наявності у управителя статусу суб'єкта підприємницької діяльності, що надає йому право здійснювати діяльність з управління майном (ст. 1033 ЦКУ).

Істотними умовами договору управління майном є:

1) перелік майна, що передається в управління;

2) розмір і форма плати за управління майном. Відповідно до ст. 1042 ЦКУ управитель має право на плату, встановлену договором, а також на відшкодування витрат, понесених у зв'язку з управлінням майном. Якщо передбачено договором, управитель може відраховувати плату за управління безпосередньо з доходів від використання майна.

Ще однією важливою умовою договору управління, на яку необхідно звернути увагу, є відсутність переходу до управителя права власності на майно, що передається в управління (ст. 1033 ЦКУ). Майно, отримане в рамках договору управління, повинно бути відокремлено від майна управителя, обліковуватись на окремому балансі та бухгалтерський облік щодо нього також має вестися окремо. Відповідно і розрахунки, пов'язані з управлінням отриманим майном, управитель повинен здійснювати на окремому банківському рахунку.

Податок на прибуток

Виплата вигоди від управління майном нерезиденту

Оскільки відповідно до умов договору управління майном установником управління та вигодонабувачем є нерезидент, метою якого є набуття вигоди від використання майна (орендної плати), то для визначення порядку оподаткування такої вигоди податком на прибуток слід звернутись до ст. 13 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР (далі – Закон про прибуток), якою визначено порядок оподаткування доходів, отриманих нерезидентом.

Відповідно до пп. «г» п. 13.1 ст. 13 Закону про прибуток оподаткуванню підлягають, зокрема, доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, у вигляді лізингової (орендної) плати, що сплачується (нараховується) резидентами або постійними представництвами на користь нерезидента-лізингодавця (орендодавця). На перший погляд, дана норма Закону підходить під аналізовану ситуацію, однак не слід забувати, що управитель сплачує нерезиденту не орендну плату, а вигоду від управління майном і фактично лізингодавцем виступає управитель, а не нерезидент. Тому більш правильним в даному разі буде застосування пп. «й» п. 13.1 ст. 13 Закону про прибуток, відповідно до якого до складу доходу нерезидента, що підлягає оподаткуванню, включаються інші доходи від здійснення ним господарської діяльності на території України. Такий дохід за загальними правилами (без застосування норм відповідних міжнародних договорів про уникнення подвійного оподаткування) оподатковується за ставкою 15 % та підлягає перерахуванню резидентом-управителем до бюджету в момент виплати доходу і за його рахунок (пункти 13.2 та 18.3 Закону про прибуток).

Сам механізм перерахування прибутку за кордон визначено постановою НБУ «Про врегулювання питань іноземного інвестування в Україну» від 10.08.2005 р. № 280, згідно з п. 3.8 ч. 3 якої банк здійснює перерахування за кордон прибутків, доходів та інших коштів, одержаних іноземним інвестором у результаті здійснення інвестицій, на підставі:

1) засвідченої в установленому порядку копії довідки податкового органу про сплачений іноземним інвестором в Україні податок на прибуток (дохід);

2) легалізованої довідки (чи її нотаріально засвідченої копії), виданої компетентним органом відповідної країни, визначеним міжнародним договором України про уникнення подвійного оподаткування, яка підтверджує, що нерезидент є резидентом країни, з якою укладено міжнародний договір про уникнення подвійного оподаткування доходів.

Довідка податкового органу про сплачений нерезидентом податок на прибуток видається відповідно до Порядку видачі довідки про сплачений нерезидентом в Україні податок на прибуток (доходи). Для її отримання безпосередньо сам нерезидент через уповноважену особу або резидента, що здійснює виплату на користь нерезидента, надсилає до податкового органу (за місцезнаходженням резидента, що здійснює виплату доходу) письмове звернення, в якому обов'язково вказує інформацію про нерезидента та резидента, вид та суму доходу, суму сплаченого в Україні податку. Довідка надається протягом 10-ти днів з моменту одержання податковим органом такого звернення.

Оподаткування в управителя

При аналізі оподаткування діяльності резидента щодо управління майном нерезидента може виникнути цілком слушне питання: а чи не прирівнюється в такому разі управитель в цілях оподаткування до постійного представництва? На перший погляд, начебто й ні. Адже виходячи з наведеного в п. 1.17 Закону про прибуток визначення до постійного представництва з метою оподаткування з числа резидентів відносяться лише ті особи, які мають повноваження діяти від імені нерезидента, що тягне за собою виникнення у останнього цивільних прав та обов'язків. У даному ж випадку резидент здійснює управління майном від свого імені, але в інтересах нерезидента (ст. 1029 ЦКУ). Таким чином, зараховувати управителя до числа постійних представництв було б, м'яко кажучи, не дуже коректним... Але звернемось до п. 13.9 ст. 13 Закону про прибуток, відповідно до якого резиденти, які надають агентські, довірчі, комісійні та інші подібні послуги з продажу чи придбання товарів (робіт, послуг) за рахунок і на користь нерезидента, зобов'язані утримувати та перераховувати до бюджету податок з доходу, одержаного таким нерезидентом із джерел в Україні. При цьому податок визначається у порядку, передбаченому для оподаткування прибутків нерезидентів, що здійснюють свою діяльність на території України через постійне представництво.* Тобто, здійснюючи діяльність з управління майном, яка передбачає використання майна, придбаного за рахунок нерезидента, та здійснення операцій на користь останнього, що в світлі п. 1.31 ст. 1 Закону про прибуток є продажем результатів робіт (послуг), управитель оподатковує отримані від управління майном прибутки в загальному порядку (п. 13.8 ст. 13 Закону про прибуток).

Яким же чином оподатковуються операції з виконання договору управління в управителя «в загальному порядку»? Відповідно до пп. 7.9.6 ст. 7 Закону про прибуток не включаються до складу валового доходу і не підлягають оподаткуванню кошти або майно, залучені платником податку майна на підставі договору довірчого управління, а також згідно з іншими цивільно-правовими договорами, що не передбачають передачі права власності на таке майно. Тобто отримання офісного центру за договором управління, який, серед іншого, не передбачає переходу права власності на передане майно, не призводить до виникнення валових доходів у податковому обліку управителя. Аналогічно й повернення такого майна не призведе до відображення в податковому обліку управителя валових витрат відповідно до абз. 4 пп. 7.9.2 ст. 7 Закону про прибуток.

Відображення в обліку управителя операцій, пов'язаних зі здачею майна в оренду та понесенням витрат на утримання об'єкта нерухомості

Як вже згадувалося вище, сума коштів, отриманих управителем в результаті здійснення орендних операцій, не включається до складу валових доходів. Щоб розібратись, чи вважають кошти, отримані від оренди приміщення, майном установника управління, слід звернутися до п. 4 ст. 1030 ЦКУ, згідно з яким майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна. У свою чергу, відповідно до ст. 190 ЦКУ майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Стаття 177 ЦКУ, яка визначає об'єкти цивільних прав, до складу речей відносить, зокрема, й грошові кошти. Таким чином, можна дійти висновку, що грошові кошти є річчю, яка згідно з ЦКУ вважається майном. Звідси випливає, що грошові кошти, отримані управителем від здачі в оренду об'єкта нерухомості, не є його власністю. Всі кошти, що надходять від оренди на спеціально відкритий у банку рахунок, є майном власника об'єкта нерухомості, яке набуто в результаті виконання управителем договору управління.

Фактично до складу валових доходів управителя включається лише сума винагороди за управління майном, визначена відповідно до умов договору. Валовий дохід визнається за першою з подій, що сталася раніше (п. 11.3 ст. 11 Закону про прибуток):

– складання звіту управителя (в довільній формі);

– списання коштів із спеціально відкритого для виконання договору управління рахунку на розрахунковий рахунок управителя.

Так само і витрати на утримання об'єкта нерухомості, передбачені договором управління, до складу валових витрат не включаються. Адже відповідно до п. 5.1 ст. 5 Закону про прибуток валовими витратами визнаються будь-які витрати платника податку у грошовій, матеріальній або нематеріальній формах, здійснюваних як компенсація вартості товарів (робіт, послуг), які придбаваються (виготовляються) таким платником податку для їх подальшого використання у власній господарській діяльності. Фактично платник не несе витрати, оскільки для розрахунків з постачальниками товарів (послуг), необхідних для утримання майна, управитель використовує кошти, які є власністю установника управління.

Також слід зауважити, що управитель-резидент, який здійснює управління майном нерезидента, окрім звичайної декларації, у разі виплати доходу нерезиденту, має подавати до податкового органу ще й Звіт про виплачені доходи, утримання та внесення до бюджету податку на доходи нерезидентів.

Податок на додану вартість

Порядок оподаткування ПДВ операцій, що виникають в результаті виконання посередницьких договорів, які не передбачають переходу права власності, визначено п. 4.7 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (далі – Закон про ПДВ). Зокрема, другим абзацом даного пункту визначено механізм відображення в податковому обліку податкових зобов'язань та податкового кредиту, що виникають в результаті здійснення діяльності з поставки товарів у межах договорів комісії, доручення, довірчого управління та інших цивільно-правових договорів, які не передбачають переходу права власності на такі товари. Однак, слід зауважити, що зазначена норма визначає порядок оподаткування операцій за посередницькими договорами лише для товарів. Тому застосовувати її для оподаткування операцій з продажу послуг в межах договору довірчого управління видається не можливим.

Надання послуг з управління майном є об'єктом оподаткування ПДВ відповідно до пп. 3.1.1 Закону про ПДВ. База оподаткування визначається згідно з його п. 4.1 ст. 4 виходячи з договірної вартості, але не нижче за звичайну ціну таких послуг. Податкові зобов'язання виникатимуть за першою з подій, що сталася раніше:

1) зарахування коштів із спеціально відкритого рахунку відповідно до договору управління майном;

2) підписання звіту управителя (у довільній формі).

Плата за землю

Ще одним податком, який, окрім податку з доходів нерезидента, зобов'язаний в даному випадку сплачувати нерезидент, є плата за землю. Адже придбавши в Україні об'єкт нерухомості та земельну ділянку, у розумінні ст. 5 Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (далі – Закон про плату за землю) нерезидент автоматично стає платником земельного податку.

Отже, розберемося насамперед, чи може нерезидент стати на облік у податковому органі як платник податків. Для цього проаналізуємо норми Порядку обліку платників податків, зборів (обов'язкових платежів) (далі – Порядок № 80), який визначає єдину раціональну методику обліку платників податків та зборів в органах державної податкової служби.

Відповідно до ст. 2 Порядку № 80 його дія поширюється на таких осіб з числа нерезидентів:

– фізичних чи юридичних осіб у будь-якій організаційно-правовій формі, які отримують доходи із джерелом їх походження з України чи мають об'єкти оподаткування в Україні, за винятком установ та організацій, що мають дипломатичний статус або імунітет згідно з міжнародними договорами України або законодавством;

– постійних представництв нерезидентів, через які повністю або частково здійснюється господарська діяльність нерезидента на території України і які відповідно до чинного законодавства України сплачують відповідні податки і збори (обов'язкові платежі);

– інших відокремлених підрозділів нерезидентів в Україні, які не здійснюють господарської діяльності в Україні та не підпадають під визначення постійних представництв нерезидентів, але які відповідно до законодавства України зобов'язані сплачувати податки і збори (обов'язкові платежі).

Як бачимо, на нерезидента, враховуючи наявність у нього об'єкта оподаткування в Україні – земельної ділянки, даний Порядок поширюється. Тому звернемося до ст. 6 Порядку № 80, яка визначає особливості обліку нерезидентів та їх відокремлених підрозділів. Виходячи із змісту цієї статті, поставити на облік безпосередньо нерезидента як платника податку в Україні неможливо. Адже ця «спеціальна» стаття передбачає порядок взяття на облік лише:

1) відокремлених підрозділів юридичних осіб – нерезидентів, які відповідають визначенню постійних представництв нерезидентів в Україні;

2) відокремлених підрозділів юридичних осіб – нерезидентів, які не здійснюють господарської діяльності в Україні та не підпадають під визначення постійних представництв нерезидентів в Україні;

3) договорів (контрактів) про виробничу кооперацію, спільне виробництво та інші види спільної інвестиційної діяльності за участі іноземного інвестора;

4) нерезидентів – виконавців проектів (програм) міжнародної технічної допомоги, акредитованих Міністерством економіки України.

Нерезидент, про якого йдеться, до цього переліку не входить. Тобто нерезидент, який не веде спільну діяльність на території України, не є виконавцем міжнародної технічної допомоги та не має в Україні відокремлених підрозділів, не може бути взятий на облік в податкових органах. Ще одним вагомим аргументом на користь такого твердження є норми статей 4 та 5 Закону України «Про систему оподаткування» від 25.06.91 р. № 1251-XII, виходячи з яких платником податку може бути лише юридична особа, яка набуває такого статусу після державної реєстрації, а взяття юридичних осіб на облік в податкових органах здійснюється на підставі відомостей з реєстраційної картки, наданих державним реєстратором податковому органу. Оскільки нерезидент, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV, не підлягає державній реєстрації у випадку придбання нерухомості в Україні, то відповідно й відомості про нього не можуть бути надані реєстратором до податкового органу, а податковий орган не зможе взяти на облік нерезидента. В такому випадку особовий рахунок на ім'я нерезидента, який повинен відкриватися в податковому органі для обліку нарахованих та сплачених податків, не може бути відкритий. А враховуючи те, що облік нарахованих та сплачених сум платежів до бюджету, відповідно до Інструкції про порядок ведення органами державної податкової служби оперативного обліку платежів до бюджету, контроль за справлянням яких здійснюється органами державної податкової служби України, ведеться на особових рахунках платників, то навіть подавши декларацію та сплативши податок, він не буде вважатись відзвітованим та сплаченим. Адже обліковувати здійснені нерезидентом платежі податківцям буде ніде.

З проблемою постановки нерезидентів – власників земельних ділянок на облік як платників податку зіткнулась і ДПАУ. Зокрема, у своєму листі від 15.09.2006 р. № 17193/7/29-1017 податківці наголосили на необхідності реєстрації нерезидентом, який придбав нерухомість в Україні, свого представництва у порядку, встановленому законодавством. На їх думку, придбання нерухомості пов'язано з веденням господарської діяльності, яку неможливо здійснювати без власного представника чи представництва в Україні. Тому ДПАУ наголошує на необхідності встановлення фактичної мети придбання нерухомості іноземною юридичною особою на території України у разі, якщо така особа відмовляється від реєстрації на території України свого представництва чи іншого відокремленого підрозділу та вжити заходів для забезпечення такої реєстрації.

Взагалі-то висловлена у листі думка ДПАУ не аргументована. Зокрема, незрозуміло, чому нерезидент зобов'язаний реєструвати в Україні представництво? Адже ст. 5 Закону України «Про зовнішньоекономічну діяльність» від 16.04.91 р. № 959-XII, нерезидента наділено правом, а ніяк не обов'язком, відкривати в Україні представництва. Не зовсім зрозумілим залишається і те, якими методами податківці змушуватимуть нерезидентів проводити реєстрацію представництв. Як видно з листа, податківці самі не можуть знайти законних важелів впливу на нерезидентів, які придбали нерухомість із земельними ділянками в Україні та не сплачують податок.

Спробуємо проаналізувати можливі наслідки, що матимуть місце в результаті неможливості зареєструватися нерезиденту платником податку.

Навіть незважаючи на те, що нерезидент на обліку не перебуватиме, претензій податківців щодо несплати податку йому навряд чи вдасться уникнути. Адже з часом вони все одно виявлять, що за нерезидентом на правах власності в Україні числиться земельна ділянка, за яку останній не сплачує земельний податок. Цей факт податковий орган може виявити за результатами даних, отриманих від Держкомзему, Рескомзему Автономної Республіки Крим, обласних, Київських та Севастопольських міських головних управлінь земельних ресурсів (залежно від того, де знаходиться земельна ділянка) щодо:

– проведення інвентаризації земель у межах населених пунктів та земель
несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у цілому по Україні та в розрізі регіонів;

– переходу права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод із зазначенням їх площі.

Таку інформацію податкові органи отримують щоквартально до 30 числа місяця наступного періоду на підставі Порядку взаємодії органів виконавчої влади щодо обміну інформацією, необхідною для обчислення і справляння плати за землю.

За наслідками виявленого податківці, враховуючи наявність у нерезидента відповідно до Закону про плату за землю статусу платника податку (оскільки він є власником землі), самостійно нарахують суму податку за землю, посилаючись при цьому на пп. 4.2.2 ст. 4 Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III (далі – Закон № 2181). Для обчислення податкового зобов'язання податківці скористуються інформацією про земельну ділянку, яка була отримана від управлінь земельних ресурсів. У свою чергу, з моменту неподання розрахунку земельного податку відповідно до пп. 8.2.1 Закону 2181 у податкових органів виникне право податкової застави на активи нерезидента, які податківці у порядку, передбаченому законодавством (не раніше тридцятого календарного дня з моменту надіслання нерезиденту другої податкової вимоги), матимуть змогу реалізувати з метою погашення податкового боргу. Сума податкового боргу, найімовірніше, буде узгоджена в судовому порядку, оскільки в світлі Закону про плату за землю, Закону № 2181 та Порядку № 80 можливість практичної реалізації самостійного чи адміністративного узгодження суми податкового зобов'язання видається малоймовірною. Однак виключати такий порядок узгодження податкового зобов'язання теж не слід.

Отже, як видно з вищенаведеного, варіант несплати податку є досить ризиковим для нерезидента та може призвести до небажаних наслідків, пов'язаних з можливою втратою придбаних в Україні активів.

Якщо ж нерезидент матиме бажання працювати спокійно і без проблем із збереженням свого майна в Україні, то сплачувати податок з власників землі йому все ж таки доведеться. І тоді для реалізації такого бажання у нерезидента не залишиться жодного іншого виходу, як зареєструвати в Україні своє представництво. Адже лише в результаті такої реєстрації, відповідно до Порядку № 80, він матиме змогу стати на облік як платник податку і через представництво звітувати до податкового органу по земельному податку та сплачувати задекларовані суми податку до бюджету. Однак виникає питання: яке представництво краще реєструвати – постійне, яке матиме право на ведення господарської діяльності чи так зване «непостійне», «звичайне», яке господарської діяльності не вестиме, а лише представлятиме інтереси нерезидента в Україні. Реєструвати постійне представництво у нашому випадку, мабуть, недоцільно, адже такий статус відносно нерезидента вже має резидент-управитель. Крім того, представництво не отримуватиме будь-яких «нерезидентських» доходів в Україні, а спрямовуватиме свою діяльність лише на представництво інтересів нерезидента в податкових органах (всього лише сплачуватиме земельний податок).

Віктор Григоровський, Юрій Бойко



Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее