Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Недвижимость: продажа с условием (о моменте перехода права собственности при отчуждении объекта недвижимости)

Недвижимость: продажа с условием (о моменте перехода права собственности при отчуждении объекта недвижимости)

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Украины право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Имеет ли право юридическое лицо при отчуждении объекта недвижимости физическому лицу предусмотреть в договоре купли-продажи (нотариально удостоверенном и зарегистрированном), что право собственности на этот объект перейдет к покупателю после уплаты им полной стоимости объекта (например, через пять лет после заключения договора)?

В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) вышеуказанный договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Действительно, согласно ч. 3 ст. 640 ГКУ моментом заключения договора, который подлежит и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, считается момент государственной регистрации. А по общему правилу в соответствии со ст. 334 ГКУ право собственности на имущество по договору, который подлежит государственной регистрации, переходит к приобретателю с момента такой регистрации. Но ст. 697 ГКУ предусмотрено исключение из общего правила и установлена возможность сохранения права собственности за продавцом до полной оплаты товара, если это указано в договоре. Причем в этом случае в договоре нужно указывать – имеет ли покупатель право распоряжаться товаром до перехода к нему права собственности. Если право распоряжения в договоре не указано, покупатель распоряжаться товаром до перехода к нему права собственности не может.

Основная задача, которую необходимо разрешить, – это приоритет норм права, в данном случае – какая именно из статей имеет более высокий приоритет и будет применяться в этом случае: ст. 697 или ст. 334 ГКУ? Проанализировав теорию права, можно прийти к выводу, что приоритет имеет ст. 697, поскольку является специальной нормой для ст. 334, потому что, в отличие от ст. 334, она регулирует более узкий круг правоотношений, а именно договоры купли-продажи.

Следует также обратить внимание на то, что кроме регистрации сделки существует еще и регистрация права собственности.

Государственная регистрация сделки означает, что с момента регистрации сделка считается заключенной. Она проводится согласно Временному порядку государственной регистрации сделок, утвержденному постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671.

Регистрация же права собственности осуществляется в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество и в рассматриваемом случае будет проводиться в момент возникновения права собственности у покупателя, т. е. через указанный в договоре период. Регистрация права собственности осуществляется согласно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному Указом Министерства юстиции Украины от 28.01.2003 г. № 6/5.

Александр Тыщик, «Адвокат Бухгалтера»



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее