Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Оподаткування доходів, одержаних нерезидентами від продажу нерухомості

Оподаткування доходів, одержаних нерезидентами від продажу нерухомості

Оподаткування доходів нерезидентів регламентується п. 9.11 ст. 9 Закону № 889-IV, згідно з яким доходи із джерелом їх походження з України, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. Цю саму норму повторено в п. 11.3 ст. 11 Закону № 889-IV, відповідно до якого доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами – нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів.

З правової точки зору поняття «порядок» є категорією процесуального права, яке встановлює послідовність виконання певних процедур, а поняття «ставки» відноситься до категорій матеріального права, оскільки визначає конкретну частку від матеріального об'єкта.

Закон № 889-IV також розмежовує поняття «порядок» та «ставки», оскільки ставки оподаткування встановлено окремою спеціальною ст. 7 Закону № 889-IV, а загальний порядок оподаткування доходів – ст. 8 цього Закону (порядок оподаткування окремих доходів встановлено окремими статтями), і тому поняття «порядок оподаткування» і «ставки оподаткування» не є тотожними.

Застосування до доходів нерезидентів, зокрема одержаних від продажу нерухомості в Україні, ставки 30 % є дотриманням норм міжнародних договорів про уникнення подвійного оподаткування.

При цьому ст. 11 Закону № 889-IV також встановлює загальне правило оподаткування операцій з продажу нерухомості, згідно з яким при продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку одержаний від такого продажу дохід не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового об'єкта не перевищує 100 м2. Тобто ця норма Закону № 889-IV є загальною і застосовується до доходів усіх платників податку (як резидентів, так і нерезидентів).

Таким чином, якщо нерезидент продає в Україні житлову нерухомість загальною площею до 100 м2, то він не повинен сплачувати податок з одержаного від такого продажу доходу.
Водночас у разі перевищення площі проданого житла понад 100 м2 нерезидент повинен сплатити 30 % з частини доходу, пропорційної перевищенню площі. Другий та кожний наступний продаж протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (у тому числі землі) також має оподатковуватися у нерезидента за ставкою 30 %.

Застосування спеціально встановленої для оподаткування доходів нерезидентів п. 7.3 ст. 7 Закону № 889-IV ставки (подвійна ставка податку до встановленої у п. 7.1 ст. 7 цього Закону: у 2007 р. – 30 %) є особливою нормою цього Закону щодо доходів нерезидентів, як це й передбачено п. 9.11 ст. 9 Закону № 889-IV.

Оподаткування доходів нерезидентів за ставкою 30 % передбачено також Порядком № 1993, у п. 2 якого чітко зазначено, що податок з доходів нерезидентів нараховується за ставкою, визначеною п. 7.3 ст. 7 Закону № 889-IV (у 2007 р. – 30 %).

Враховуючи наведене, доходи нерезидентів, одержані від продажу нерухомості в Україні (як від резидентів, так і від нерезидентів), мають оподатковуватися за спеціально встановленою для оподаткування інших (крім заробітної плати, процентів, дивідендів, роялті) доходів нерезидентів ставкою – 30 %.

Як свідчить світовий досвід, такий підхід до оподаткування доходів нерезидентів від продажу нерухомості відповідає нормам міжнародного податкового законодавства, зокрема європейських країн. Наприклад, з доходів нерезидентів, одержаних від продажу нерухомості, на території європейських країн податок утримується: у Норвегії – за ставкою 40 %, Франції – 33,3 %, Росії – 30 %, Англії – 25 %, на Мальті – 30 – 35 %, у Білорусі – 20 %, Італії – 12,5 %. У більшості країн Європи податок з продажу нерухомості становить 5 – 15 %, але водночас законодавством передбачено (що відсутнє в Україні) значні ставки оподаткування придбання нерухомості для нерезидентів: в Італії – 20 %, Угорщині – 10 %, Іспанії – 7 – 16 %, в Англії – 8 %, тобто в сукупності податок з придбання і продажу нерухомості нерезидентами в таких країнах також справляється за ставкою на рівні 30 %. Крім того, в багатьох країнах Європи існують обмеження щодо придбання нерухомості нерезидентами. Наприклад, в Естонії та Латвії взагалі заборонено придбання нерухомості нерезидентами, в Чехії та Польщі нерезидент – фізична особа не може придбати нерухомість без відкриття в цій країні власного бізнесу (оформлення юридичної особи).

Тому застосування до доходів нерезидентів, зокрема одержаних від продажу нерухомості в Україні, ставки 30 % є дотриманням норм міжнародних договорів про уникнення подвійного оподаткування щодо недискримінації громадян договірних держав при оподаткуванні аналогічних доходів.

Цю позицію підтверджено листом Мін'юсту України від 12.04.2007 р. № 20-35-59, який надіслано у відповідь на запит ДПА України.

Тетяна Добродій, «Вісник податкової служби України»




Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее