Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Арендные отношения: недвижимость и земля

Арендные отношения: недвижимость и земля

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения назначения. Иными словами, недвижимостью считаются те объекты, передвижение которых в пространстве может либо навредить им, либо изменить настолько, что их можно будет использовать по другому назначению. Как видим, «привязанность» объекта к земельному участку, на котором он расположен, и обуславливает его суть как недвижимого объекта. Следовательно, арендуя такой объект, арендатор волей-неволей вступает в отношения, касающиеся и самого земельного участка, на котором данный объект находится.

Данные общественные отношения нашли свое правовое урегулирование в ст. 796 ГКУ. Согласно указанной статье с правом найма (аренды) здания или иного капитального сооружения (их части) нанимателю одновременно предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма (аренды).

При этом законодатель устанавливает право, а не обязанность сторон по договору найма (аренды) определить в договоре размер передаваемого нанимателю недвижимости (арендатору) земельного участка. Если же стороны договора найма таким правом не воспользуются и не определят размер передаваемого в аренду земельного участка, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель. И даже если наймодатель не является собственником земельного участка, с точки зрения ГКУ будет считаться, что собственник земельного участка согласен на предоставление нанимателю права пользования этим земельным участком. «Автоматическое» согласие собственника земли не будет считаться полученным лишь в том случае, когда в договоре, заключенном между собственником земли и наймодателем недвижимости, будет оговорено, что со сдачей в наем (аренду) недвижимости наймодатель не вправе передать право пользования земельным участком, на котором такая недвижимость находится.

Таким образом, не лишним будет при заключении договора найма (аренды) недвижимости будущему нанимателю полюбопытствовать насчет права наймодателя на землю. Ведь от этого будет зависеть наличие или отсутствие права нанимателя пользоваться данным участком земли. Проблемы, связанные с таким отсутствием можно лишь прогнозировать: например, сложным будет получение разрешения на установление «локеров» на паркинге перед нанимаемым зданием, или же какое-либо иное использование прилегающего к нему участка земли.

При этом ГКУ не разделяет собственников земельных участков в зависимости от их формы собственности. То есть не имеет значения тот факт, что земельный участок находится в государственной (общегосударственной либо коммунальной) или частной собственности. В любом случае, этот земельный участок будет находиться в правомерном пользовании нанимателя в течение всего срока найма (аренды) недвижимости. Главное при этом – отсутствие в договоре между наймодателем недвижимости и собственником земельного участка запрета на передачу его в пользование при передаче в наем недвижимости, расположенной на нем. Такой подход может быть использован для придания более высокого статуса законности и правомерности пользования данным участком земли. Ведь даже если право наймодателя недвижимости на земельный участок на момент заключения договора аренды недвижимости не будет «узаконено», то право нанимателя недвижимости пользоваться землей будет вытекать из ст. 796 ГКУ и основываться на нем, гарантируя правомерность пользования. Единственное условие при этом – отсутствие в договоре между наймодателем и собственником земли прямого запрета на передачу этого права пользования нанимателю. А если при этом вообще отсутствует такой договор, то, как говорится, нанимателю и карты в руки.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 797 ГКУ плата, взимаемая с нанимателя здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), состоит из двух частей:
• платы за пользование этим зданием, сооружением или его частью;
• платы за пользование земельным участком.

Ведь если наймодатель не будет иметь права передавать земельный участок в пользование нанимателю недвижимости, то и плату за пользование таким участком он получать не вправе. А это может стать причиной конфликта между нанимателем и, например, налоговым органом, считающим, что такой наниматель права на валовые расходы и налоговый кредит в этой части арендной платы не имеет.

Наймодатель же, получивший такую часть арендной платы (плату за пользование земельным участком, передавать в пользование который он не вправе), рискует тем, что налоговый орган может, ссылаясь на п. 11 ст. 10 Закона Украины «О государственной налоговой службе в Украине» от 04.12.90 г. № 509-XII, попытается в судебном порядке эту часть взыскать в доход государства.

Сама по себе аренда земельного участка, расположенного под арендуемой недвижимостью и прилегающего к нему, порождает и ряд других спорных вопросов. Например, нужен ли отдельный договор аренды такого земельного участка или достаточно договора найма недвижимости?

Напомним, что в данном случае существует коллизия между нормами специального права, требующими заключения письменного отдельного договора аренды земли, и положениями ГКУ, устанавливающими, как было указано выше, фактически «автоматическое» возникновение у нанимателя недвижимости права пользования земельным участком.

К сожалению, данная проблема пока еще не нашла своего четкого урегулирования в судебной практике, поэтому остается руководствоваться лишь определенным набором аргументов в пользу позиции о том, что заключать дополнительный к договору найма недвижимости договор аренды земли не обязательно, поскольку:

• ГКУ по своей правовой природе и в силу своей же ст. 4, согласно которой он является основным актом гражданского законодательства Украины, имеет приоритет в отношении Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон об аренде земли);

• ГКУ имеет приоритет над Законом об аренде земли, поскольку был принят позже названного Закона;

• часть 1 ст. 796 ГКУ имеет приоритет в отношении Закона об аренде земли еще и потому, что является специальной нормой, поскольку регулирует отношения, вытекающие из найма (аренды) недвижимости. Аренда же земельного участка, на котором такая недвижимость расположена, является вопросом производным от найма недвижимости, который должен быть урегулирован не столько в силу свободного волеизъявления сторон договора найма, сколько в силу необходимости, вызванной наймом недвижимости, привязанной к этому участку. Ведь неурегулированность данных отношений в ГКУ может стать причиной определенных конфликтов, если право пользования недвижимостью будет принадлежать одному лицу, а право пользования землей, на котором такая недвижимость расположена, – другому лицу. Понятно, что ни первое, ни второе лицо в полной мере не смогут реализовать такие свои права;

• сам по себе договор найма недвижимости на срок свыше трех лет подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГКУ). Следовательно, государственная регистрация аренды земли происходит автоматически в результате регистрации договора аренды недвижимости и дополнительная государственная регистрация аренды земли в таких случаях не требуется.

Разрешить или попытаться на будущее разрешить данную проблему можно, например, путем включения в договор найма (аренды) недвижимости ряда условий, оговаривающих и регламентирующих такие отношения, а именно:

– к отношениям, вытекающим из данного договора, не применяются нормы Закона об аренде земли, поскольку данным договором регулируются отношения найма недвижимости, а не земли;

– объект найма (аренды), то есть недвижимость, включает в себя и земельный участок, на котором недвижимость расположена;

– также следует указать размеры передаваемого в пользование вместе с недвижимостью земельного участка. Это будет подтверждением того, что существенные условия пользования таким земельным участком уже урегулированы и не требуют дополнительной регламентации отдельным договором.

Второй проблемный вопрос: кто в случае аренды недвижимости должен уплачивать налог на землю, под ней расположенную и к этой недвижимости прилегающую?

Согласно ст. 2 Закона Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII земельный налог является одним из двух видов платы за землю. Земельный налог уплачивают собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи. Что касается арендаторов, то они являются плательщиками второго вида платы за землю – арендной платы.

Статьей 797 ГКУ установлено, что плата за наем недвижимости состоит из двух частей: платы за пользование самой недвижимостью и платы за пользование земельным участком. Вторая часть по своей правовой сути является арендной платой за землю. Таким образом, наниматель недвижимости, ставший автоматически нанимателем и земельного участка, под ним расположенного и к нему прилегающего, вместе с платой за наем уплачивает и плату за землю, включенную в плату за наем. По этой причине у нанимателя недвижимости, уплачивающего плату за наем, не возникает дополнительной обязанности платить земельный налог.

Остается лишь посоветовать таким нанимателям указать прямо в договоре, что арендная плата по договору аренды недвижимости включает в себя и арендную плату за пользование землей.

Александр, ГК «ПАРИТЕТ»



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее