Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Особливості набуття права власності на земельні ділянки за договором купівлі-продажу

Особливості набуття права власності на земельні ділянки за договором купівлі-продажу

Однак трапляються випадки, коли документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, отримано пізніше, ніж укладено договір купівлі-продажу. Наприклад, приватне підприємство «Доніс» згідно з договором оренди землі від 02.03.2004 р. орендувало земельну ділянку площею 0,0244 га у Дубровицької міської ради під кафе-бар «Адоніс». Цю ділянку приватне підприємство «Доніс» викупило згідно з договором купівлі-продажу від 10.08.2006 р., що було нотаріально завірено. Державний акт на право власності видано 01.02.2007 р. Дубровицька МДПІ вважає, що право власності на земельну ділянку настає лише після отримання державного акта, а підприємство – що право власності настає згідно з договором купівлі-продажу від 10.08.2006 р., оскільки договір оренди розірвано автоматично договором купівлі-продажу.

Розглянемо, коли настає право власності на земельну ділянку.

Зважаючи на умови договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення між Дубровицькою міською радою (далі – продавець) та приватним підприємством «Доніс» (далі – покупець) слід зазначити, що за умовами договору між продавцем і покупцем установлено такі важливі елементи договору, як, зокрема: предмет договору, обов'язки сторін, перехід права власності на земельну ділянку, додаткові умови тощо. Водночас сторонам роз'яснено вимоги статей 90, 91, 126 Земельного кодексу, якими визначено, відповідно, права та обов'язки власників земельних ділянок і відомості про документи, що посвідчують право на земельну ділянку.

Отже, питання щодо виникнення права власності не дає підстав для ускладнення діяльності приватного підприємства «Доніс», оскільки умовами договору охоплено всі важливі моменти вимог чинного законодавства України в частині права власності на відчужену земельну ділянку.

Враховуючи викладене, вважаємо, що питання повинно полягати не в тому, коли настає право власності на земельну ділянку, а в тому, з якого моменту та який податок слід сплачувати підприємству: земельний податок чи орендну плату за землю.

Слід зазначити, що відповідно до Закону «Про систему оподаткування» від 25.06.91 р. № 1251-XII (зі змінами та доповненнями) плата за землю (земельний податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) належить до переліку загальнодержавних податків і справляється у порядку, визначеному Законом «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями).

Основним документом, що регулює земельні відносини в Україні, є Земельний кодекс, яким визначено, зокрема, що процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності та права користування земельними ділянками визначає державний земельний кадастр, який є єдиною державною системою земельно-кадастрових робіт і містить сукупність відомостей та документів про місце розташування і правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі й землекористувачів.

Наявність земель за їх категоріями обліковується землевпорядними органами, підпорядкованими Держземагентству України, відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель, затвердженої наказом Держкомстату України «Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)» від 05.11.98 р. № 377 (зареєстровано в Мін'юсті України 14.12.98 р. за № 788/3228, за текстом - Інструкція № 6-зем).

Власники земельних ділянок і землекористувачі згідно із Земельним кодексом (статті 91, 96) зобов'язані забезпечувати використання землі відповідно до цільового призначення та умов її надання, залежно від чого здійснюється й оподаткування земельних ділянок.

При цьому слід мати на увазі, що право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Набуття права на землю громадянами і юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Як уже зазначалося, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації (ст. 125 Земельного кодексу).

Таким чином, земельна ділянка під розміщення кафе-бару «Адоніс» незалежно від договору купівлі-продажу земельної ділянки повинна використовуватися за наявності правовстановлюючого документа на землю. Зокрема, право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Тобто на зазначені цілі має бути відведено земельну ділянку з урахуванням вимог чинного земельного законодавства, а при оподаткуванні підприємства необхідно в кожному конкретному випадку застосовувати індивідуальний підхід до платника податку, враховуючи дані державного земельного кадастру, який ведеться землевпорядними органами, підпорядкованими Держземагентству України, оскільки оподаткуванню підлягають ті земельні ділянки, які можуть бути передані у власність, постійне користування або на умовах оренди громадянам, підприємствам, установам та організаціям відповідно до вимог Земельного кодексу.

Досить часто громадяни та юридичні особи розпочинають використання земельної ділянки на підставі рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, договору купівлі-продажу, свідоцтва про право власності тощо, тобто – до моменту виникнення права власності чи права користування нею (до оформлення державного акта на право власності, на право постійного користування земельною ділянкою чи договору оренди).

Відповідно до частини третьої ст. 125 Земельного кодексу використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, який посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Порушення цієї норми вважається усунутим виключно у випадку оформлення документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою.

Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, – договір оренди такої земельної ділянки.

Статтею 141 Земельного кодексу визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, оскільки нормами чинного законодавства не зазначено, що договір купівлі-продажу автоматично може розірвати договір оренди землі, то до 01.02.2007 р., тобто до одержання документа, який посвідчує право власності на землю (державний акт на право власності видано 01.02.2007 р.) підприємство мало сплачувати орендну плату за землю, а з цієї дати – земельний податок незважаючи на те, що договір купівлі-продажу було укладено 10.08.2006 р.

З 1 січня 2008 р. у зв'язку із внесенням Законом «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 28.12.2007 р. № 107-VI змін до Закону «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-IV, зі змінами та доповненнями) річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється Законом «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями);

для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-XII.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 % від їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати, ніж зазначено в цій частині.

Водночас, зважаючи на викладене, Вищим арбітражним судом України при розгляді аналогічних питань вже повідомлялося про те, що відсутність оформлених документів на земельну ділянку не звільняє власників та землекористувачів від сплати податку за землю.
Саме про таку практику вирішення спорів, пов'язаних із сплатою земельного податку, повідомлено арбітражні суди України у п. 3 листа Арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів за участю податкових органів» від 07.02.2000 р. № 01-8/48.

Віктор Фінашко, головний державний податковий ревізор-інспектор
відділу методології місцевих, ресурсних, рентних та
неподаткових платежів Департаменту податку
на прибуток та інших податків і зборів
(обов'язкових платежів) ДПА України

«Вісник податкової служби України



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее