Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Можно ли продать земельный пай?

Можно ли продать земельный пай?

Гражданин Украины имеет земельный пай. Собирается уезжать на постоянное местожительство в Россию. Должен ли он продать эту землю и если да, то в какой срок до выезда?

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса, следует определиться в понятиях. Под земельным паем мы будем понимать исключительно право на земельную долю (пай), подтвержденное сертификатом на право на земельную долю (пай), но никак не конкретный земельный участок, право собственности на который подтверждается (удостоверяется) государственным актом на право частной собственности на землю.

При ответе на вопрос исходим из того, что автор письма в связи с переездом в Россию намерен выйти из гражданства Украины.

Сразу отметим, что гражданин не только не должен, но и не имеет никаких возможностей продать право на земельную долю (пай) в силу запрета, установленного п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ): «…граждане Украины – собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им… земельные доли (паи), кроме передачи их в наследство…».

Однако распорядиться своей земельной долей можно иным образом. Самым оптимальным, на наш взгляд, будет выделение земельного участка в натуре и получение государственного акта на право частной собственности на землю. Порядок выделения земель установлен Законом Украины от 05.06.2003 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)».

Для того чтобы получить в собственность земельный участок, владельцу земельного сертификата нужно обратиться в сельский, поселковый, городской советы либо в районную государственную администрацию с заявлением. Если участок выделяется в пределах населенного пункта, то заявление следует подавать в соответствующий совет, за пределами населенного пункта – в районную государственную администрацию. Основанием для проведения необходимых землеустроительных работ, изготовления землеустроительной (технической) документации и, собственно, оформления государственных актов, является решение совета (распоряжение государственной администрации) о выделении земельного участка в натуре (на местности).

Однако выделять земельный участок и получать государственный акт гражданин не обязан. Он может оставаться собственником доли (пая), удостоверенной сертификатом. Однако, если в будущем гражданин (уже иностранец или лицо без гражданства) вознамерится выделить землю в натуре или продать свой сертификат (по истечении срока, установленного п. 15 Переходных положений ЗКУ), могут возникнуть проблемы. Так, ст. 81 ЗКУ предусмотрено, что иностранные граждане и лица без гражданства могут получить в собственность только земельные участки несельскохозяйственного назначения. То есть в нашем случае собственнику земельной доли, уже утратившему статус гражданина Украины, невозможно будет оформить право собственности на землю.

До каких пор будут существовать земельные сертификаты, и как будут впоследствии защищаться права иностранных граждан – собственников таких сертификатов, неизвестно. Поэтому и предположить, как сложится «земельно-долевая» судьба в будущем, достаточно трудно. Но некоторые основания предвидеть неблагоприятные последствия для собственника земельного сертификата, утратившего статус гражданина Украины, есть.

(1 На земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, запрет не распространяется. Такие участки могут быть проданы без каких-либо ограничений гражданам Украины и украинским юридическим лицам.)

Обратим внимание на ч. 4 ст. 78 ЗКУ, которая гласит: «лицам (их наследникам), имевшим в собственности земельные участки до 15 мая 1992 года… земельные участки не возвращаются». Гарантии, что аналогичная, но касающаяся земельных сертификатов, норма не появится в ЗКУ в будущем, естественно, нет.

Отметим, что прямого запрета относительно права иностранцев (лиц без гражданства) иметь в собственности земли (земельные участки) сельскохозяйственного назначения, применительно к нашему случаю, нет. Упомянутая ст. 81 ЗКУ предусматривает, что иностранцы и лица без гражданства не могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения. Иметь же в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения указанным лицам, если право собственности у них возникло еще в статусе гражданина Украины, не запрещено.

Вместе с тем ч. 4 ст. 81 ЗКУ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения, принятые иностранцами и лицами без гражданства в наследство, должны быть отчуждены в течение года. Подтверждают это и положения п. «е» ст. 140 ЗКУ, согласно которым в случае неотчуждения иностранцами и лицами без гражданства таких земель в установленный срок право собственности на земли прекращается:

«Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:
...е) неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных этим Кодексом».

А таким «случаем, определенным этим Кодексом» и является получение земли сельскохозяйственного назначения в наследство. Таким образом, гражданин Украины, законным способом получивший землю сельскохозяйственного назначения в собственность (путем выделения земельного участка в натуре и получения государственного акта на право частной собственности на землю), и впоследствии утративший гражданство Украины, уже не может быть лишен своего права собственности. Так, в соответствии со ст. 143 ЗКУ, принудительное прекращение права собственности на землю осуществляется судом только в случае ее неотчуждения в течение года, если она была получена иностранцем (лицом без гражданства) в наследство.

Таким образом, мы определились относительно наиболее целесообразного способа распорядиться своим земельным сертификатом. А что делать дальше собственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения, если он (собственник) не намерен его использовать? Из всех существующих вариантов мы выделим два: участок можно сдать в аренду или продать.

В первом случае собственник земельного участка обеспечит себе стабильный доход от аренды, будет уверен в том, что земля не утрачивает своих полезных свойств и используется по целевому назначению. Данные правоотношения регулируются Законом Украины от 06.10.98 г. № 161-IV «Об аренде земли».

Договор аренды земли подлежит государственной регистрации в соответствии с Порядком государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится исполкомом соответствующего совета по местонахождению земельного участка.

Обеспечивают государственную регистрацию договоров аренды земли органы земельных ресурсов. В соответствии с данным Постановлением срок государственной регистрации договоров аренды земли не должен превышать 30 дней (правда, на практике известны случаи, когда этот срок превышал установленный в пятнадцать раз). Договор аренды удостоверяется нотариально. Типовая форма договора аренды земли утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

Во втором случае, если же собственник земли не собирается сдавать ее в аренду, у него остается один выход: продать свой участок. Но в случае с землей сельскохозяйственного назначения это будет сделать непросто. Упомянутая в самом начале «запретительная» норма п. 15 Переходных положений ЗКУ распространяется также и на участки, предназначенные для ведения фермерского хозяйства и иного товарного сельскохозяйственного производства. Поэтому, если земля имеет именно такой статус, продать ее «обычным» способом (т. е. посредством заключения договора купли-продажи) будет невозможно.

(2 Отметим, что в предыдущей редакции ЗКУ запрет на отчуждение земельных сертификатов был установлен до 2005 года. Имеются достаточные основания предполагать, что в будущем (до наступления 2007 года) он будет продлен еще на несколько лет. Поэтому считаем, что владельцу земельного сертификата не стоит дожидаться снятия запрета на отчуждение земельных долей (паев) и пренебрегать возможностью получить конкретный земельный участок в собственность.)

Однако, если в связи с переездом срочно нужны средства и собственник земли не гонится за оценкой земли по рыночной стоимости, можно сдать такую землю в залог (ипотеку). Данное право собственнику «сельскохозяйственной земли» предоставлено с 1 января 2005 г. пунктом 5 Заключительных положений Закона Украины от 05.06.2003 г. № 898-IV «Об ипотеке». В соответствии с ч. 4 ст. 133 ЗКУ земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть сданы в ипотеку только банкам.

Тимур Крюков, Частный предприниматель



Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее