Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Отчуждение земельных участков (паев) сельскохозяйственного назначения: действующие ограничения, возможности уступки

Отчуждение земельных участков (паев) сельскохозяйственного назначения: действующие ограничения, возможности уступки

Пунктом 15 Переходных положений к Земельному кодексу Украины был установлен мораторий, которым запрещено отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые совершаются на основании таких гражданско-правовых договоров как купля-продажа и дарение. Одновременно мораторий не распространялся на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения на основании договоров мены. Кроме того, мораторий не распространялся на такие виды перехода права собственности на землю как наследование участка по закону или завещанию, выкуп земельных участков для общественных нужд.

Срок действия моратория устанавливался до 01.01.2005 г. Положения данного моратория также содержались и в Законе Украины «О соглашениях об отчуждении земельной доли (пая)», который в настоящее время утратил силу.

Действующие в настоящее время ограничения в части отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения

В части отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения в настоящее время действует ограничение, предусмотренное п. 15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины (далее по тексту – ЗК).

В соответствии с указанным п. 15 Переходных положений ЗК – «Установить, что граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и изъятия земель для общественных нужд».

Таким образом прихожу к выводу, что отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству и изъятия земель для общественных нужд, до 01.01.2007 г. будет противоречить требованиям п. 15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины.

Передача собственником земельного участка своего права владеть и пользоваться данным участком другой стороне

Передача собственником земельного участка своего права владения и пользования возможно на основании договора аренды (ч. 2 ст. 29 ЗК). Порядок заключения договора аренды земельного участка, в частности, регулируется разделом II Закона Украины «Об аренде земли».

Срок договора аренды земельного участка в соответствии с положениями ч. 1 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли» определяется по договоренности сторон, однако не может превышать 50 лет.

О возможности приобретения юрлицом прав собственности на земельный участок с/х назначения с использованием договора об уступке права требования, заключенного с гражданином, обладающим правом на получение земельного участка (пая)
Приобретение земельного участка с использованием договора уступки прав требования считаем неправомерной, поскольку по договору уступки прав требования уступается право требования земельного участка (выделения его в натуре).

Такой вывод сделан на том основании, что после выделения земельного участка в натуре и выдачи акта о праве собственности на землю необходимо заключать не договор уступки прав требования, а договор об отчуждении земельного участка, на заключение которых в данное время введен мораторий до 01.01.2007 г.

Пункт 15 раздела X «Переходные положения» ЗК не запрещает отчуждать право требования отведения земельного участка в натуре на местности, в том числе и путем уступки права требования, однако такое отчуждение фактически будет отчуждением права на земельную долю (пай), что фактически запрещено указанным п. 15.

Вывод о том, что при заключении договора уступки права требования фактически будет осуществляться отчуждение земельной доли (пая) следует из того, что право на земельную долю (пай) подтверждается сертификатом о праве на земельную долю (пай) (п. 17 раздела X «Переходные положения» ЗК) который выдается гражданам и считается правоустанавливающим документом при реализации гражданами права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности).

То есть, как следует из п. 17 раздела X «Переходные положения» ЗК сертификат на право на земельную долю (пай):

1) выдается гражданам;

2) сертификат подтверждает право требования гражданина на выделение земельного участка в натуре.

На основании вышеизложенного, считаем, что право на земельную долю (пай), которое подтверждено сертификатом, имеет личный характер (связано с конкретной личностью) и не могут быть уступлены (проданы – ч. 3 ст. 565 Гражданского кодекса Украины).

Как вариант получения права на земельную долю (пай) может быть решение суда (ч. 2 ст. 2 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственников земельных долей (паев)»).

Поэтому, если Вы считаете приемлемым для Вас заключение договора уступки прав требования или иной договор по отчуждению права на земельную долю (пай), после заключения соответствующего договора необходимо инициировать судебный процесс (например: о признании договора действительным и признании права на земельную долю (пай), поскольку договор нотариально не удостоверен и вторая сторона уклоняется от его удостоверения), результатом которого может быть вступившее в законную силу решение суда о признании договора действительным и признание права на земельную долю (пай). Но и в таком случае не исключается пересмотр решения, так как впоследствии заинтересованные лица (права, которых затрагивает указанный договор) могут ставить вопрос о признании договора недействительным и в последствии требовать пересмотра решения суда.

Полагаю, что в случае, если и будет получено указанное решение, такое решение будет прямо противоречить требованиям законодательства, указанным выше.

Также рассматривался вопрос относительно приобретения права собственности на земельный участок по приобретательной давности, однако такое приобретение земельного участка, по моему мнению, возможно лишь на основании решения суда по истечении восемнадцати лет с момента, когда лицо должно было возвратить права требования о возврате такого земельного участка (например: 18 лет с момента окончания договора аренды). Сама по себе возможность реализации схемы по приобретению земельного участка на основании приобретательной давности не гарантирует то, что интересы будущего приобретателя будет реализованы в силу изменений действующего законодательства либо иных обстоятельств (например – смерти арендодателя и вступления в права наследования третьих лиц, которые приобретут право требования и будут требовать участок к возврату).

Также был рассмотрена возможность приобретения права собственности на земельный участок и/или пай собственности посредством заключения договора залога (ипотеки) земельного участка. В соответствии же с положениями ч. 2 и ч. 5 ст. 4 Закона Украины «О залоге» – «Предметом залога может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание».

Предметом залога не могут быть требования, имеющие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещается законом», а поскольку земельный участок (пай) в силу указанным положений не может быть отчужден, то и соответствующий договор залога земельного участка может быть признан недействительным. Аналогичная норма, касаемо возможности передачи в залог лишь имущества, которое может быть отчуждено, содержится в ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке». Следует отметить, что согласно ч. 4 ст. 133 ЗК залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть лишь банки.

В соответствии же с положениями ст. 15 ЗУ «Об ипотеке» – «Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим Законом. Запреты и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действующими при их ипотеке».

Поэтому приходим к выводу, что уступка прав требования, приобретение по приобретательной давности и залог ипотека земельного участка сельхозназначения, при их осуществлении могут быть признаны такими, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства, при этом судебная перспектива признания таких операций не соответствующими требованиям действующего законодательства очень велика (около 100 %).

Что касается приобретения права собственности юридическим лицом на земельные участки и земельные доли (паи), то в данный момент приобретение таких прав считаем правомерным лишь посредством наследования юридическим лицом права собственности на земельный участок либо на земельную долю (пай). К сожалению, такой путь приобретения юридическим лицом права на земельный участок будет полностью зависеть от действий наследодателя (содержания завещания) и наследников (наличии у наследодателя родственников, которым положена обязательная доля, количество иного имущества и т. п.), что в свою очередь не исключает спор с наследниками и не предоставляет гарантий юридическому лицу, что завещание не будет отменено «в самый последний момент».

Андрей Чимбарь, Адвокат Бухгалтера



Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее