Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Арендная плата за земельный участок коммунальной собственности: когда ее размер подлежит пересмотру?

Арендная плата за земельный участок коммунальной собственности: когда ее размер подлежит пересмотру?

В 2003 г. между предприятием (арендатор) и горсоветом (арендодатель) был подписан и нотариально заверен договор аренды земельного участка сроком на 50 лет. Арендуемый участок, в соответствии с условиями договора, используется для размещения производственных участков (промышленное назначение).

Основаниями для пересмотра договора согласно его условиям являются следующие ситуации:

– изменение условий хозяйствования, предусмотренных договором;

– повышение цен, тарифов, в том числе в случае инфляционных процессов;

– ухудшение состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждается документально.

В январе 2007 г. горсовет утвердил коэффициенты к денежной оценке земель горсовета для начисления арендной платы, а в феврале 2007 г., без проведения предварительных переговоров, направил предприятию для подписания дополнительные соглашения к договорам аренды, заключенным в 2003 г.

В дополнительных соглашениях нормативная денежная оценка указана в пересчете на индекс инфляции, а размер арендной платы увеличен с 2 до 6 % нормативной денежной оценки земельного участка.

Учитывая вышеприведенное, у предприятия возникли следующие вопросы:

1. В каком случае будет являться правомерным требование горсовета об увеличении размера арендной платы относительно нормативной денежной оценки земельного участка промышленного назначения?

2. Соответствует ли действующему законодательству такое требование увеличения арендной платы (с 2 до 6 % нормативной денежной оценки) в случае, если на данный момент арендная плата за земельный участок в несколько раз превышает размер земельного налога на земли промышленного назначения по причине значительного отличия размера нормативной денежной оценки арендованного земельного участка от размера денежной оценки единицы площади пашни по области?

3. Правомерно ли со стороны горсовета требовать пересмотра договора аренды с целью перерасчета нормативной денежной оценки земли на индекс инфляции, если в 2006 – 2007 гг. предприятие самостоятельно осуществляло индексацию нормативной денежной оценки земли согласно Закону Украины «О плате за землю»? При этом в самом договоре обязанность индексации денежной оценки не предусмотрена.

Для начала мы определимся с тем, какими нормативно-правовыми актами будем руководствоваться при рассмотрении данного вопроса.

Так, вопросы, связанные с арендой земельных участков, регулируются следующими документами:

– Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее – ЗКУ);
– Законом Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон об аренде);
– Законом Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII «О плате за землю» (далее – Закон о плате за землю).

Прежде чем обратиться непосредственно к вопросу аренды, необходимо отметить, что поскольку речь идет о заключении договора аренды, согласно которому в качестве арендодателя выступает городской совет, то в данном случае мы имеем дело с земельным участком коммунальной собственности, что является принципиально важным.
Теперь перейдем к вопросу об аренде.

Право аренды земельного участка предусмотрено положениями ст. 93 ЗКУ. В понимании указанных положений правом аренды земельного участка является основанное на договоре аренды срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

При этом земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Кроме того, в данных положениях ЗКУ также указано, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Законом об аренде.

Поскольку речь идет о договоре аренды, заключенном в 2003 г., для начала обратимся к редакции Закона об аренде, действовавшей на момент возникновения правоотношений по данному договору, и выясним все моменты, касающиеся арендной платы, обязанность уплаты которой возникла в рассматриваемом нами случае.

Так, положениями ст. 21 редакции Закона об аренде, действовавшей в 2003 г., было установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется согласно закону и не может превышать 10 % их нормативной денежной оценки.

Таким образом, заключая в 2003 г. договор аренды земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, стороны должны были всего лишь учесть нормативную денежную оценку сдаваемого в аренду земельного участка и, оговаривая в договоре арендную плату, не превысить верхний рубеж, составляющий 10 % от такой денежной оценки.

Однако Законом Украины от 25.03.2005 г. № 2505-IV «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2005 год» и некоторые другие законодательные акты Украины» (далее – Закон № 2505) были внесены изменения в Закон об аренде, согласно которым был установлен также и нижний рубеж для арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности.

Если говорить точнее, то в соответствии с новой редакцией ст. 21 Закона об аренде, действующей и на сегодняшний день, арендная плата за земельные участки, находящиеся в коммунальной или государственной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого Законом о плате за землю.

Обратившись к ст. 8 Закона о плате за землю, видим, что в общем случае налог за земельные участки, предоставленные для предприятий промышленности, транспорта, связи и другого назначения, за исключением земельных участков, указанных в частях 2 и 3 данной статьи и ч. 2 ст. 6 данного Закона, взимается в расчете 5 % от денежной оценки единицы площади пашни по области.

Таким образом, после вступления в силу Закона № 2505 арендная плата по договорам аренды земельных участков промышленного назначения государственной и коммунальной собственности в общем случае должна колебаться в пределах между 5 % денежной оценки единицы площади пашни по области и 10 % денежной оценки таких земельных участков.

Однако возникает вопрос: что делать с договорами аренды, которые были заключены до вступления в силу изменений, внесенных Законом № 2505 в Закон об аренде, но на сегодняшний день не утратили свою силу, – пересматривать размер арендной платы или же оставлять все как есть?

В общем случае при решении такого вопроса необходимо обращаться к главному закону – Конституции Украины.

Так, согласно положениям ст. 58 Конституции законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратной силы во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица.

Однако можно привести факты, которые должны убедить арендаторов в необходимости заключения таких дополнительных соглашений в случае, если уплачиваемый ими размер арендной платы меньше размера земельного налога за такие земли.

Так, со вступлением в силу изменений, внесенных Законом № 2505 в Закон об аренде и Закон Украины от 25.06.91 г. № 1251-XII «О системе налогообложения», арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности включена в перечень общегосударственных налогов и сборов (обязательных платежей).

В связи с этим изменения были внесены и в Закон о плате за землю.

Согласно изменениям, внесенным в ст. 14 Закона о плате за землю, плательщики земельного налога, а также арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности (кроме граждан) самостоятельно исчисляют сумму земельного налога и арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года представляют соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом, с разбивкой годовой суммы равными долями по месяцам. Представление такой декларации освобождает от обязанности представления ежемесячных деклараций.

Таким образом, на наш взгляд, увеличение арендной платы в случае, когда она меньше размера земельного налога, представляет интерес для самого арендатора, поскольку дальнейшая уплата арендной платы в сумме, составляющей менее 5 % от денежной оценки единицы пашни по области (размер земельного налога), будет считаться недоплатой в бюджет общегосударственных налогов и сборов (общеобязательных платежей) со всеми вытекающими последствиями.

Если же, как указано во втором вопросе, арендная плата в размере 2 % от нормативной денежной оценки арендованного земельного участка в несколько раз превышает размер земельного налога вследствие значительной разницы в размерах денежной оценки арендуемого участка и денежной оценки единицы площади пашни по области, то, на наш взгляд, нужно руководствоваться следующим.

Как указано в ст. 21 Закона об аренде, размер арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности не должен быть меньше размера земельного налога.
В то же время, согласно ст. 13 Закона о плате за землю, основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра (денежная оценка единицы площади пашни по области), а арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности – договор аренды такого земельного участка.

Следует отметить, что в целях исчисления земельного налога с земель промышленности используется такое усредненное понятие, как «денежная оценка единицы площади пашни по области», поскольку в Украине денежная оценка таких земель за пределами населенных пунктов (наряду с землями транспорта, связи, обороны, лесного и водного фонда, а также с землями природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения и землями запаса) осуществляется невысокими темпами, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения, денежная оценка которых проведена в полном объеме.

Таким образом, как следует из вышеприведенного, для определения минимально допустимого согласно Закону об аренде размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности нужно исходить из размера денежной оценки единицы площади пашни по области, а не из нормативной денежной оценки конкретного земельного участка.

Иными словами, размер арендной платы, установленный на основании нормативной денежной оценки арендуемого земельного участка, не должен быть меньше размера земельного налога, который, в свою очередь, исчисляется на основании денежной оценки единицы площади пашни по области.

В нашем случае арендная плата в размере 2 % от нормативной денежной оценки арендуемого земельного участка выше уровня земельного налога, поэтому законодательных оснований для заключения дополнительных договоров, предусматривающих увеличение арендной платы с 2 до 6 % нормативной денежной оценки, мы не видим.

В то же время, даже при отсутствии предусмотренных законом оснований, у одной из сторон договора аренды может возникнуть желание изменить его условия, что и произошло в рассматриваемом случае. Однако здесь нужно учитывать следующее.

Согласно ст. 30 Закона об аренде изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

В случае если не удается прийти к согласию относительно изменения условий договора аренды земли, спор решается в судебном порядке.

На основании вышеуказанного в данном случае можем посоветовать предприятию направить в адрес горсовета письмо с обоснованием отказа от подписания дополнительных соглашений. Если же арендодатель в лице горсовета будет настаивать на заключении дополнительных соглашений, предприятие будет иметь все основания подать исковое заявление в суд, в котором привести условия договора аренды, предлагаемые арендодателем в лице горсовета, и обосновать, используя вышеприведенное, свой отказ от принятия данных условий.

Что касается пересчета нормативной денежной оценки, указанной в договоре аренды, то здесь, на наш взгляд, дело обстоит следующим образом.

В соответствии со ст. 21 Закона об аренде исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции, если иное не предусмотрено договором.

Как указано в типовом договоре аренды земли, утвержденном постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 (с изменениями, внесенными постановлением КМУ от 13.12.2006 г. № 1724), исчисление размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения или изменения условий договора аренды либо продления его действия.

Поскольку одним из условий для ежегодного пересмотра рассматриваемого нами договора аренды является повышение цен, тарифов и инфляционные процессы, то в данном случае, на наш взгляд, договор подлежит пересмотру.

В нашем случае предприятие и так осуществляет индексацию нормативной денежной оценки земли, поэтому такой пересмотр будет являться всего лишь формальностью, однако здесь арендатору важно помнить следующее.

Согласно письму Госкомзема Украины от 12.01.2005 г. № 14-22-7/147 денежная оценка земель по состоянию на 01.01.2005 г. не индексируется, поскольку коэффициент индексации, рассчитанный исходя из среднегодового индекса инфляции, не превышает единицы.

Нормативная денежная оценка земель по состоянию на 01.01.2006 г. в соответствии с письмом Госкомзема Украины от 13.01.2006 г. № 14-22-7/114 индексируется на коэффициент индексации 1,035.

Что касается нормативной денежной оценки земли на 01.01.2007 г., то согласно письму Госкомзема Украины от 10.01.2007 г. № 14-22-6/20 она также не индексируется.
В контексте данного вопроса также считаем необходимым отметить, что арендатор вправе не согласиться с условиями договора аренды, которые предлагает арендодатель в лице горсовета, и обратиться в суд с целью рассмотрения спорных моментов.

Вместо послесловия

 

Итак, из всего вышеприведенного можем сделать вывод, что предприятие-арендатор само заинтересовано в соответствии размера уплачиваемой арендной платы за земельный участок коммунальной собственности размеру, предусмотренному нормами законодательства, поскольку арендная плата за такие земельные участки отнесена к общегосударственным налогам и сборам (обязательным платежам).

Поэтому если размер арендной платы за такие земельные участки в силу сложившихся обстоятельств (игнорирование индексации денежной оценки, расчет арендной платы согласно старым условиям договора, не соответствующим требованиям законодательства) меньше размера земельного налога, то условия договора аренды необходимо изменить.
Если же размер арендной платы находится в пределах, установленных законодательством, оснований для изменения процентного отношения размера арендной платы к размеру нормативной денежной оценки арендуемого участка, на наш взгляд, не существует.
Что же касается индексации нормативной денежной оценки арендованных земельных участков государственной и коммунальной собственности, то необходимость ее проведения закреплена в постановлении КМУ № 1724 и должна оговариваться в договоре аренды.

Инна Филяшина, Адвокат Бухгалтера



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее