Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки

Придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки

Резидент є власником земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна в аварійному стані, що підлягає знесенню. Іноземна юридична особа звернулася з пропозицією щодо купівлі цієї ділянки для спорудження на ній в майбутньому об'єкта промислового призначення. Чи можливе укладення такої угоди і яким чином вона оподатковуватиметься податком на додану вартість?

Частиною 3 ст. 374 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) встановлено, що іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 82 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Отже, придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки під забудову, тобто ділянки, на якій відсутні будь-які об'єкти нерухомого майна, можливе лише в межах населених пунктів.

Водночас, ст. 131 ЗКУ право набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод надано лише громадянам та юридичним особам України, а також територіальним громадам та державі. Таким чином, придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки під забудову у суб'єкта підприємницької діяльності є неможливим.
Для того, щоб іноземна юридична особа отримала право власності на земельну ділянку, резидент має укласти з нею угоду щодо продажу об'єкта нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦКУ до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Ця норма суперечить ч. 1 ст. 120 ЗКУ, згідно з якою при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може передаватися на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди.

Вирішення цієї колізії слід здійснювати, виходячи з правового принципу, згідно з яким у випадку конкуренції загальних та спеціальних норм законодавства спеціальний закон скасовує дію загального.

Частиною 1 ст. 3 ЗКУ передбачено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Таким чином, у випадку регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю спеціальними є норми ЗКУ, тобто заборона щодо набуття іноземними юрособами у власність земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод, встановлена його ст. 131, в даному разі працює у повному обсязі.

Тому слід скористатися нормами ч. 2 ст. 628 ЦКУ, яка надає сторонам право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір), і в договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна передбачити окремий розділ, що регулює перехід права власності на земельну ділянку. З огляду на те, що цей розділ є невід'ємною частиною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна, заборону ст. 131 ЗКУ можна проігнорувати.

До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із його суті.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 132 ЗКУ ця частина угоди має містити:

• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

• договірну ціну;

• зобов'язання сторін.

Статтею 657 ЦКУ встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. А право власності на земельну ділянку у іноземної юридичної особи, згідно з ч. 1 ст. 125 ЗКУ, виникне після одержання відповідного документа та його державної реєстрації.

Що ж стосується оподаткування ПДВ, то відповідно до пп. 5.1.17 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (далі – Закон про ПДВ) від оподаткування звільняються операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.

Отже, у випадку, якщо при укладанні, як було запропоновано вище, угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості окремо визначити вартість будівлі та вартість земельної ділянки (адже відповідно до вимог ЗКУ вона до вартості об'єкта нерухомого майна не включається), можна наполягати на звільненні від оподаткування ПДВ.

Ще однією цікавою можливістю оптимізації зобов'язань з ПДВ є випуск опціону на право придбання об'єкта нерухомості.

Підпунктом 1.5.3 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР опціон визначено як стандартний документ, який засвідчує право придбати (продати) цінні папери (товари, кошти) на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією ціни на час укладення такого опціону або на час такого придбання за рішенням сторін контракту. Перший продавець опціону (емітент) несе безумовне та безвідкличне зобов'язання щодо продажу цінних паперів (товарів, коштів) на умовах укладеного опціонного контракту.

Для покупця опціону ціна об'єкта нерухомості (що включає вартість земельної ділянки) складатиметься з вартості самої нерухомості, визначеної на рівні звичайної, та премії опціону. А враховуючи аварійний стан об'єкта, звичайна ціна його реалізації не може бути високою. Крім того, згідно з пп. 3.2.1 Закону про ПДВ випуск (емісія) опціонів, як і інших видів деривативів, не є об'єктом оподаткування ПДВ.

Відповідно до Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів, затвердженого постановою КМУ від 19.04.99 р. № 632, опціон повинен містити такі реквізити:

• назва контракту;

• вид опціону (з поставкою або без поставки базового активу);

• сторони опціону;

• різновид опціону (на купівлю, на продаж);

• базовий актив опціону та його характеристики (емітент, вид та кількість цінних паперів, його номінальна вартість, термін обігу, інші відомості для цінних паперів; вид та кількість валюти – для коштів; кількість, асортимент – для товарів);

• ціна виконання;

• термін виконання (для опціону з виконанням протягом терміну дії) або день виконання (для опціону з виконанням у встановлену дату);

• порядок оплати придбаного (проданого) базового активу;

• розмір премії опціону;

• відповідальність продавця опціону в разі невиконання чи неналежного виконання зобов'язань, встановлених опціоном;

• порядок розгляду спорів, що виникають під час укладення та виконання опціонів;

• адреси, підписи, печатки, реквізити банківських рахунків (для юридичних осіб) та паспортні дані (для фізичних осіб) сторін опціону.

На жаль, визначення опціону, наведене в Правилах випуску та обігу фондових деривативів, затверджених рішенням ДКЦПФР від 24.06.97 р. № 13, може викликати деякі ускладнення з його випуском. Пов’язано це з тим, що згідно з Правилами опціон – це стандартний документ, укладений як стандартизований контракт, що закріплює право (але не зобов'язання) його власника на придбання від емітента опціону (опціон на купівлю) чи на продаж емітенту (опціон на продаж) у термін, визначений в ньому, зазначену в ньому кількість базового активу за зафіксованою при укладанні ціною. У свою чергу, стандартизований контракт визначено як контракт, в якому кількість, якість, базовий актив поставки та строки виконання є стандартними.

Отже, випуск опціону залежатиме від того, чи визнає ДЦКПФР можливість існування стандартизованого контракту щодо такого індивідуально визначеного майна, як об'єкт нерухомості.

Олександр Киришун, ЛІГА ЗАКОН



Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее