Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Особливості оподаткування земельних ділянок, на яких не розпочато заплановані будівельні роботи

Особливості оподаткування земельних ділянок, на яких не розпочато заплановані будівельні роботи

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, які мають особливий правовий режим. Зокрема, до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками визначає державний земельний кадастр.

Наявність земель за їх категоріями обліковується землевпорядними органами, підпорядкованими Держкомзему України, відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженої наказом Держкомстату України від 05.11.98 р. № 377 (зареєстровано в Мін'юсті України 14.12.98 р. за № 788/3228, за текстом – Інструкція), яка визначає положення щодо заповнення даних державного земельного кадастру. Згідно з цією Інструкцією у графі 34 відображаються дані про забудовані землі, а саме: сума граф 35 – 38, 42 – 45, 50, 55.

Ця категорія охоплює всі землі, зайняті об'єктами промисловості, забудовані житловими будинками, дорогами, шахтами, відкритими розробками та будь-якими іншими спорудами, створеними для здійснення різних видів людської діяльності, включаючи території для їх обслуговування. До цієї категорії також включаються деякі види відкритих земель (незабудованих земель), які тісно пов'язані з такою діяльністю, наприклад: звалища; землі, відведені під будівництво, зайняті поточним будівництвом. Не включаються до цієї категорії господарські будівлі й двори, господарські шляхи на сільськогосподарських землях, а також на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій (відображаються у відповідних графах сільськогосподарських земель).

У графі 58 зазначеної Інструкції відображаються дані про землі, зайняті поточним будівництвом: відкриті землі, на яких на сьогодні ведеться будівництво (будівельні майданчики).

У графі 59 – дані про землі, відведені під будівництво (будівництво на яких не розпочато): землі, в установленому порядку відведені під будівництво, але будівельні роботи на яких не розпочато.

Питання виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та віднесення земель за їх категоріями є виключною компетенцією підрозділів землевпорядних органів, підпорядкованих Держкомзему України.

Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, – договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-ХII (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями)).

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, а платниками – власники землі та землекористувачі, в тому числі орендарі.

При цьому слід мати на увазі, що законами «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-IV, зі змінами та доповненнями) та № 2535-XII не передбачено можливість звільнення орендарів від орендної плати – це також одна з істотних умов договору оренди землі.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, а також розмір орендної плати із зазначенням її індексації та форми платежу, порядку її перегляду та відповідальності за несплату (ст. 15 Закону № 161-XIV). Форму типового договору оренди землі, якою слід користуватися сторонам при оформленні договірних відносин щодо оренди земельних ділянок, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 (зі змінами та доповненнями).

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-XII; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим Законом.

Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбуду України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 (зареєстровано в Мін'юсті України 05.04.2006 р. за № 388/12262, за текстом – Порядок № 18/15/21/11), під час розрахунку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів ураховується коефіцієнт функціонального використання земель. Згідно з п. 3.5 цього Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1 до таблиці 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Зокрема, при оцінюванні 1 м2 земельної ділянки населених пунктів ураховується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (землі житлової забудови – 1,0, землі промисловості – 1,2, землі комерційного використання – 2,5 тощо). Для земель, зайнятих поточним будівництвом, та земель, відведених під майбутнє будівництво, такий коефіцієнт становить 0,5.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.

Розмір орендної плати за земельну ділянку відповідно до ст. 2 Закону № 2535-XII визначається залежно від її нормативної грошової оцінки, на яку, у свою чергу, впливає цільове призначення земельної ділянки. Тобто одним із принципів земельного законодавства є обов'язковість використання земель за цільовим призначенням, від чого залежить оподаткування земельних ділянок.

Платники орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій (ст. 14 Закону № 2535-XII).

Податкове зобов'язання щодо орендної плати за землі державної та комунальної власності, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частинами землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (ст. 17 Закону № 2535-XII).

А як бути, якщо, наприклад, підприємству відведено земельну ділянку під будівництво об'єкта. Укладено договір оренди землі на цю ділянку з метою її забудови. Роботи щодо будівництва мали розпочатися протягом двох років, проте не розпочалися. Чи має право підприємство протягом двох років при визначенні суми орендної плати застосовувати нормативну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки, обчисленої з урахуванням понижуючих коефіцієнтів, та які мають бути дії такого підприємства після закінчення терміну будівництва, а відповідно вплив на нього органів ДПС?

Отже, при обчисленні орендної плати важливе значення має земельний податок, справляння якого залежить від багатьох факторів, зокрема від: категорій земель; функціонального використання; коефіцієнта, що характеризує місцерозташування земельної ділянки, який обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів регіонального, зонального та локального характеру; цільового призначення земель; того, встановлено нормативну грошову оцінку населеного пункту чи ні, тощо.

У разі якщо земельна ділянка перебуває на стадії будівництва або відведена під майбутнє будівництво, то до завершення будівництва, терміни якого визначено в проектній документації при проведенні нормативної грошової оцінки, застосовується коефіцієнт 0,5, що передбачено табл. 1.1 вищенаведеного Порядку. При цьому значення коефіцієнта функціонального використання слід визначати відповідно до кодів видів економічної діяльності, а не за формою власності суб'єкта господарської діяльності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок згідно зі ст. 18 Закону «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV (зі змінами та доповненнями) та п. 1.7 Порядку № 18/15/21/11 проводиться суб'єктами (юридичними особами) оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. За її результатами складається технічна документація.

Дані про оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ст. 20 Закону № 1378-IV, п. 4 Порядку № 18/15/21/11) і заносяться до податкової декларації з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, затвердженої наказом ДПА України від 20.12.2005 р. № 588 (зареєстровано в Мін'юсті України 30.12.2005 р. за № 1591/11871). У цій декларації платник самостійно зазначає суму податкових зобов'язань з орендної плати за землю.

Таким чином, протягом двох років (термін дії дозволу на будівництво) підприємство має право при обчисленні суми орендної плати користуватися нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, визначеною з урахуванням понижуючого коефіцієнта.

Водночас слід зазначити, що у наведеній ситуації підприємство, узявши земельну ділянку в оренду під будівництво, протягом двох років будівельні роботи фактично не розпочало. Із запитання не зрозуміло, чи то підприємство не встигло цього зробити (наприклад, багато часу було витрачено на підготовку технічної документації тощо), чи в нього змінилися плани щодо використання землі (тобто будівництво взагалі не буде здійснено).

Якщо підприємство не встигло приступити до будівельних робіт, але підготовчі роботи проводилися, то цільове призначення земельної ділянки не змінилося й тому нормативну грошову оцінку, а відповідно і розмір орендної плати переглядати не потрібно. Водночас у такому випадку підприємству необхідно продовжити термін дії дозволу на будівництво, оскільки згідно зі ст. 24 Закону «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III (зі змінами та доповненнями) у разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дії дозволу здійснюється в такому самому порядку, як і його надання.

Якщо ж будівництво не здійснюватиметься, то підприємство має звернутися до органів місцевого самоврядування з метою внесення змін до договору оренди земельної ділянки у зв'язку зі зміною її цільового використання. У такому разі виникає потреба перегляду нормативної грошової оцінки земельної ділянки і, відповідно, розміру орендної плати.

При цьому слід зауважити, що контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є однією з функцій органів державної податкової служби відповідно до ст. 27 Закону № 2535-XII. Водночас враховуючи те, що розмір орендної плати залежить від нормативної грошової оцінки (яку працівники органів державної податкової служби не обчислюють), контролю підлягає правильність і своєчасність сплати орендної плати, розмір якої зазначається платником у декларації. Крім того, органи державної податкової служби можуть повідомити відповідні органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів про нецільове використання орендованої земельної ділянки (якщо це має місце).

Наталія Хоцянівська, директор Департаменту податку на прибуток та інших податків і зборів
(обов'язкових платежів) ДПА України
Віктор Фінашко Головний державний податковий ревізор-інспектор відділу методології місцевих, ресурсних, рентних та неподаткових платежів

Вісник податкової служби України


Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее