Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Договір оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки

Земельна ділянка для малої архітектурної форми

Необхідність оформлення права на земельну ділянку виникає, зокрема, у тому разі, коли підприємець бажає розпочати провадження будь-якої діяльності з використанням малої архітектурної форми (МАФ)1, відповідно потребує отримання дозволу на розміщення МАФ.

(1 Невелика споруда, яка виконується з полегшених конструкцій та встановлюється тимчасово без облаштування фундаментів (кіоски, палатки, ларки).)

Згідно з Порядком № 2272 місце розміщення МАФ – це земельна ділянка несільськогосподарського призначення, право на яку набувають суб'єкти підприємницької діяльності згідно із земельним законодавством. Для отримання дозволу на розміщення МАФ серед інших документів потрібно надати документ, який засвідчує право на земельну ділянку. Відсутність такого документа є підставою для відмови у видачі дозволу на розміщення МАФ.

(2 Типові правила розміщення малих архітектурних форм для здійснення підприємницької діяльності, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 13.10.2000 р. № 227, зі змінами та доповненнями.)

Що стосується прав на земельну ділянку, то Земельним кодексом3 передбачено право власності на земельну ділянку, коли власник може користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою, та право користування, яке відрізняється тим, що користувач не може розпоряджатися землею.

(3 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.)

Передбаченим статтею 92 Земельного кодексу правом постійного користування фізичні особи – підприємці скористатися не можуть, проте мають право на оренду земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для провадження підприємницької та іншої діяльності. Оренда може бути короткостроковою – не більше 5 років, і довгостроковою – не більше 50 років (докладно про особливості землекористування йшлося у «ВД», 2004, № 19).

Орендні відносини в цьому випадку оформляються саме договором оренди землі. Укладання між органом місцевого самоврядування або органом виконавчої влади і підприємцем договорів оренди так званого твердого покриття (наприклад, асфальт, тротуарна плитка тощо) для розміщення малої архітектурної форми не звільняє їх від обов'язку укласти договір оренди земельної ділянки (лист Держкомітету по земельних ресурсах від 15.07.2006 р. № 6-8-1137/705).

Як правило, договір оренди земель комунальної власності укладається строком на один рік. У цьому разі право користування не потребує реєстрації згідно з Цивільним кодексом України (ЦКУ) і Законом № 19524 (ідеться про реєстрацію речових прав, але не про реєстрацію самого договору, про яку йтиметься далі).

(4 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, зі змінами та доповненнями.)

Земельні ділянки належать до нерухомості, а для реєстрації речових прав на нерухоме майно (права користування) має значення термін договору оренди землі. Обов'язковій реєстрації відповідно до статті 4 Закону № 1952 підлягає право користування нерухомим майном строком понад один рік. Її здійснюють на підставі поданої заяви і укладеного договору оренди місцеві органи державної реєстрації прав (відділення центру державного земельного кадастру).

Передача земельних ділянок в оренду

У статті 290 Господарського кодексу України (ГКУ) зазначено, що відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом та іншими законами.

Виходить, у питаннях оренди земельних ділянок слід керуватися спеціальними нормами Земельного кодексу та Закону про оренду землі.

(5 Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV, зі змінами та доповненнями.)

Орендодавцями земельних ділянок є їх власники та уповноважені особи.

Порядок передачі земель в оренду врегульовано статтею 124 Земельного кодексу.

Він змінюється залежно від того, у чиїй власності перебуває земельна ділянка (приватній, комунальній, державній), змінюється чи ні цільове використання ділянки, а також від того, чи не передаються під забудову землі запасу (категорії, за якими землі поділяються за своїм цільовим призначенням, наведено в статті 19 Земельного кодексу: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, рекреаційного призначення тощо). У випадку зміни цільового призначення передача земельної ділянки здійснюється за проектами відведення. Проте в нашому випадку земельна ділянка під забудову використовуватися не буде і, як правило, від початку належатиме до земель, призначених для розміщення таких об'єктів, тобто житлової та громадської забудови (розділ 6 Земельного кодексу).

Тепер перейдемо безпосередньо до процедур отримання земель різної власності і, отже, у різних орендодавців.

Якщо земельна ділянка перебуває у власності юридичних або фізичних осіб, то передача ділянки відбувається після укладення договору оренди землі з урахуванням норм, про які йтиметься далі.

Проте, як уже згадувалося, для розміщення МАФ здебільшого доводиться мати справу з орендою земель державної чи комунальної власності.

Згідно зі статтею 124 Земельного кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Отже, для отримання бажаної земельної ділянки в оренду необхідний дозвіл уповноваженого органу на укладення договору.

Для цього підприємець подає до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування за місцем розміщення земельної ділянки заяву (клопотання) у письмовій формі. Для прийняття такого рішення цим органам дається місячний термін (стаття 16 Закону про оренду землі).

Якщо на одну ділянку претендує два чи більше потенційні орендарі, які подали клопотання, відповідні органи проводять земельний аукціон, якщо законом не встановлено іншого порядку.

Згідно зі статтею 6 Закону про оренду землі у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону або конкурсу. Таким чином, у цьому разі укладенню договору оренди передуватиме рішення відповідних органів про затвердження результатів конкурсу або аукціону та укладення договору оренди з його переможцем.

Форма договору оренди та його реєстрація

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендарю земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Тепер поговоримо про нюанси, які дають можливість укладеному договору почати реально працювати.

Перш за все, звернемо увагу на форму договору оренди земельної ділянки. Статтею 14 Закону про оренду землі встановлено, що договір укладається у письмовій формі, а нотаріально посвідчений він може бути за погодженням сторін. Проте це суперечить положенням статті 290 ГКУ, згідно з якою оренда земельної ділянки без договору, укладеного у письмовій формі, посвідченого нотаріально і зареєстрованого у встановленому законом порядку, не допускається.

Тому в цьому випадку договір у письмовій формі підлягає обов'язковому посвідченню у нотаріуса. Форму типового договору оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 2203.

Тепер перейдемо до обов'язкової державної реєстрації договору. Саме після неї набуває чинності договір і підприємець має право на оренду земельної ділянки.

Проте на орендаря може чекати і реєстрація речового права користування (відповідно до Закону № 1952), але тільки якщо договір оренди буде укладено більш ніж на один рік. Вище про це зазначалося.

Для державної реєстрації договору оренди землі розроблено Порядок № 20736. Вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцеположенням земельної ділянки.

(6 Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою КМУ від 25.12.98 р. № 2073.)

Для державної реєстрації договорів оренди фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:
– заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках);
– план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);
– рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності;
– результати конкурсу або аукціону – у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;
– копію державного акта на право власності на землю, яка перебуватиме у власності фізичних або юридичних осі.
(7 Якщо земля перебуває в чиїйсь власності.)

Крім зазначених документів до заяви додаються:

– акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість – у разі невизначення їх у натурі;

– проект відведення земельної ділянки – у разі надання його в оренду із зміною цільового призначення.

Підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним може бути відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, порушення вимог ст. 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону про оренду землі. Істотні умови договору перелічимо далі.

Далі. Подані документи протягом 20 днів перевіряє державний орган земельних ресурсів, а потім у 10-денний термін факт державної реєстрації підтверджується гербовою печаткою і підписом голови місцевої ради на всіх примірниках договору.

Якщо ж буде прийнято рішення про відмову, то до нього має додаватися обґрунтований висновок, і воно може бути оскаржене в судовому порядку.

Один зареєстрований примірник договору оренди зберігається в реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу земельних ресурсів, другий передається орендарю, а третій – орендодавцю.

У разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації.

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в терміни та на умовах, які визначені в договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), отримання документа, який посвідчує право на неї (договору оренди), і державної реєстрації забороняється (стаття 125 Земельного кодексу).

Умови договору оренди

Тепер перейдемо до істотних умов договору оренди землі, які встановлено статтею 15 Закону про оренду.
Істотними умовами договору оренди землі є:
– об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
– строк дії договору оренди;
– орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
– умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
– умови збереження стану об'єкта оренди;
– умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
– умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
– існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
– визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
– відповідальність сторін.

Ці умови враховано у Формі типового договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:
– план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
– кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
– акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
– акт приймання-передачі об'єкта оренди;
– проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом про оренду землі.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Права та обов'язки орендаря

Права та обов'язки орендаря встановлено статтею 25 Закону про оренду землі.
Орендар земельної ділянки має право:
– самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
– за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди та закладати багаторічні насадження;
– отримувати продукцію і доходи;
– здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Як бачимо, деякі права підприємцю-орендарю землі для розміщення МАФ реалізовувати не доведеться. Тепер перелічимо те, що виконувати доведеться в будь-якому разі.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
– приступати до використання земельної ділянки в строки, установлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
– виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
– дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
– у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному (на території дії якого знаходиться земельна ділянка) органу державної податкової служби.
Орендна плата
Важливо знати, що сьогодні орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності віднесена до загальнодержавних податків і сплачується в порядку, установленому Законом про плату за землю8.
(8 Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2335-XII, зі змінами та доповненнями.)

Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності не може бути менше від земельного податку, установленого Законом про плату за землю, і не може перевищувати 10 % нормативної грошової оцінки цих ділянок (стаття 21 Закону про оренду землі). Виняток зроблено тільки для випадку, коли орендаря визначають на конкурсних засадах – у такому разі розмір орендної плати може бути більший.

Податкове зобов'язання з орендної плати за землі державної та комунальної власності, визначене орендарем у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частинами за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно – упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (стаття 17 Закону про плату за землю).

При заповненні платіжного доручення на сплату орендної плати слід звернути увагу на правильність заповнення поля «Призначення платежу», яке заповнюється з урахуванням додатка 2 до наказу ДПАУ від 01.07.2002 р. № 301 (докладно про те, як оформляються всі реквізити платіжки, ми писали у «ВД», 2005, № 10).

Так, при заповненні платіжки на перерахування коштів до бюджету в реквізиті «Призначення платежу» заповнюється 7 полів:
1 поле. Службовий знак «*» – ознака бюджетного платежу;
2 поле. Зазначається розділовий знак «;» та код виду сплати (101);
3 поле. Зазначається розділовий знак «;» та пробіл;
4 поле. Зазначається розділовий знак «;» та друкується інформація про призначення платежу в довільній формі (орендна плата за земельну ділянку за вересень) (специфічні правила заповнення цього поля встановлено для оренди державного майна).

Поля 5 і 6 підприємець (платник податків) не заповнює (якщо не брати до уваги знака «;» у полі 5). Ці поля заповнюються у разі повернення (відшкодування) або перерахування коштів з одного бюджетного рахунка на інший за висновками органів ДПС.

Поле 7. Це запасне поле не заповнюється. (Використовується в окремих випадках при розрахунках на підставі окремих рішень КМУ.)

Подання декларації

На підприємця – орендодавця землі державної або комунальної власності покладено обов'язок подавати відповідну декларацію до податкових органів за місцезнаходженням земельної ділянки. Форма декларації щодо оренди землі державної та комунальної власності складається із самої декларації та двох додатків до неї (затверджена наказом № 5889).

(9 Наказ «Про затвердження форми податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності» від 20.12.2005 р. № 588.)

Декларація заповнюється в гривнях з копійками з відповідним округленням за загальновстановленими правилами.

Підприємець зобов'язаний подати (до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки) «щорічну» податкову декларацію на поточний рік, станом на 1 січня, тобто за договорами, які було укладено на 1 січня поточного року. Термін подання такої декларації – до 1 лютого. Якщо він укладає договори оренди землі державної або комунальної власності після 1 січня поточного року, то подає декларацію щодо таких договорів протягом місяця з дня їх держреєстрації.

Крім перелічених вище обов'язкових випадків подання декларації підприємець за власним бажанням може подавати щомісячно нову звітну податкову декларацію – протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, що не скасовує необхідності подавати до 1 лютого декларацію на весь рік наперед. Докладно про подання декларації та порядок її заповнення йшлося у «ВД», 2006, № 4, с. 20.

Зазначимо, що підприємці-єдиноподатники, які є орендарями земельних ділянок державної та комунальної власності, також зобов'язані подавати декларацію і сплачувати орендну плату. Річ у тім, що єдиноподатники звільнені від сплати земельного податку, але не від орендної плати за землю.

Відповідальність

Санкції за несплату орендної плати за земельну ділянку державної та комунальної власності або неподання декларації застосовуються згідно із Законом № 218110.

(10 Закон України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III, зі змінами та доповненнями.)

Так, за кожне неподання у встановлені терміни «орендної» декларації застосовується штраф, передбачений підпунктом 17.1.1 Закону № 2181, у розмірі 10 нмдг (170 грн.). Стосується це декларацій, які подаються до 1 лютого і в місячний термін з моменту появи прав на нову ділянку.

Навіть якщо декларацію подано вчасно, але пропущено терміни сплати, підприємець підпадає під штраф за підпунктом 17.1.7 Закону № 2181. За несплату протягом установлених термінів суми податку (орендної плати), зазначеної в поданій підприємцем податковій декларації, справляється штраф у розмірі:
– 10 % узгодженої суми орендної плати (при затримці до 30 календарних днів);
– 20 % (при затримці від 31 до 90 календарних днів включно);
– 50 % (при затримці більше 90 календарних днів).

Крім того, у разі порушення встановлених термінів сплати податку (орендної плати) справляється пеня з розрахунку 120 % річних облікової ставки НБУ (з 10.06.2006 р. – 8,5 %) за кожний день прострочення з його сплати.

У разі якщо платник самостійно виявив недоплату орендної плати, то при самовиправленні йому доведеться заплатити тільки п'ятивідсотковий штраф від суми недоплати.

На закінчення зробимо основні висновки публікації.

Висновки

Для розміщення малої архітектурної форми необхідно оформити права на земельну ділянку, наприклад, укласти договір її оренди.

Передача земельних ділянок державної та комунальної форми власності в оренду здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Для винесення постанови підприємець повинен подати в ці органи клопотання у письмовій формі.

Договір оренди землі підлягає нотаріальному посвідченню і обов'язковій державній реєстрації, тільки після якої він набуває чинності.

У п'ятиденний строк після державної реєстрації договору його копія має бути надана орендарем до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки.

Декларація з орендної плати подається до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки щорічно до 1 лютого. Щодо договорів, укладених у поточному році, декларація подається протягом місяця після держреєстрації договору оренди землі. За бажанням, декларація може подаватися щомісячно.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності віднесена до загальнодержавних податків і сплачується щомісячно – упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Маргарита Смирнова, Власне Діло


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее