Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Особенности купли-продажи частных домов (коттеджей) если вы покупатель

Особенности купли-продажи частных домов (коттеджей) если вы покупатель

Если квартиру нередко покупают на время, пока не скопится достаточно средств для более солидного капиталовложения, то дом — это, как правило, покупка на всю жизнь.

В то же время покупка загородного дома — это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации? Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение его до ума? Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа, как утверждают специалисты, выглядит вариантом, экономящим время и силы.

Подводные камни. «Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», купленный за 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни.

«Уже в первую зиму отключилось электричество, а вслед за ним и газовый котел. «Ночь ужаса» при свечах, в темном поселке, при температуре «за бортом» минус 30 — запомнилась на всю жизнь. Утром — покупка резервного электрогенератора, работающего на бензине. Вскоре меняем котел: он, как оказалось, был загажен еще строителями...»

«...Весной в подвале появилась вода (плохо сделана гидроизоляция), и оказалось, что надо переделывать и систему вентиляции», — рассказывает один из домовладельцев. Из другого дома площадью более тысячи «квадратов» бежали в середине зимы: от холода не спасали даже два мощных отопительных котла приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной пароизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок». Теперь хозяевам необходимо заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 300 тыс. долларов.

«Профессионализм» и «экономность». Это не сценарий фильма-катастрофы, а типичные истории людей, купивших готовые коттеджи. Причем перед болезнью, которая называется «плохое качество строительства», оказываются все равны — и модные особняки, и дешевые таунхаусы. Покупатели со стажем воспринимают проблему уже философски: «Дом «под ключ» надо доводить до ума еще пару лет, и это нормально». Почему строящиеся сегодня коттеджи требуют долгой и дорогостоящей доводки?

Качество никогда не было сильной чертой отечественных строителей. В последнее время проблема заиграла новыми красками. «Да, качество строительства низкое. А что вы хотите, если нет профессионалов? — откровенничают застройщики. — Строительные ПТУ позакрывались в начале 90-х. Работают «мастера», которые не понимают, «что такое хорошо, а что такое плохо». Работают за копейки по принципу «моя все умеет делать».

Низкий профессионализм и несоблюдение технологий часто сопровождаются обыкновенным воровством прорабов и строителей. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. В построенном объекте проверить и подсчитать, сколько было потрачено того или иного материала, сложно.

«Экономят» и сами застройщики. «Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом. Судьба дома после продажи, как правило, застройщиков не интересует», — говорит один из участников рынка.

Возможностей для воровства и «экономии» было бы намного меньше, если бы у нас строили типовые технологичные коттеджи, где качество во многом задано изначально, но зачастую бывает так, что каждый дом — самостоятельное творчество отдельных строителей.

Неоднородное качество. В коттеджных поселках качество, часто зависящее даже не от застройщика, а от конкретного прораба, «гуляет» от дома к дому. А установленные компанией инженерные системы заказчику лучше поменять еще до начала эксплуатации дома.

Самое печальное, что покупатель приобретает объект, о котором знает очень мало. По сути, кота в мешке. Специалисты говорят: реальное качество готового коттеджа определить невероятно трудно. Какие использовались материалы? Соблюдались ли технологии? Качественно ли проводилась разводка коммуникаций? Все можно проверить, только когда дом строится. Но после того, как он построен, а стены оштукатурены, узнать это очень трудно — не будешь же вскрывать стену.

Приглашаем эксперта. Услуга строительного эксперта не так дорога. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым и является покупатель, никогда бы не заметил. За составление письменного отчета обычно надо доплатить 100 — 200 долларов. Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов — это будет стоит порядка 5 долларов за квадратный метр коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжение в арматуре. В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию.

Впрочем, и это не панацея. Эксперты могут многое обнаружить, но признают, что и они не волшебники: «Когда фасады отделаны, а стены внутри оштукатурены или обиты вагонкой, то многие вещи уже невозможно проверить без вскрытия стен и кровли. Нужен контроль во время строительства».

Десять правил правильной покупки. При покупке коттеджа покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Для тех, кто остался с коттеджем «один на один», мы приводим небольшую инструкцию.

1. «Спускаемся в подвал, поднимаемся на чердак, заходим в бойлерную». Это наиболее проблемные зоны дома. Вода в подвале — бедствие сотен современных коттеджей. Виной тому плохо сделанная гидроизоляция. Спустившись в подвал, следует выяснить, нет ли там воды и насколько влажны стены. Особенно внимательно' надо смотреть в углах. Поход на чердак иногда позволяет заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Дом часто выглядит как конфетка, но до бойлерной «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас.

2. «Проверяем окна». Как минимум окна надо открыть и закрыть. Одним из критериев правильной усадки дома может служить свободное открывание окон и дверей. Часто в камеры стеклопаке-тов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.

3. «Смотрим — «ровно-криво». Аккуратность строительства и ровность поверхностей — одни из главных проверочных критериев дома. Для застройщика самый простой способ спрятать концы в воду — заштукатурить все недоделки. При помощи простого инструмента (строительного уровня) можно увидеть, ровно ли возведены стены и положен паркет.

4. «Используем влагомер». При экспертизе деревянного дома, в первую очередь, стоит проверить, как высушено дерево. Измерить влажность древесины можно с помощью влагомера: для клееного бруса она не должна превышать 14 — 16 %, для обычного бруса или оцилиндрованного бревна — не более 16 — 22 %. Цвет древесины должен быть равномерным. Наличие пятен и черноты может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

5. «Тестируем все системы». Зайдя в дом, попросите включить все: электричество, отопление, воду и так далее. Через некоторое время можно потрогать батареи и понять, везде ли «доходит» горячая вода. Надо по максимуму все попробовать. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен насторожить.

6. «Требуем проектную документацию на дом и всю документацию на инженерные системы». Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы раз-водки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.

7. «Покупаем дом в начале весны». Большинство недоделок вылезают именно зимой. В прохладную погоду можно реально проверить и систему отопления. А весеннее таянье снега — отличный экзамен для кровли и системы гидроизоляции дома.

8. «Говорим с соседями». «Уже после покупки коттеджа я узнала от соседей, что дом изначально строился на продажу. И что утеплитель, кирпич и все остальное они чуть ли не машинами продавали налево. Что на крыше клали бывший в употреблении шифер. Переделывать пришлось почти все: стены, полы, окна, крышу. За два года мы вложили уже столько денег, что, кажется, легче и дешевле было построить дом с нуля», — рассказывает одна из покупательниц.

9. «Идем в местную администрацию». При общении с местной властью могут выясниться полезные вещи. К примеру, что на каждый дом поселка приходится всего 5 кВт электроэнергии. Или что магистральный газ ожидается только через пять лет. Кстати, одна крупная компания недавно продала коттедж с газовым отоплением. А через полгода новый хозяин обнаружил, что магистрального газа у него нет: предприимчивый застройщик просто вкопал несколько баллонов газа на участке. Своевременный визит в администрацию мог бы вскрыть эту хитрость. Общение с властями поможет и адекватно оценить планы развития окрестной территории — строительство дорог, газопроводов, трансформаторных станций, магазинов.

10. «Смотрим другие объекты застройщика». Уже построенные дома могут дать массу информации об опыте застройщика и среднем качестве его объектов. Общение с покупателями предыдущих домов позволит узнать будущую реакцию застройщика на рекламации: станет ли он устранять найденный недостаток или после продажи больше никогда не возьмет телефонную трубку.

Найденные недостатки или отсутствие каких-либо документов — повод задуматься, так ли хорош дом, а также аргумент для снижения цены при торге с застройщиком.

Покупаем недострой. Иногда имеет смысл покупать недостроенный дом.

Иногда имеет смысл покупать недостроенный дом. Сэкономленные средства пойдут на окончательную отделку

Сэкономленные средства как раз пойдут на окончательную отделку. К тому же вы будете уверены, что внутренняя отделка не скроет все недостатки.

При покупке недостроя внимательно ознакомьтесь с проектом дома и, конечно же, с состоянием самого объекта. Если, например, кирпичная коробка где-то уже успела треснуть, кирпичи крошатся, то дальше продолжать осмотр не имеет смысла.

Впрочем, вариант с «недостроем» приемлем только для тех, у кого есть свободные средства и место, где можно жить, пока строительство не будет окончено.

План домовладения и другие важные документы.

Убедитесь в том, что все имеющиеся на участке постройки занесены в план домовладения. Иначе не удивляйтесь, если уже после заключения сделки продавец разберет по кирпичику «самовольный» гараж. Постарайтесь, чтобы в самом договоре купли-продажи были указаны наиболее полные данные об имуществе (в том числе те, которые определяют расположение недвижимости на земельном участке).

Даже если продавец самовольно соорудил пристройку к своему дому или возвел какие-то хозяйственные постройки, это не может служить препятствием для продажи дома и регистрации сделки. Просто самовольная постройка не включается в состав продаваемой недвижимости и не изменяет характеристик площади, этажности и так далее.

В числе документов, необходимых для оформления сделки и перехода права собственности на частный дом, — правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

В числе документов, необходимых для оформления сделки и перехода права собственности на частный дом, — правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Операции с недвижимостью, Фактор



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее