Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Предварительный договор, заключаемый при отчуждении объекта недвижимости

Предварительный договор, заключаемый при отчуждении объекта недвижимости

В случае отчуждения объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи покупатель и продавец должны пройти ряд формальностей, среди которых очень желательным является заключение предварительного договора или договора о намерениях сторон заключить договор купли-продажи.

Рассмотрим, для чего необходимо заключать указанный договор.

Покупатель, который нашел подходящий объект недвижимости, заинтересован в том, чтобы продавец остановил его продажу. В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время купит его объект недвижимости.

Как правило, такой гарантией становится определенная сумма денег, переданная покупателем продавцу.

Таким образом, предварительный договор служит обеспечением выполнения обязательств сторонами договора, а именно: обязательства продавца продать именно этому покупателю указанный объект недвижимости и обязательства покупателя купить именно у этого продавца указанный объект недвижимости.

Предварительный договор служит обеспечением выполнения обязательства продавца продать именно этому покупателю указанный объект недвижимости и обязательства покупателя купить именно у этого продавца указанный объект недвижимости.

Кроме того, в предварительном договоре обязательно фиксируются:
— цена, о которой договорились продавец и покупатель;
— сроки заключения договора купли-продажи;
— сумма, переданная покупателем продавцу;
— можно предварительно указать и другие условия купли-продажи (например, в течение какого срока продавец должен освободить помещение, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов, когда будут оплачены долги по коммунальным платежам и т. д.).

Предварительный договор имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы. Ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно, ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке их изменить. Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания договора купли-продажи или выселения. Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на помещение довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

Ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно!

Предварительный договор — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. Либо покупатель, либо продавец могут в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то переданная сумма ему не возвращается, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть полученную сумму и неустойку, размер которой указывается в договоре.

Если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то переданная сумма задатка ему не возвращается.

Если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть полученную сумму и неустойку, размер которой указывается в договоре

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например смерть одного из участников сделки (для физических лиц) или стихийные бедствия (пожар, наводнение и т. д.). В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

Закон о нотариате гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию. То есть даже те документы, которые по ГК  не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом подчеркнем, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются. Поэтому мы бы советовали обязательно подписывать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить его у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет в дальнейшем от многих неприятностей.

Мы советуем обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить его у нотариуса.

Перед оформлением предварительного договора в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т. е. на основании чего этот объект принадлежит владельцу-продавцу.

Перед оформлением предварительного договора в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т. е. на основании чего этот объект принадлежит владельцу-продавцу

Согласно п. 62 Инструкции о нотариальных действиях такими документами могут быть:

1. Договор купли-продажи (заверенный нотариально) или договор купли-продажи (зарегистрированный на товарной бирже, при наличии отметок о регистрации соответствующих прав).
2. Договор дарения (дарственная).
3. Договор пожертвования.
4. Договор мены.
5. Договор ренты.
6. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
7. Свидетельство о праве на наследство.
8. Свидетельство о приватизации.
9. Свидетельство о приобретении арестованного имущества с публичных торгов.
10. Свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах).
11. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
12. Договор о разделе унаследованного имущества.
13. Договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество.
14. Договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество.
15. Договор о выделении доли в натуре (раздел).
16. Ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
17. Вступившее в законную силу решение суда.
18. Договор пожизненного содержания.
19. Регистрационное свидетельство (выданное БТИ) и скрепленное печатью со справкой кооператива.
20. Договор управления имуществом (который удостоверяет право доверительной собственности).

Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риелтор делает это в первую очередь. Отметим, что предварительный договор обязаны подписать все собственники объекта недвижимости.

Предварительный договор обязаны подписать все собственники объекта недвижимости

Очень опасно иметь дело с продавцом, который утверждает, что свидетельство о праве собственности на помещение утеряно.

Теперь несколько слов о том, какая сумма должна передаваться покупателем продавцу. Никаких правил по этому поводу нет. Эта сумма устанавливается только по договоренности сторон.

Однако есть много факторов, влияющих на сумму.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками». То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье... В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно иметь такую сумму, чтобы внести залог за обе квартиры меньшей площади.

После заключения предварительного договора продавец может передать правоустанавливающие документы на ответственное хранение риелтору. Хотим подчеркнуть, ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя.

После заключения предварительного договора продавец может передать правоустанавливающие документы на ответственное хранение риелтору, представляющему интересы покупателя, но ни в коем случае не самому покупателю, являющемуся заинтересованной стороной.

После оформления предварительных договоров стороны в будущем заключают договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. О порядке и особенностях его заключения пойдет речь в подразделе 3.4. данной книги.

Операции с недвижимостью, Фактор



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее