Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Мена (обмен) объектов недвижимости

Мена (обмен) объектов недвижимости

Следующий вид операций с недвижимостью, который будет нами рассмотрен, — это мена (обмен) объектов недвижимости.

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия. Дело в том, что мена — это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности местных властей либо ЖСК и т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере.

Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом — договор фиксирует переход права собственности. Следовательно, есть основания говорить о двух самостоятельных видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права собственности не происходит.

Дополнительно в отличиях этих договоров можно убедиться, исследовав нормативное регулирование сравниваемых договоров. Так, в Правилах обмена жилыми помещениями [45] указано, что нормы этих Правил применяются только к обменам «жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов». Следовательно, эти правила не распространяются на мену жилья, поскольку оно находится в частном жилом фонде.

Имеются и другие разграничительные черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно выделить из процедуры их осуществления:

— при обмене жилыми помещениями обязательньш является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ — договор мены;

— обмен жилья производится в бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой также является государственная регистрация последнего;

— согласие об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями [45]). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

— для обмена жилья от каждой стороны необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

— по договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья. Исключением из последнего является обмен жилья, находящегося в частной собственности, на жилье из государственного жилого фонда. По этому смешанному договору государственная пошлина уплачивается исходя из стоимости того объекта жилого фонда, который находится в частной собственности;

— мена жилья на другое имущество является возможной. Обмен предусматривает вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

— обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон, поскольку их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

— при обмене жилья не допускается ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

1. Мена жилья и обмен жилыми помещениями являются двусторонними платными гражданско-правовыми договорными правоотношениями, которые не опосредованы денежным предоставлением и направлены на смену вещного права и возникают при реализации лицом права на жилье. Указанные черты являются общими для этих договоров.
2. Мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

3. Обмен жилого помещения, находящегося на условиях найма, на жилье, находящееся в частной собственности, необходимо рассматривать как смешанный договор с элементами мены и обмена жилыми помещениями. Поэтому в отношении возникающих правоотношений следует использовать нормы как мены, так и обмена и соответствующих частях договора.

4. В нотариальной практике при мене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, следует использовать название «Договор мены». Использование на практике термина «Договор обмена жилья» является ошибочным и не отвечает действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также с доплатой (когда обменивается имущество разной стоимости).

Операции с недвижимостью, Фактор



Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее