Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную

С точки зрения терминологии, в случае обмена частного недвижимого имущества на находящееся у лица на условиях найма следует употреблять понятие «обмен недвижимостью».

Рассматривая такой обмен, необходимо говорить о смешанном договоре с элементами мены и обмена помещениями. Практическое значение выделения договора с элементами мены и обмена как смешанного заключается в том, что здесь нужно использовать нормы как мены, так и обмена в соответствующих частях договора. В частности, в отношении недвижимости, приобретаемой в собственность, применяются правила о переходе права собственности, государственной регистрации договора и другие, установленные в ГК. На недвижимость, переходящую в пользование приобретателю, нужно получить ордер на жилое помещение, заключить договор социального найма и т. п. в соответствии с ЖК.

Рассматриваемый обмен (назовем его «смешанным») по праву можно назвать самым непростым из приведенных вариантов, так как в такой сделке участие принимают объекты недвижимого имущества с двумя разными правовыми статусами: один находится в государственном или ведомственном фонде, другой — в собственности у юридического либо физического лица.

В результате «смешанного» обмена жилья бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником уже приватизированной квартиры (либо квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок), а бывший собственник, наоборот, становится нанимателем.

Помимо сложности при оформлении такой сделки, вторым недостатком «смешанного» обмена является то, что новый наниматель государственной или ведомственной квартиры не сможет ее приватизировать, если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Впрочем, если гражданин желает приватизировать полученную по обмену квартиру либо проживающие совместно с ним члены семьи не использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию — то второй недостаток вам не помеха.

Процедура «чистого» обмена неприватизированных квартир теоретически выглядит проще, чем описанный выше «смешанный» обмен, но на практике вы этого можете и не почувствовать. И вот почему: во-первых, заявление на обмен должно быть заверено собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, а во-вторых, подписано всеми совместно проживающими совершеннолетними членами семьи, включая и временно отсутствующих. Из практики известно, что как раз на таком согласии членов семьи спотыкается, а иногда и останавливается весь процесс обмена, так как если согласие не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке обмена «наоборот» (когда вы возвращаетесь в свою прежнюю квартиру и оплачиваете все расходы и убытки, понесенные другой стороной сделки), либо принудительного обмена новой квартиры на помещения в разных домах или квартирах.

Что касается пакета документов, необходимых для осуществления обмена приватизированной квартиры на неприватизированную, то он сочетает в себе как перечень документов для обмена по жилому помещению, находящемуся в государственной или ведомственной собственности, так и перечень документов для мены по жилью, находящемуся в собственности гражданина.

Гражданин, обменивающий жилое помещение, нанимателем которого он является, подает заявление об обмене в обменное бюро, которое находится при исполкоме. После рассмотрения заявления гражданин получает на руки выписку из решения жилищной комиссии. Следующий этап обмена — оформить сделку по данной выписке у нотариуса. После государственной регистрации договора у приватизированной квартиры появляется новый собственник. Бывший же собственник квартиры получает в исполкоме новый ордер в установленном порядке.

Поскольку темой данного подраздела является именно порядок совершения мены недвижимого имущества, которая, в отличие от обмена недвижимостью, на сегодняшний день является более актуальной, рассмотрим понятие и характеристику договора мены.
Но прежде отметим, что требования к имуществу, которое выступает предметом договора мены, во многом сходны с требованиями к предмету договора купли-продажи недвижимости.

Так, указанное недвижимое имущество не должно быть отягощено запретом на отчуждение, находиться в залоге, под арестом, под ипотекой, не должно быть внесено в уставный фонд предприятия. Кроме того, стороны обязаны предупредить друг друга об отсутствии прав третьих лиц на отчуждаемое имущество. Если собственником доли или всего отчуждаемого имущества является несовершеннолетний (малолетний) ребенок, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то на проведение сделки должно быть дано согласие органов опеки и попечительства. Следует заметить, что в нотариальной практике бывают случаи, когда нотариусы принимают за решение органа опеки и попечительства решение опекунского совета. Однако такая практика является неверной, поскольку в Украине обязанность защиты прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан возложена на соответствующие районные в городах, городские, сельские, поселковые советы. Поэтому разрешение органа опеки и попечительства и является решением соответствующего местного совета, который лишь делегирует определенные свои полномочия таким органам.

Если имеет место договор мены с доплатой, то орган опеки и попечительства может обязать опекуна или попечителя внести сумму такой доплаты на банковский счет несовершеннолетнего. В случае если обмениваемое имущество находится в общей совместной собственности, на проведение мены необходимо нотариально заверенное согласие остальных совладельцев такого имущества.

Если в обмениваемом помещении были проведены перепланировочные работы либо переоборудование, это должно быть подтверждено соответствующим разрешением исполкома местного совета. В случае если недвижимость находится в долгосрочной аренде (сроком более 1 года), для осуществления мены необходимо получить письменное заявление арендатора об отказе от покупки такого объекта недвижимости.

Как видим, приведенные выше требования совпадают с требованиями, предъявляемыми к объекту купли-продажи.

Операции с недвижимостью, Фактор


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее