Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Понятие и общая характеристика договора мены недвижимого имущества

Понятие и общая характеристика договора мены недвижимого имущества

Правоотношения, возникающие при заключении договора мены, регулируются статьями 715 — 716 ГК.

Согласно ч. 1 ст. 715 ГК по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой.

Что касается юридической характеристики договора мены недвижимостью, то он является двусторонним, платным, консенсуальным. Следовательно, этот договор считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям в надлежащей форме. Именно с этого момента каждая из сторон имеет надлежащим образом, т. е. в соответствии со сделкой, исполнять свои обязанности по договору. Договор мены недвижимости является платным, потому что хотя отчуждатель и не получает денег от контрагента, но он получает эквивалентное встречное предоставление в виде другого, по его выбору, помещения или другого имущества.

Как мена, так и купля-продажа имущества предусматривают встречное предоставление или платный эквивалент, предоставляемый покупателем продавцу в обмен на вещь, которой является помещение. Но основным отличием является то, что в первом случае отчуждателю предоставляется в собственность другое имущество, в том числе и недвижимость, а во втором — соответствующая денежная сумма. Поэтому при мене недвижимости продавец вместе с тем выступает также покупателем той недвижимости, которая ему предоставляется вместо встречного предоставления с его стороны, о чем, кстати, идет речь в ч. 2 ст. 715 ГК.

Нельзя понимать договор мены как простое сложение двух договоров купли-продажи — это было бы очень широко. Ведь необходимо учитывать, что при мене отсутствует «денежный» момент, т.е. факт передачи денег от покупателя к продавцу за полученное имущество.

Поскольку мена не порождает денежного обязательства, к ней не могут быть применены правила купли-продажи в отношении денежных расчетов. При наличии в договоре мены денежной доплаты правила о денежных расчетах распространяются на эти правоотношения только в части выплачиваемой доплаты. То есть по договору мены вместо полученной вещи другой стороне может предоставляться вещь меньшей стоимости и дополнительно — денежная доплата. При этом встречное денежное предоставление в мене составляет разницу между стоимостью вещи, оцениваемой выше, и вещи, оцениваемой ниже.

Поэтому как исключение в договоре мены являются допустимыми частичные денежные расчеты между сторонами, но только при условиях, что они происходят:

— со стороны только одной стороны;

— имущество стороны, уплачивающей деньги, должно быть ниже по стоимости;

— этот денежный платеж по сути должен быть доплатой, которая составляет разницу между стоимостью более дорогого имущества и менее дорогого имущества.

Следует также отметить, что по своей сути договор мены недвижимости с денежной доплатой является смешанным. Ведь в одном документе — договоре мены — имеем два обязательства стороны — передать вещь и одновременно определенную денежную сумму. Возникает ситуация, когда сочетаются два самостоятельных встречных предоставления двух самостоятельных обязательств — мена вещей и частичная купля-продажа. При этом, если стороны договора мены договариваются о денежной доплате за имущество меньшей стоимости, это условие должно быть обязательно закреплено в договоре. В другом случае стоимость имущества в договоре мены считается равной. Такой взгляд следует признать наиболее выверенным, поскольку денежная доплата в договоре мены рассматривается как исключение из общего правила.

Возможной является и другая конструкция, когда в договоре мены неэквивалентных по стоимости вещей доплаты не происходит. Но в этом случае будет иметь место другой смешанный договор. В нем элементы договора мены будут сочетаться с элементами договора дарения, что также не запрещено законодательством. Но отчуждатель вещи, меньшей по стоимости, должен осознавать, что его вещь стоит дешевле, и это прямо должно быть указано в договоре, чтобы предупредить его расторжение из-за убыточности.

Обращаем ваше внимание на то, что из-за индивидуальной определенности вещи, являющейся встречным предоставлением в мене, право преимущественной покупки на этот договор не распространяется.

Из-за индивидуальной определенности вещи, являющейся встречным предоставлением в мене, право преимущественной покупки на этот договор не распространяется.

Общими чертами мены и купли-продажи является то, что по обоим этим обязательствам осуществляется переход права собственности на имущество. Аналогично решаются вопросы о форме и условиях договора мены; о правах, обязанностях (за исключением денежной оплаты) и ответственности сторон, а также риска случайной гибели или порчи имущества. Именно эти общие черты позволяют применять правовое регулирование купли-продажи к отношениям мены в соответствующей части.

На практике встречаются ситуации, когда сторонам отказывают в оформлении некоторых документов, необходимых для заключения договора мены недвижимости, если хотя бы одна из сторон имеет задолженность по оплате за содержание дома и придомовых территорий, коммунальных платежей. С юридической точки зрения, такой отказ не является законным, поскольку никто не может быть ограничен в правах относительно распоряжения своей собственностью за исключением случаев, предусмотренных законом. Ограничений в распоряжении жильем, зависящих от долгов за коммунальные услуги, в украинском законодательстве нет. Поэтому договор мены недвижимости в таком случае должен быть беспрепятственно заключен.

При этом долг по оплате коммунальных услуг должен уплачи- ваться бывшим собственником недвижимости независимо от того, заключен договор мены добровольно или в судебном порядке. Ведь по общему правилу должник (отчуждатель, имеющий долги) обязан лично выполнить обязательство (в частности, погасить долг за коммунальные услуги), что вытекает из ч. 1 ст. 527 ГК. Другим вариантом является передача долга по коммунальным платежам на приобретателя недвижимости, получаемой им по договору мены. Передачу долга можно осуществить только с согласия кредитора, т. е. соответствующего коммунального предприятия (ст. 520 ГК). Нет препятствий для того, чтобы стороны в договоре мены недвижимости договорились о передаче долга за потребляемые до его заключения коммунальные услуги на нового собственника имущества, но только при наличии согласия на это соответствующего коммунального учреждения. В ином случае указанный долг должен уплачиваться предыдущим собственником, который именно и был потребителем этих коммунальных услуг. Это соответствует действующему законодательству.


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее