Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Существенные условия договора мены недвижимого имущества

Существенные условия договора мены недвижимого имущества

Предмет договора мены недвижимости — это отдельные объекты недвижимости, которые должны быть определены в договоре. Не может быть предметом договора мены самовольно сооруженное строение, так как таким строением лицо не имеет права распоряжаться.

При мене одной недвижимости на другую недвижимость, автомобиль, яхту, с одной стороны предметом договора будет недвижимость, с другой — соответствующее недвижимое или движимое имущество, которое должно быть определено договором. Чаще всего предметом договора мены являются две вещи. Но ч. 5 ст. 715 ГК указывает, что договором может быть установлен обмен имущества на работы (услуги). Следовательно, допустимой является мена недвижимости на услугу (работу). Конечно, учитывая большую стоимость недвижимости, этот договор обычно будет с денежной доплатой. Но если недвижимость обменивается на услугу по разработке, например, проекта нетипового, сложного архитектурного сооружения, здесь можно предусмотреть и эквивалентную безденежную мену или даже доплату со стороны продавца недвижимости.

Особое место среди предметов договора мены занимают объекты незавершенного строительства. По общему правилу отчуждать можно только такое недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке, поскольку именно с этого момента у лица возникает право собственности на него. А до этого лицо считается собственником только материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе строительства. Эти материалы и оборудование могут быть предметом отчуждения при условии предоставления нотариусу соответствующих правоустанавливающих документов договоров (купли-продажи, чеков, накладных и т. п.). Однако на практике такие случаи почти не происходят, поскольку почти никто не будет сохранять разнообразные чеки и накладные, отражающие право собственности лица на использованные в процессе строительства материалы.

Существует и другой способ для отчуждения по договору мены объекта незавершенного строительства. Для этого необходимо иметь решение суда, вступившее в законную силу, о признании права собственности на недостроенное недвижимое имущество, само такое решение в данном случае и будет правоустанавливающим документом, и его необходимо предоставить нотариусу для удостоверения договора мены.

Укажем, что если собственник недостроенного недвижимого имущества приобрел его до вступления в силу ГК, т. е. до 1 января 2004 года, то это имущество может быть предметом отчуждения.

Количество имущества (объем работ или услуг), являющегося предметом мены, также должно быть четко определено в договоре. Как правило, при мене недвижимости встречается мена одного объекта на один другой. В то же время встречаются и другие варианты. Например, так называемое расселение (в случае мены жилья). При этом результатом мены является то, что собственники комнат коммунальной квартиры получают в собственность изолированное жилье, а другая сторона становится единственным собственником этой бывшей коммунальной квартиры. В таком случае заключается договор мены жилья с несколькими собственниками, а количество объектов жилищного фонда соответственно возрастает. По одному договору мены каждая из сторон имеет право как отчуждать, так и приобретать в собственность один или несколько объектов недвижимости, составляющих предмет договора. С одной стороны в договоре мены выступает каждый из собственников отдельной комнаты коммунальной квартиры; с другой — собственник нескольких отдельных квартир, приобретающий по мене коммунальную квартиру.

Цена договора мены недвижимости. В договоре мены сама вещь выступает натуральным выражением, эквивалентом цены, и стороны, определяя предмет договора, тем самым определяют его натуральную цену.

Если договор мены заключается между двумя физическими лицами, то обе стороны должны уплатить государственную пошлину за жилье или аналогичное жалованье (оплату по договоренности при удостоверении сделки у частного нотариуса) исходя из денежной оценки имущества. Согласно п. «а» ч. 3 ст. 3 Декрета о госпошлине ставка государственной пошлины, взимаемая за нотариальное удостоверение договоров мены жилья, установлена в размере одного процента от суммы договора. Эта ставка применяется, если недвижимость находится в собственности гражданина-продавца и если пошлина составляет не менее одного не облагаемого налогом минимума доходов граждан.

Следовательно, денежная оценка жилья при его мене является необходимой и обязательно производится на практике.

Оценка недвижимости при мене является полезной для частноправовых целей. Если договор мены в будущем расторгается по каким-либо причинам и имущество возвращается продавцам, может возникнуть необходимость в оценке материального убытка, обесценивания имущества, которое произошло во время его нахождения у покупателя. Для этого оценка имущества, осуществленная в договоре мены, сыграет положительную роль. В ином случае может возникнуть вопрос оценки улучшений, сделанных покупателем во время нахождения у него недвижимости. Следовательно, нужно знать первичную оценку имущества на момент заключения договора мены, чему поможет ее указание в документе, которым оформляются договорные отношения.


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее