Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Заключение договора мены, предметом которого является общая совместная собственность

Заключение договора мены, предметом которого является общая совместная собственность

Как указывалось выше, для общей совместной собственности характерной является неопределенность долей сособственников в праве на имущество. Доля каждого из сособственников определяется только в случае прекращения общей собственности (например, при разделе имущества или в случае выдела доли). В связи с неопределенностью долей сособственник не имеет права распоряжаться своей долей. Следовательно, законом запрещено заключение договоров мены в отношении доли в праве общей совместной собственности на имущество.

В общей совместной собственности доли сособственников четко не определены

Режим общей совместной собственности на имущество может быть установлен как законом, так и договором. Согласно законодательству Украины право общей совместной собственности устанавливается, если другое не предусмотрено договором, в следующих случаях:

— имущество, приобретенное супругами за время брака (ч. 3 ст. 368 ГК; ст. 60 СК). Расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретенное за время брака;

— имущество, приобретенное в результате совместного труда или за общие денежные средства членов семьи (ч. 4 ст. 368 ГК);

— имущество, полученное в результате приватизации жилья — квартиры или дома;

— особо следует отметить, что ст. 74 СК закреплена норма, согласно которой, если женщина и мужчина проживают одной семьей, но не находятся между собой в браке, то имущество, приобретенное ими за время общего проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено письменным договором между ними. В подтверждение факта проживания одной семьей лиц, не находящихся в браке, нотариусом при удостоверении договора мены могут быть приняты: договор об общем проживании и ведении общего хозяйства, решение суда об установлении факта общего проживания одной семьей лиц, не находящихся в зарегистрированном браке, записи в домовых книгах (паспортах) о постоянном проживании или регистрации этих лиц по одному адресу и т. п., если они вместе с другими документами подтверждают этот факт.

Выше уже указывалось, что невозможно произвести отчуждение доли в праве общей совместной собственности, однако это не означает невозможности отчуждения имущества, находящегося в такой общей собственности. Законодательство Украины устанавливает несколько правил по порядку распоряжения имуществом, являющимся общей совместной собственностью, которые позволяют учитывать особенности отношений такой собственности. Распоряжение имуществом, в том числе и заключение договора мены, осуществляется только с согласия всех сособственников. В случае нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации договора мены согласие сособственников должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено (или путем подписания договора мены всеми сособственниками, или путем составления отдельного заявления). Однако несоблюдение этого правила не означает, что такой договор автоматически признается недействительным. Это дает только основание другим сособственникам для обращения в суд с иском, а суду — право признать такой договор недействительным.

В таком письменном заявлении другой супруг может указать условия обмена отчуждаемого имущества (например, определить, с кем нужно обмениваться, указать предмет обмена). В таком случае заявление содержит соответствующие условия будущего договора и отступать от этих условий нельзя. Для этого необходимо другое заявление. Однако определение в таком заявлении конкретных условий не является обязательным для другого супруга. Заявление может только в общих чертах содержать согласие на отчуждение имущества. Если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение общего имущества указано, кому персонально (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица) он соглашается произвести отчуждение совместно приобретенного имущество, или указаны другие условия заключения договора мены, нотариус при удостоверении такого договора обязан проверить соблюдение этих условий.

Если из документов нельзя установить время и основания приобретения имущества, являющегося предметом договора мены, а муж или жена уклоняются от предоставления письменного согласия на его отчуждение, то лицо, на имя которого имущество зарегистрировано, может передать заявление своему мужу или жене с предложением явиться к нотариусу для определения доли мужа (жены) в этом имуществе. Такое заявление передается через нотариуса по почте с обратным уведомлением или лично адресатам под расписку. Заявление может передаваться также с использованием технических средств. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Если муж (жена) не явится к нотариусу в определенный в заявлении срок и в течение месяца после получения такого заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить договор от имени мужа или жены, за кем согласно правоустанавливающему документу признается это имущество, без согласия другого супруга, если иное не установлено договором между супругами.

Договор мены имущества может быть удостоверен без согласия другого супруга также в случаях, когда последний не проживает по местонахождению имущества и местожительство его неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства нотариусу подается копия решения суда, вступившего в законную силу, о признании другого супруга без вести отсутствующим. В случае установления опеки над имуществом лица, признанного без вести отсутствующим, нотариус исключает имущество из описи или извещает нотариуса, осуществившего опись, о необходимости исключения имущества из описи. Об исключении имущества из описи также извещается и опекун такого имущества.

Договор мены имущества может быть удостоверен без согласия другого супруга, если такое имущество приобретено одним

супругом за время отдельного проживания с другим супругом в связи с фактическим прекращением брачных отношений. В подтверждение этого обстоятельства стороной подается копия решения суда, вступившего в законную силу, о признании личной частной собственностью одного из супругов имущества, являющегося предметом этого договора.

Если обмениваемое имущество приобретено гражданином до брака или во время отдельного проживания в связи с фактическим прекращением брачных отношений, то такое имущество можно обменивать без согласия другого супруга

Заключение одним из супругом с посторонним лицом договора мены относительно своей доли в общей совместной собственности супругов возможно только при условии ее определения и выдела в натуре или определения порядка пользования имуществом. Удостоверение нотариусом такого договора осуществляется с соблюдением правил по распоряжению долей в праве общей долевой собственности. Договор мены, который заключен между супругами и предметом которого является доля в праве общей совместной собственности одного из супругов, может быть удостоверен нотариусом без выдела этой доли в натуре.

Договоры мены по распоряжению имуществом, являющимся общей совместной собственностью, которые подаются для нотариального удостоверения, подписываются всеми сособственниками этого имущества или уполномоченными ими лицами. Однако если правоустанавливающий документ на общее имущество оформлен на имя одного из сособственников, то при нотариальном удостоверении договора мены, предметом которого является такое имущество, нотариус требует письменное согласие других сособственников. Подлинность подписи на заявлении сособственников об их согласии на заключение такого договора мены должна быть удостоверена в нотариальном порядке. Сособственники также имеют право уполномочить одного из них на заключение договоров по распоряжению общим имуществом (ч. 3 ст. 369 ГК).

Этот вопрос регулируется согласно положениям законодательства о представительстве и доверенности.

Если один из сособственников действовал без полномочий, то по иску другого сособственника договор мены общего имущества может быть признан судом недействительным. То есть это положение законодательства не означает, что такой договор автоматически будет признан недействительным; оно дает другому сособственнику право на обращение в суд с иском, а суду — только возможность признать такой договор недействительным. Однако это правило ГК является общим и может детализироваться по отдельным видам отношений общей совместной собственности. Так, согласно ч. 2. ст. 65 СК [6] каждый из супругов имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который был заключенный другим супругом без его согласия, если этот договор выходит за пределы мелкого бытового.

Следовательно, законодательство Украины устанавливает определенные особенности отчуждения, в том числе путем заключения договора мены, доли в праве общей долевой собственности или имущества, находящегося в общей совместной собственности. Советуем сторонам договора мены соблюдать эти правила для избежания в будущем исков о признании таких договоров недействительными или исков о переводе на других сособственников прав и обязанностей приобретателя по договору.

Приведем проект заявления второго супруга о согласии на отчуждение квартиры по договору мены.


Real Estate Development Group
 

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее