Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Условия предоставления недвижимости в аренду

Условия предоставления недвижимости в аренду

Под арендой понимается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Существуют два вида аренды: финансовая и оперативная.

Финансовая аренда — это аренда, предусматривающая передачу арендатору всех рисков и выгод, связанных с правом пользования и владения активом. Аренда считается финансовой при наличии хотя бы одного из приведенных ниже признаков:

1) арендатор получает право собственности на арендованный актив по окончании срока аренды;

2) арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения;

3) срок аренды представляет большую часть срока полезного использования (эксплуатации) объекта аренды;

4) настоящая стоимость минимальных арендных платежей с начала срока аренды равняется или превышает справедливую стоимость объекта аренды;

5) арендованный актив имеет особый характер, что дает возможность только арендатору использовать его без расходов на его модернизацию, модификацию, дооборудование.

Оперативная аренда — это аренда, отличная от финансовой, т. е. при которой выполняется хотя бы одно из приведенных условий:
— по истечении срока аренды предмет оперативной аренды возвращается арендодателю;
— арендатор не собирается приобретать объект аренды;
— сравнительно небольшой срок аренды в сравнении со строком полезного использования объекта;
— нынешняя стоимость минимальных арендных платежей не превышает справедливую стоимость объекта аренды;
— арендованный объект не имеет особого характера, позволяющего лишь арендатору использовать его без расходов на его модернизацию, модификацию, дооборудование.

Целью данного раздела является рассмотрение вопросов, связанных с оперативной арендой помещения как наиболее распространенным видом арендных операций.

При аренде помещения необходимо учитывать, является ли помещение жилым или относится к нежилому фонду и кто является арендодателем данного помещения. Эти факторы определяют особенности заключения, исполнения и расторжения договоров аренды.

Особое внимание следует обращать на аренду помещений, относящихся к жилому фонду (например, приватизированной квартиры), так как такие правоотношения имеют свои особенности.

Разумеется, что правоотношения между арендатором и арендодателем необходимо закрепить в договоре аренды.

Условия предоставления недвижимости в аренду

Согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Как и в случае с продажей и меной (обменом) объекта недвижимости, сдача в аренду объекта, находящегося в общей совместной собственности супругов, предполагает наличие письменного разрешения совладельца такого объекта (второго супруга). Такое разрешение должно быть заверено нотариально, чтобы избежать различного рода споров.

Что касается передачи в аренду объекта, находящегося в общей долевой собственности, то для этого необходимо согласие всех совладельцев. При этом договор аренды можно заключать с одним совладельцем объекта недвижимости.

Если арендуемое имущество находится в залоге (ипотеке), то передача его в найм проводится только с согласия залогодержателя (ипотекодержателя).

Что касается передачи в аренду имущества, находящегося под арестом, то на законодательном уровне в отношении такой операции прямого запрета нет, поэтому можно сделать вывод, что теоретически такая возможность существует. Однако на практике ее реализовать сложно, ведь сама процедура ареста имущества предполагает остановку деятельности внутри помещения, опечатывание здания. При таких условиях осуществлять какую-либо деятельность в арестованном помещении невозможно.

Если недвижимость находится под запретом отчуждения, то передача его в аренду не будет нарушением, поскольку передача имущества в аренду не является его отчуждением, его собственник не меняется.

Если говорить о муниципальном (неприватизированном) жилье, то для сдачи его в аренду необходимо получить разрешение муниципалитета (т. е. органа, уполномоченного распоряжаться муниципальным жильем), а также согласие всех членов семьи нанимателя такого жилья. При этом заключается договор поднайма, так как гражданин-арендодатель сам является нанимателем жилья у городских властей. Особенности аренды муниципального жилья будут рассмотрены ниже.

Как уже говорилось, условием передачи имущества в аренду является срочность, платность и возвратность (последнее условие актуально лишь для оперативной аренды). Размер платы за пользование имуществом устанавливается по договоренности сторон. Возможно также, что имущество может быть передано в аренду бесплатно. Все положения относительно платы закрепляются в договоре аренды.

Арендодатель должен передать арендатору имущество:
— немедленно или в срок, установленный в договоре аренды;
— в комплектации и в состоянии, соответствующем условиям договора и предназначению имущества.

Арендодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известные и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи при пользовании ею.

Наниматель обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

Арендодатель может гарантировать качество вещи в течение всего срока найма.

Если в вещи, переданной нанимателю с гарантией качества, выявятся недостатки, препятствующие ее использованию согласно договору, наниматель имеет право по своему выбору требовать:
1) замены вещи, если это возможно;
2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;
3) бесплатного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;
4) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно ст. 769 ГК передача вещи в наем не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.

При заключении договора найма арендодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем. Если арендодатель не уведомил нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков.

В том случае, если имущество, передаваемое в аренду, было застраховано его собственником, то передача его в аренду не прекращает действия договора страхования. В отдельных случаях договором или законом может быть установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования имущества, переданного в найм.

Одним из условий передачи имущества в аренду является его целевое использование арендатором. Согласно ст. 773 ГК наниматель обязан пользоваться вещью согласно ее назначению и условиям договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему в наем, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Важным условием передачи имущества в аренду является целевое его использование арендатором

Стоит отметить, что у арендатора имеются и некоторые преимущественные права. Согласно ст. 777 ГК [2] наниматель, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

Наниматель, имеющий намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в разумный срок.

Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности по плате и другим условиям договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.
Наниматель, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее