Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Заключение договора аренды помещения

Заключение договора аренды помещения

Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в области аренды, являются ХК (§ 5 главы 30) и ГК (главы 58, 59). Согласно этим документам по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

При аренде помещения следует иметь в виду, что порядок заключения договора аренды и его условия во многом зависят от того, кому принадлежит арендуемое помещение: государству, органам местного самоуправления, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду (о них мы поговорим далее).

В то же время есть и общие требования по заключению договора аренды.

Договор аренды помещения составляется в письменной форме. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 207 ГК сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана сторонами. Сделка, совершаемая юридическим лицом, подписывается лицами, уполномоченными на это его учредительными документами юрлица, доверенностью, законами или другими актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью. Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена. Это подтверждается и письмом Министерства юстиции Украины от 01.10.2003 г. № 15-14-376.

Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена

В отношении аренды имущества в сфере хозяйствования необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно части 7 ст. 179 ХК хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК, другими нормативно-правовыми актами по отдельным видам договоров.

Дополнительно отметим, что согласно части 2 ст. 180 ХК при заключении именно хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок действия договора. Напоминаем, что сроком действия хозяйственного договора является время, в течение которого существуют хозяйственные обязательства сторон, возникшие на основании этого договора (ч. 7 ст. 180 ХК).

В соответствии со ст. 284 ХК существенными условиями договора аренды являются:
— объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
— срок, на который заключается договор аренды;
— арендная плата с учетом ее индексации;
— порядок использования амортизационных отчислений;
— обновление арендованного имущества;
- условия возврата арендованного имущества..

Следует отметин., что согласно ч. 2 ст. 284 ХК условия договора аренды сохраняют спою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Даже реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды. Вместе с тем нужно иметь в виду, что срок договора аренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ч. 4 ст. 284 ХК).

Отметим также, что обязательства, возникающие между субъектами хозяйствования или между субъектами хозяйствования и нехозяйствующими субъектами — юридическими лицами на основании хозяйственных договоров, являются хозяйственно-договорными обязательствами (ч. 1 ст. 179 ХК). Напомним, что согласно ч. 2 ст. 55 ХК субъектами хозяйствования являются:

1) хозяйственные организации — юридические лица, созданные согласно Гражданскому кодексу Украины, государственные, коммунальные и другие предприятия, созданные согласно этому Кодексу, а также другие юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные в установленном законом порядке;

2) граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные согласно закону как предприниматели.

По некоторым существенным условиям договоров аренды, не являющихся хозяйственными договорами, уточнения содержатся в Г К.

Так, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца, если другой срок для предупреждения не установлен договором.

Относительно размера арендной платы ч. 3 ст. 762 ГК предусмотрена как возможность, так и обязательность ее установления с учетом индексации. В связи с этим в договоре следует указать, что размер арендной платы определяется с учетом индекса инфляции или, наоборот, указать, что арендная плата индексации не подлежит.

В отношении установления арендной платы очень важным моментом является требование о том, что арендная плата за аренду здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) состоит из платы за пользование этим имуществом и платы за пользование земельным участком, на котором расположено это имущество.

Если срок договора аренды помещения равен трем годам или превышает его, то он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК). Последствия несоблюдения данного требования изложены в ст. 220 ГК. Так, в случае несоблюдения сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается ничтожным.

Избежать лишних расходов на нотариальное удостоверение (если, конечно, на это согласны обе стороны) можно путем установления срока действия договора аренды менее трех лет (например, 11 месяцев).

Впоследствии лучше заключить новый договор аренды, а не продлевать имеющийся. Это обусловлено тем, что согласно ст. 764 ГК, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не предъявил по этому поводу возражений в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который ранее был установлен договором. В связи с этим общий срок действия договора аренды может превысить три года, что влечет необходимость его нотариального удостоверения.

По нашему мнению, заключение договора аренды без указания срока его действия (договор, заключенный на неопределенный срок) — не выход из положения. По некоторому недвижимому имуществу (например, государственной или коммунальной собственности) это невозможно, так как срок действия договора является существенным условием такого договора. Кроме того, как уже указывалось выше, неустановление срока, на который заключается договор аренды, как одного из существенных условий хозяйственного договора, является нарушением норм ч. 3 ст. 180 и ч. 1 ст. 284 ХК.

Уверены, что читатель сейчас задает вопрос: что будет, если стороны нарушат требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды?

В соответствии со ст. 220 ГК при несоблюдении сторонами договора требования об обязательном его нотариальном удостоверении такой договор считается ничтожным (недействительным). При этом решения суда для признания такой сделки ничтожной не требуется.

Следовательно, если между сторонами нет абсолютно доверительных отношений, игнорирование требования о нотариальном удостоверении может привести к серьезным финансовым потерям сторон (одной стороны) ввиду ничтожности этого договора (например, арендатор может отказаться от возложенной на него обязанности проведения ремонта; арендодатель может отказаться от обязанности возмещения стоимости затрат арендатора на ремонт (улучшение) имущества, ранее оговоренной в договоре, и т. п.).

Следует учитывать, что последствием признания договора аренды имущества недействительным в судебном порядке является возмещение убытков. Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении не освобождает арендатора от возмещения убытков, нанесенных арендодателю, за все время пользования имуществом.

ГК [2J (ч. 2 ст. 219) предусмотрены случаи, когда ничтожный договор может быть признан в судебном порядке действительным. Так, суд может признать договор действительным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также если произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от нотариального удостоверения. Письменным подтверждением согласия сторон по всем существенным условиям является подписанный обеими сторонами сам договор аренды (дополнительные соглашения к нему), а подтверждением полного или частичного исполнения договора аренды являются подписанные сторонами акты приема-передачи имущества в аренду, документы (квитанции, корешки к приходному кассовому ордеру) о внесении арендной платы и т. п. При наличии указанных выше документов суд может (обращаем внимание на возможность, а не обязательность) признать договор действительным.

Других последствий (ответственности) несоблюдения нотариального удостоверения договора аренды действующее законодательство не содержит.

Неминуем в рассмотрении этого новшества в законодательстве и следующий вопрос: нужно ли нотариально удостоверять уже действующие договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года? По нашему мнению, не нужно.

Согласно пунктам 4 и 9 «Переходных положений» ГК:
— по правовым отношениям, возникшим до вступления в силу ГК, положения этого Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают действовать после вступления в силу этого Кодекса;
— к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.

Как видим, «Переходные положения» ГК не предусматривают распространение действующих требований ГК относительно формы гражданско-правовых договоров (в частности, обязательности их нотариального удостоверения) на договоры, заключенные до вступления в силу ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.63 г. необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.

Отметим, что согласно Декрету о госпошлине размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. При этом в соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, с которой исчисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется из общей суммы платежей по договору, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусмотрено, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудование помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы договора для исчисления и взимания пошлины.

Сумма уплаченной предприятием государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды включается в состав валовых расходов на основании п.п. 5.2.5 Закона о налоге на прибыль как общегосударственный обязательный платеж.

Еще один важный момент — обязательная государственная регистрация договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет. Требование о государственной регистрации таких договоров установлено ст. 794 ГК. Напоминаем, что согласно ч. 1 ст. 210 ГК сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. При этом такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.

Договор аренды, заключенный на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации

Отметим также, что с целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, по которым предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно ст. 210 ГК соответствующего Закона Кабинет Министров Украины утвердил Временный порядок государственной регистрации сделок, положениями которого установлено, что государственная регистрация сделки проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением сделки.

Согласно п.п. «д» п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона №1952 обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года. При этом основанием для государственной регистрации таких прав на недвижимое имущество являются договоры об аренде сроком более одного года (ст. 19 Закона № 1952). Положениями Временного порядка государственной регистрации сделок установлено, что за внесение записи в Государственный реестр сделок, а также изменений в запись, выдачу извлечений взимается плата в размере 17 гривен (с учетом налога на добавленную стоимость), а запись о прекращении действия сделки вносится в Государственный реестр сделок бесплатно.

Передача помещения арендатору оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Именно с момента подписания Акта приема-передачи начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено договором.

Приведем пример заполнения

Акта приема-передачи имущества.

Акт приема-передачи имущества № 8 от 23.06.2008 г.

ОАО «Сокол», в лице директора Нечаева О. В., действующего на основании Устава, далее - «Арендодатель», и ООО «Лотос», в лице исполнительного директора Призова П. 3., действующего на основании Устава, далее — «Арендатор», составили настоящий акт о нижеследующем.

Согласно договору аренды от 20.06.2008 г. № 30 Арендодатель передает, а Арендатор принимает нежилое помещение под офис площадью 60 кв. м по адресу: г. Харьков, ул. Зеленая, 6, стоимостью 25000 грн.

Помещение пригодно к эксплуатации по назначению.

_____________ (подписи сторон)



Real Estate Development Group

Каталог объектов

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее