Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Аренда помещения, находящегося в общегосударственной или коммунальной собственности

Аренда помещения, находящегося в общегосударственной или коммунальной собственности

Основным документом, регулирующим правоотношения по договорам аренды государственного и коммунального имущества, является Закон об аренде.

В отличие от аренды имущества, находящегося в частной собственности, аренда государственного имущества имеет ряд ограничений и обязательных требований.

Прежде всего отметим, что арендаторами государственного и коммунального имущества могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства. При этом физическое лицо, желающее заключить договор аренды государственного имущества, до заключения договора должно быть зарегистрировано как субъект предпринимательской деятельности.

Арендодателем государственного имущества является Фонд государственного имущества Украины (далее — Фонд), его региональные отделения и представительства. Фонд является также арендодателем имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), являющегося государственной собственностью, кроме имущества, относящегося к имущественному комплексу Национальной Академии наук Украины. Имущество, не подлежащее приватизации, например жилые дома, находящиеся на балансе ОАО, является государственной или коммунальной собственностью, а следовательно, сдача в аренду такого имущества осуществляется в соответствии с Законом об аренде.

Арендодателем недвижимого имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым, являются органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым.

Арендодателями имущества, находящегося в коммунальной собственности, являются органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом.

Что касается права государственных и коммунальных предприятий быть арендодателями, то необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст. 5 Закона об аренде и ст. 287 ХК государственные органы приватизации являются единственными арендодателями недвижимого имущества, в том числе площадью до 200 кв. м, которые являются государственной собственностью (кроме военного и имущества НАН Украины).

Согласно нормам ч. 5 ст. 75, ч. 4 ст. 115 и ч. 1 ст. 287 ХК арендодателями целостных имущественных комплексов структурных подразделений государственных предприятий (кроме предприятий НАН Украины) могут быть только Фонд государственного имущества Украины и его региональные отделения.

Нормы ст. 287, 288 и части 2 ст. 289 ХК не распространяются на заключенные до 1 января 2004 года договоры аренды, но согласно разделу IX «Заключительные положения» ХК они применяются к ним в случае продления хозяйственных отношений по этим договорам (продления срока действия договоров), внесения изменений в данные договоры.

Таким образом, органы приватизации (арендные подразделения):
— остаются арендодателями целостных имущественных комплексов предприятий, целостных имущественных комплексов структурных подразделений предприятий, недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), государственного имущества, которое находится на балансах хозяйственных обществ, образованных при приватизации (корпоратизации);
— не предоставляют разрешения государственным предприятиям быть арендодателями целостных имущественных комплексов, их структурных подразделений и недвижимого имущества;
— предоставляют свои выводы Минобороны или уполномоченным им органам военного управления относительно выдачи этими органами разрешений на передачу недвижимого военного имущества в аренду и заключение договоров.

Кроме того, обращаем внимание на то, что, по мнению Фонда государственного имущества Украины, изложенному в его инструктивном письме «О порядке регулирования арендных отношений» от 13.02.2004 г. № 10-16-1962, государственные предприятия (организации, учреждения) на сегодняшний день не могут быть арендодателями недвижимого имущества какой-либо площади.

Следовательно, на сегодняшний день как государственные, так и коммунальные предприятия без соответствующего разрешения перечисленных выше органов не могут сдать в аренду даже отдельное индивидуально определенное имущество и недвижимое имущество площадью до 200 кв. м. Обращаем внимание на то, что п. 2 Методики № 786 предусмотрено согласование с ФГИУ или его региональным отделением размера арендной платы за любое государственное имущество. Таким образом, предприятиям, сдающим в аренду недвижимое имущество площадью до 200 кв. м, нужно получать на это разрешение и необходимо согласовывать размер арендной платы путем предоставления:

— отчетов об экспертной оценке недвижимого имущества (кроме случаев аренды имущества бюджетными учреждениями и инвалидами для использования помещений под гаражи для машин с ручным управлением);

— расчета арендной платы;

— документов, подтверждающих направление использования помещения арендатором (проекта договора аренды и других);

— документов, которые подтверждают статус арендатора как субъекта малого бизнеса — в случае, если арендатор-производитель претендует на соответствующую льготу по арендной плате;

— справки о количестве заключенных договоров аренды помещений площадью до 200 кв. м.

После этого Фонд государственного имущества или его региональное отделение направляет предприятию-арендодателю письмо о результатах рассмотрения предоставленных документов. К письму прилагается расчет арендной платы за первый или базовый месяц аренды, утвержденный руководителем органа приватизации или его заместителем, который отвечает за вопросы аренды государственного имущества.

Что касается аренды структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества (площадью более 200 кв. м) государственных и коммунальных предприятий, то и раньше такая аренда была возможна лишь по согласованию с органом, уполномоченным управлять этим имуществом.

В соответствии сп. 2.1 Порядка предоставления Фондом государственного имущества, его региональными отделениями и представительствами разрешений государственным предприятиям, организациям на передачу в аренду целостных имущественных комплексов, их структурных подразделений и недвижимого имущества, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины от 04.05.2000 г. № 935/95/31, предприятие для получения разрешения на передачу в аренду имущества, которое находится на его балансе, обращается в Фонд государственного имущества Украины либо в его региональные отделения или представительства с заявлением о предоставлении предприятию права на передачу в аренду целостного имущественного комплекса, его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) либо недвижимого имущества (строения, помещения) определенной площади, которое находится на его балансе и размещено по указанному адресу.

К заявлению прилагаются:
— проект договора аренды объекта, завизированный сторонами договора (или составленный договор аренды — при его приведении в соответствие с требованиями законодательства);
— разрешение на передачу в аренду государственного имущества от органа, уполномоченного управлять имуществом предприятия;
— расчет арендной платы за первый месяц аренды, осуществленный согласно требованиям Методики № 786 [50], и подписанный руководителем и главным бухгалтером предприятия (в четырех экземплярах).

Кроме того, в случае аренды недвижимости прилагаются:
— отчет об экспертной оценке стоимости объекта аренды;
— информация об общей и полезной площади объекта аренды. Порядок заключения договора аренды государственного и коммунального имущества следующий. Физические и юридические лица, желающие арендовать такое помещение, направляют арендодателю документы согласно перечню, определенному Фондом. Согласно Перечню документов, предоставляемых арендодателю для заключения договора аренды имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденному приказом Фонда государственного имущества Украины от 14 ноября 2005 года № 2975 [52], для аренды помещения необходимы следующие документы:
— заявление о намерении взять в аренду имущество, относящееся к государственной собственности, с указанием наименования, местонахождения (местожительства) и платежных реквизитов заявителя;*
— информация об общей площади объекта аренды;*
— проект договора аренды объекта;*
— расчет арендной платы за первый или базовый месяц аренды, подписанный руководителем и главным бухгалтером предприятия (подается в одном экземпляре);*
— отчет о независимой оценке недвижимого имущества;
— заключение о стоимости объекта аренды;*
— акт оценки отдельного индивидуально определенного имущества, если методикой оценки не предусмотрена обязательная независимая оценка;
— копия устава и учредительного договора (в случае обращения хозяйственного общества с заявлением об аренде) или копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности для физического лица — субъекта малого предпринимательства или копия паспорта (стр. 1, 2, 11) для физического лица;*
— справка предприятия-балансодержателя о наличии у него на балансе имущества, передаваемого в аренду, и об отсутствии (наличии) на предприятии долга перед бюджетом или налогового залога объекта аренды (ст. 8 Закона № 2181 [22]);*
— справка органа статистики о включении арендатора — юридического лица в ЕГРПОУ;*
— копия справки о взятии на учет плательщика налога;
— документы, которые необходимо предоставить для нотариального удостоверения договора аренды согласно перечню, определенному в Инструкции о нотариальных действиях [41];**
— копия свидетельства о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость (форма № 2-ПДВ);
— копия лицензии на осуществление юридическим лицом отдельного вида деятельности (при наличии такового);
— согласование органа управления в сфере охраны культурного наследия в случае принадлежности к объектам культурного наследия.*

В пятидневный срок после даты регистрации заявления арендодатель направляет данные документы органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом.

Органы, уполномоченные управлять имуществом, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, рассматривают поданные материалы и в течение пятнадцати дней после их получения сообщают предприятию о своем решении (предоставление разрешения на заключение договора аренды или отказ). При рассмотрении материалов о передаче в аренду недвижимого имущества могут учитываться предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций.

Поскольку на заключение договора аренды необходимо разрешение Фонда, государственное предприятие в пятидневный срок после получения решения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, направляет арендодателю (Фонду) копии проекта договора и других документов, решения указанных органов, расчет арендной платы. Фонд в течение пятнадцати дней после получения данных материалов сообщает государственному предприятию о своем решении (разрешение на заключение договора аренды или отказ).

Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, которое относится к государственной собственности, утвержден приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774. Пунктом 2.1 раздела 2 этого Договора предусмотрено, что арендатор вступает во временное платное пользование имуществом в срок, указанный в договоре, но не ранее даты подписания сторонами договора и акта приема-передачи имущества.

Согласно ч. 8 ст. 9 Закона об аренде, в случае отказа в заключении договора аренды или неполучения ответа в установленный срок, заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд, арбитражный суд. При этом следует иметь в виду, что ч. 4 ст. 9 Закона об аренде установлен перечень оснований, по которым может быть отказано в аренде объектов государственной и коммунальной собственности. В частности, в аренде может быть отказано, если:

1) было принято решение о приватизации или предприватизационной подготовке этих объектов;

2) объект включен в перечень предприятий, которые требуют привлечения иностранных инвестиций согласно решениям Кабинета Министров Украины или местных органов власти;

3) орган Антимонопольного комитета не дает согласия. Согласие данного ведомства необходимо в случаях, если:
— предприятие или его структурное подразделение, относительно целостного имущественного комплекса которого поступило заявление об аренде, или инициатор заключения договора аренды согласно законодательству занимает монопольное положение на рынке;
— вследствие заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке;
— суммарная стоимость активов или суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), которые принадлежат объекту аренды или инициатору заключения договора аренды, превышает показатели, определенные законодательством;

4) орган, уполномоченный управлять имуществом, не дает согласия на выделение структурного подразделения предприятия;

5) арендодатель (Фонд или органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления) принял решение о заключении договора аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.

Обращаем внимание, что согласно ч. 1 ст. 19 Закона об аренде арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом, его структурным подразделением вносится арендатором независимо от результатов хозяйственной деятельности. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона об аренде методику расчета арендной платы и порядок ее использования для объектов, находящихся в государственной собственности, определяет Кабинет Министров Украины.

Что касается земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, то обязательная передача такого участка вместе с недвижимым имуществом во временное пользование арендатору законодательно предусмотрено только в случае аренды целостного имущественного комплекса. Если же объектом аренды является здание, сооружение, помещение, то земельный участок, на котором этот объект расположен, может быть передан арендатору исключительно по его желанию, т. е. если этот участок необходим арендатору для осуществления хозяйственной деятельности.

При этом в обоих случаях между арендатором и арендодателем земельного участка заключается отдельный договор об аренде земельного участка. Это связано с тем, что согласно главе 15 Земельного кодекса, пользование землей в Украине может осуществляться по праву постоянного пользования или по праву аренды.

Во исполнение требований ст. 19 Закона об аренде постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786 была утверждена Методика № 786. Согласно п. 17 Методики № 786 арендная плата подлежит распределению:

— если арендодателем недвижимого имущества является Фонд государственного имущества, то 70 % — в государственный бюджет, 30 % — государственному предприятию, организации, на балансе которых находится данное имущество;

— если арендодателем является государственное предприятие, то 30 % — в государственный бюджет и 70 % — государственному предприятию, организации.

Вместе с тем следует учитывать, что согласно п. 33 ст. 2 Закона о госбюджете на 2006 год в 2006 году 47 % платы за аренду имущества, принадлежащего бюджетным учреждениям, которые содержатся за счет государственного бюджета, подлежат зачислению в общий фонд Государственного бюджета Украины.


Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее