Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Аренда жилых помещений

Аренда жилых помещений

Несмотря на распространенное на практике использование помещений, относящихся к жилому фонду (в частности, квартир), субъектами в своей предпринимательской деятельности, законодательно данный вопрос до сих пор до конца не урегулирован.

Так как в данных правоотношениях объектом аренды являются жилые дома и помещения, то они регулируются ЖК. Проблема сдачи в аренду таких помещений обусловлена требованиями ст. 6 ЖК, согласно которой предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Обращаем внимание, что данное требование распространяется на любые жилые помещения вне зависимости от того, к какой форме собственности они относятся: государственной, коллективной или частной.

Предоставление в аренду жилых помещений для нужд промышленного характера запрещается

В связи с этим возникают вопросы: насколько вообще правомерно использовать жилое помещение (например, квартиру) по иному, чем предоставление жилья, назначению, и нужно ли при этом переводить жилое помещение в нежилое? В настоящий момент данные вопросы законодательно не урегулированы, что вызывает определенные трудности в их решении. Поэтому далее авторы представляют свое видение данной проблемы.

Прежде всего ст. 6 ЖК содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд промышленного характера». Учитывая дату принятия ЖК (01.01.84 г.), можно предположить, что под промышленным назначением подразумевается не только производство, но и любая другая хозяйственная деятельность. С другой стороны, ЖК действует в настоящее время и должен применяться с учетом нынешних экономических отношений, следовательно, не нужно делать предположений, что именно при его принятии имелось в виду под «промышленным характером». Напрашивается вывод, что использование жилого помещения в торгово-бытовых целях, а также для размещения офиса не противоречит положениям ЖК, так как не является использованием для нужд промышленного характера.

Однако если обратиться к нормам ст. 813 ГК, то можно сделать вывод о том, что юридические лица могут арендовать жилые помещения только для проживания в них физических лиц (например, своих работников). Таким образом, ГК четко определено, что аренда жилых помещений юридическими лицами для занятия предпринимательской деятельностью не допускается. Кроме того, это заключение подтверждается также п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 года № 572 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 24 января 2006 года № 45), нормами которого установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено.

Для возможности сдачи в аренду жилого помещения с целью занятия предпринимательской деятельностью собственник должен перевести такое жилое помещение в нежилой фонд. После перевода жилого помещения в нежилой фонд владелец имеет право предоставлять его в аренду для занятия предпринимательской деятельностью.

Механизм перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые приведен в ст. 8 ЖК:
«Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается.

В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части второй статьи 7 настоящего Кодекса (исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета).

Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилого фонда в нежилые производится по рекомендациям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается».

Из требований данной статьи видно, что ЖК предусмотрен перевод по решению исполнительных комитетов областного или городского совета пригодных для проживания жилых помещений государственного и общественного жилого фонда в нежилые. Что же касается перевода жилых помещений, находящихся в частной собственности, в нежилые, то законодательно урегулированного механизма такого перевода на данный момент не существует.

Что касается получения разрешения на сдачу в аренду частного жилого дома или помещения (квартиры), то согласно ст. 158 «Договор найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину» ЖК, договор найма жилого помещения, заключаемый между собственником дома и нанимателем в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного совета или в образованном им органе управления, касается правоотношений жилищного найма, т. е. сдачи помещения в аренду с целью предоставления жилья. Кроме того, согласно ст. 159 «Предмет и срок договора найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину» ЖК не могут быть самостоятельным предметом договора найма помещения, не пригодные для проживания (подвалы и т. п.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и др.). Другими словами, требования ЖК распространяются только на договоры найма жилых помещений для проживания граждан. Что же касается сдачи внаем (в аренду) жилых помещений для других целей (осуществление предпринимательской деятельности), а также нежилых помещений, то такие отношения регулируются нормами ГК. Учитывая изложенное выше, а также положения ст. 15 Закона о собственности, сделаем вывод, что получать разрешение на сдачу в аренду имущества, находящегося в частной собственности, не нужно. В то же время не следует забывать о требовании, установленном статьями 794 и 793 ГК, о необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации любых договоров аренды помещения (здания, сооружения), заключенных на срок один год и более.

Следует также отметить, что физическому лицу, желающему сдавать свою квартиру в аренду, не нужно регистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности, а также предоставлять декларацию о таких предпринимательских доходах.

Обратим ваше внимание, что отсутствие необходимости в подаче декларации справедливо лишь в том случае, если гражданин сдает свою квартиру юридическому лицу либо физическому лицу — предпринимателю, которые являются налоговыми агентами в понимании Закона № 889 и удерживают налог с доходов физических лиц с суммы арендной платы, выплачиваемой физическому лицу — арендодателю.

В случае же сдачи в аренду квартиры физическому лицу — непредпринимателю, гражданин-арендодатель согласно п.п. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закона № 889 [18] обязан ежеквартально самостоятельно начислить и уплатить налог по ставке 15 % (с 01.01.2007 г.) в срок, в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала. Помимо этого, арендодатель должен подать декларацию о доходах до 1 апреля года, следующего за годом, в котором квартира сдавалась в аренду и была получена арендная плата.

При сдаче квартиры физическому лицу — не предпринимателю гражданин должен уплатить налог с доходов и подать декларацию о доходах

Отметим, что обязанность подачи декларации существует вне зависимости от того, на какой период была сдана квартира: на месяц или на весь год. Таким образом, если гражданином-арендодателем в отчетном году были получены доходы от сдачи в аренду недвижимости гражданам непредпринимателям, он подает в налоговую инспекцию по месту своей прописки либо по месту регистрации временного проживания (если гражданин проживает не по месту своей прописки) декларацию о доходах в срок до 1 апреля следующего года.

Согласно п.п. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закона № 889 договор аренды недвижимого имущества с участием физического лица подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по основному местожительству плательщика налога — арендодателя по форме и способом, установленным постановлением КМУ «Об утверждении образца уведомления о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимого имущества» от 29.10.2003 г. № 1692.

В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет ответственность, установленную законом за нарушение порядка или сроков предоставления налоговой отчетности.


Real Estate Development Group

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее