Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Необходимость перевода жилого фонда в нежилой для арендатора жилого помещения в предпринимательских целях

Необходимость перевода жилого фонда в нежилой для арендатора жилого помещения в предпринимательских целях

С арендатором жилого помещения в предпринимательских целях дело обстоит гораздо сложнее.

АРЕНДА АРЕНДЕ — РОЗНЬ

В том, что при аренде частного жилья необходимо руководствоваться именно ГК, сомнений нет. Часть 3 ст. 810 главы 59 ГК указывает, что основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливается законом. Речь идет о применении к договору найма государственного или коммунального жилья норм и подзаконных актов, принятых на основе ЖК. Вместе с тем главы ЖК, которые регулируют право пользования жильем, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности, теряют силу после вступления в силу ГК [2] и к этим отношениям не применяются.

К договору найма жилища, кроме найма жилья, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения ГК (часть 3 ст. 810).

Часть 2 ст. 813 главы 59 «Наем (аренда) жилья» ГК содержит очень «неприятное» положение: наниматель — юридическое лицо может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц (ст. 813 ГК)

В поисках путей обхода этого ограничения специалисты предлагают несколько вариантов.

АРЕНДА КВАРТИРЫ КАК ЧАСТИ ЗДАНИЯ

ГК содержит две главы, посвященные аренде:
— главу 58 «Наем (аренда)»;
— главу 59 «Наем (аренда) жилья».
Специалисты, отстаивающие регулирование арендных отношений по нормам главы 58 ГК, отмечают, что договор аренды жилья, который регулируется главой 59 ГК, имеет специальный характер, отличающий его от других договоров аренды (найма). Этот специальный характер обусловлен целью заключения данного договора — обеспечить проживание в нем на определенный срок и за плату (ст. 810 ГК). Иные договоры найма (аренды) целевым назначением не связаны. Значит, юридическое лицо может арендовать квартиру не в целях проживания, руководствуясь при этом параграфом 4 «Наем здания или другого капитального сооружения» главы 58 ГК.

Юридическое лицо может арендовать квартиру не в целях проживания, руководствуясь при этом параграфом 4 «Наем здания или другого капитального сооружения» главы 58 ГК

Согласно ч. 1 ст. 760 главы 58 ГК виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма, должны быть установлены законом. Законодательство найм квартиры не запрещает. Статьи 6 и 627 ГК [2J декларируют свободу договоров.

У этой позиции есть один недостаток. Как отмечалось выше, возможность аренды жилья для проживания гарантирована ст. 47 Конституции. Предполагается, что специальный характер главы 59 ГК [2] и призван повысить шансы граждан на аренду жилья, ограничивая права его аренды для юридических лиц.

СУБАРЕНДА КВАРТИРЫ

Изложенное в ч. 2 ст. 813 ГК ограничение распространяется лишь на юридических лиц. Частный предприниматель юридическим лицом не является, значит, под это ограничение не подпадает и вполне может арендовать квартиру для использования под офис или в других непроизводственных целях.

Поднаем жилья регулирует ст. 823 главы 59 ГК. Дискриминационных ограничений относительно направления использования арендуемой квартиры юридическими лицами эта статья не содержит. Такой вид деятельности предпринимателя на едином налоге, как сдача недвижимости в аренду, предусмотрен решениями органов местной власти большинства областей Украины.

Все это дает основания использовать частного предпринимателя в качестве «прокладки» между юридическим лицом (субарендатором) и хозяином квартиры.

Противники такого подхода указывают, что поднаем жилья является разновидностью договора найма. Значит, на поднаем жилья должны распространяться все положения главы 59 ГК. Сторонники возражают: что не запрещено — разрешено. Если бы поднаем жилья юридическими лицами, не связанный с проживанием граждан, действительно был запрещен — об этом было бы указано в ГК.

ССУДА КВАРТИРЫ

Пожалуй, самый безопасный вариант — оформить не договор аренды, а договор ссуды квартиры, опираясь на нормы главы 60 ГК.

Согласно ч. 1 ст. 827 ГК, по договору ссуды одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока. К договору ссуды применяются положения главы 58 (а не 59) ГК. Значит, пользователь — юридическое лицо вполне может получить квартиру по договору пользования для размещения в ней офиса.

Отметим, что часть 3 ст. 828 ГК устанавливает ту же форму договора ссуды здания (отдельной части здания), что предусмотрена ст. 793 ГК. Договор должен быть заключен в письменной форме, договор сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению.

Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними (ч. 2 ст. 827 ГК). Стороны могут договориться о плате, компенсирующей расходы ссудодателя на содержание объекта ссуды и/или его физический износ. Однако вывести такие компенсационные выплаты из-под обложения налогом с доходов физических лиц не удастся.

ОСТОРОЖНЫЙ АРЕНДАТОР И СМЕНА СТАТУСА ПОМЕЩЕНИЯ

Осторожный арендатор, не ищущий обходных путей, как никто другой, заинтересован в смене статуса жилого помещения, т. е. в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Согласно письму № 3841 для предоставления квартиры в аренду для обустройства в ней офисного помещения необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд.

В противном случае, указав прямо в договоре аренды, что жилое помещение будет использовано под офис, стороны рискуют оказаться в ситуации, когда такая сделка будет признана судом недействительной.

Обратите внимание, что смена статуса помещения находится исключительно в компетенции собственника помещения. Это связано с тем, что арендатор, независимо от срока аренды, не имеет права распоряжаться имуществом.
Ї
Смена статуса помещения находится исключительно в компетенции собственника помещения, а не арендатора

В соответствии с письмом № 5/2-6 переоборудование жилых помещений для использования их в других целях производится в случае определения их непригодными для проживания с дальнейшим переводом их в нежилые. Этот процесс регулируется ст. 8 ЖК и постановление №189.

Несмотря на это, местные органы власти с целью упорядочения и упрощения порядка перевода жилых квартир и жилых домов в нежилые, учитывая Указ № 817, на основании ст. 41 Конституции, ст. 8 ЖК, ст. 14 Закона об основах градостроительства , руководствуясь ст. 30, 59 Закона о местном самоуправлении, утверждают положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые.

Например, в г. Харькове Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые утверждено решением исполнительного комитета Харьковского городского совета от 04.06.2003 № 572.

Аналогичный порядок в г. Киеве утвержден распоряжением Киевской государственной администрации от 01.10.2002 г. № 1825.

В Краматорском городском совете рассматривается проект решения «Об утверждении Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые».


Real Estate Development Group

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее