Главная  /  Информация  /  Аналитика  /  Земли жилой и общественной застройки

Земли жилой и общественной застройки

Определение земель жилой и общественной застройки, их назначение и использо¬вание рассмотрены в гл. 6 (ст. 38 — 41) Земельного кодекса.
Так, согласно ст. 38 данного Кодекса землями жилой и общественной застройки являются земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, а также других объектов общественного пользования.
Таким образом, категория земель жилой и общественной застройки характеризуется двумя показателями:
/) месторасположение земельных участков — они должны находиться в пределах населенных пунктов;
2) цель использования земельных участков — для размещения жилой за¬стройки, общественных зданий и сооружений, прочих объектов общественного пользования.
В этом аспекте целесообразно рассмотреть каждый критерий отдельно.

1. Населенные пункты. Населенный пункт — часть компактно заселенной террито¬рии, которая сложилась в результате хозяйственной и иной общественной деятельности, имеет устойчивое население, собственное название и зарегистрирована в предусмот¬ренном законом порядке.

Населенные пункты подразделяются на:
— городские, к ним относятся города:
- республиканского значения;
— областного значения;
- районного значения;
- поселки городского типа;
— сельские, к ним относятся:
— села;
- поселки, независимо от их административного подчинения;
— горные населенные пункты;
- населенные пункты, отнесенные к курортным.
2. Размещение жилой застройки, общественных зданий и сооружений, прочих объектов общественного пользования.

Под жилой застройкой находятся здания и сооружения, предназначенные для проживания населения.

Жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, которые находятся на территории Украины, составляют жилой фонд (ст. 4 Жилищного кодекса ).
Жилищный фонд включает:
- жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат государству (государственный жилой фонд);
- жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям (общественный жилой фонд);
- жилые дома, которые принадлежат жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
— Жилые дома,(.части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности (частный жилой фонд);
- квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, которые предоставляются гражданам, нуждающимся в социальной защите (жилой фонд социального назначения).

Зданиями и сооружениями общественного назначения являются здания и сооружения, предназначенные для потребностей нежилого и непромышленного характера. В частности, к ним относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера. Помимо прочего, явными представителями строения общественного назначения являются также здания для: детского дошкольного воспитания, для школьных учебных заведений, осуществления физическо-оздоровительного и культурного воспитания (стадионы, аквапарки, музыкальные школы, теннисные корты и др.), а также предприятия бытового обслуживания, предприятия общественного питания, предприятия торговли и пр.

 


Земли под объектами общественного пользования: площади, улицы, проезды, пути, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т. п. (абз. «а» п. 3 ст. 83 Земельного кодекса).

Таким образом, землями жилой застройки являются земельные участки под жилыми зданиями и сооружениями или же те, которые планируется в будущем использовать под застройку для жилого фонда согласно проектной земельной документации по застройке территории. Землями общественной застройки являются земельные участки под зданиями и сооружениями общественного назначения или же те, которые планируется в будущем использовать под застройку для нежилого фонда согласно проектной земельной документации по застройке территории. И наконец, землями общественного пользования являются земельные участки, на которых расположены площади, улицы, проезды, пути, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т. п.

Правовой режим земель жилой и общественной застройки закреплен в Земельном кодексе, Законе о застройке территорий, Законе о градостроительстве, приказе Минстройархитектуры и Госкомзема «Об утверждении Порядка составления плана земельно-хозяйственного устройства населенного пункта» от 24.09.93 г. № 158/61 и других нормативно-правовых документах.

Градостроение, или градостроительная деятельность, — это целеустремленная деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, граждан, объединений граждан по созданию и поддержке полноценной жизненной среды, которая включает прогнозирование развития населенных пунктов и территорий, планирование, застройку и другое использование территорий, проектирование, строительство объектов градостроения, сооружение других объектов, реконструкцию исторических населенных пунктов при сохранении традиционного характера среды, реставрацию и реабилитацию объектов культурного наследия, создания инженерной и транспортной инфраструктуры (ст. 1 Закона о градостроительстве).

В ст. 21 Закона о градостроительстве раскрыто определение территорий и использование земель в градостроительных целях. В ней, в частности, указано, что определение территорий и выбор земель в градостроительных целях осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации и планов земельно-хозяйственного устройства.

Земли, которые определены для перспективного развития населенных пунктов, а также сооружения конкретных объектов, до того времени, пока они будут исключены (выкуплены), используются собственниками и землепользователями таких земельных участков.

Территориальные общины в лице сельских, поселковых, городских советов имеют преимущественное право выкупа земель, домов и сооружений в градостроительных целях, это должно быть зафиксировано в градостроительной документации.

Государственный контроль за использованием и застройкой земель, определенных в целях градостроительства, обеспечением возможности осуществления на них запланированной градостроительной деятельности осуществляется органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, специально уполномоченными на это государственными органами и их подразделениями на местах.

Что касается определения самих размеров участков земель, их выбора в целях градостроительства, то его осуществляют по согласованию со специально уполномоченными органами по вопросам градостроения и архитектуры.

 

Однако право на застройку (строительство) земельных участков, предоставленных в целях градостроительства, возникает по отношению к тем участкам, которые определены в градостроительной документации и местных правилах застройки как земельные участки под застройку в градостроительных целях.
Застройка земельных участков осуществляется после (ст. 22 Закона о градостроительстве):
а) возникновения права собственности или права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном законом;
б) получения разрешения на выполнение строительных работ.

Право на застройку (строительство) заключается в правоспособности собственника или пользователя земельного участка осуществлять на нем строительство объектов градостроения, перестройку или снесение домов и сооружений.

Само понятие «застройка территории» предусматривает осуществление (ст. 23 Законе о застройке территорий ).
- нового строительства;
- реконструкции;
— реставрации;
— капитального ремонта;
- благоустройства объектов градостроения;
- расширения и технического переоснащения предприятий.

На практике все это принято сокращенно называть «строительством». Строительство объектов градостроения осуществляется в соответствии с нормами действующего законодательства, государственными стандартами, нормами и правилами, региональными и местными правилами застройки, градостроительной и проектной документацией. Такое требование имеется в п. 1 ст. 23 Закона о застройке территорий. Подобное требование выдвигается и относительно использования земель жилой и общественной застройки.

Так, согласно ст. 39 Земельного кодекса использование земель жилой и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документации, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки.

Таким образом, мы подошли к вопросу, каким образом осуществляется использование земель жилой и общественной застройки на законодательном уровне. Привязка способа использования таких земель к материалам градостроительной документации - это ключевой момент в отношении назначения использования земель жилой и общественной застройки.

Согласно общему правилу строительство заключается в организации комплексной застройки территории или расположении и строительстве отдельных домов и сооружений. «Строительство» могут производить субъекты планирования: органы местного самоуправления и органы исполнительной власти, физические лица — граждане, физические лица — предприниматели, юридические лица.

Порядок получения разрешения на строительство объектов градостроения установлен ст. 24 Закона о застройке территорий . В данном подразделе не будем углубляться в тонкости получения такого разрешения. Отметим лишь следующее.

Физические и юридические лица, которые намерены осуществить строительство объектов градостроения на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или пользования, обязаны получить в исполнительном органе соответствующих советов (Киевской и Севастопольской городской государственной администраций в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами) разрешение на строительство объекта градостроения.

Для этого физическим и юридическим лицам следует подать письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета (Киевской или Севастопольской городской государственной администрации ).

К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. В случае если заказчик (застройщик) не является собственником или пользователем земельного участка, предоставляется нотариально засвидетельствованное согласие собственника земельного участка на застройку этого участка. Если участок находится в пользовании, то заказчику на застройку следует предоставить нотариально засвидетельствованные согласия собственника и пользователя такого земельного участка. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными или местными правилами застройки.

В случае принятия сельским, поселковым или городским советом решения о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроения в порядке, определенном земельным законодательством, такое решение одновременно является разрешением на строительство этого объекта.

Однако обращаем внимание: если физическое или юридическое лицо не приступило к строительным работам в течение двух лет со дня получения разрешения на строительство объекта градостроения, полученное разрешение теряет свою силу и считается недействительным. Возобновление разрешения происходит в том же порядке, что и его предоставление.

Далее перейдем к рассмотрению тонкостей получения земельных участков гражданами из земель жилой и общественной застройки.

Земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства могут предоставляться гражданам Украины в собственность и в пользование (на условиях аренды) (cт. 40 Земельного кодекса). При передаче в частную собственность указанных земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности граждане Украины получают их бесплатно, но в пределах норм, установленных cт. 121 Земельного кодекса). Предельные размеры предоставляемых земельных участков на указанные цели зависят от типа населенного пункта, в котором они предоставляются.

Так, гражданам Украины бесплатно предоставляются земельные участки:
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, в том числе приусадебного участка, в следующих размерах:
— не более 0,25 га, если земля предоставляется в селах;
— не более 0,15 га, если земля предоставляется в поселках;
- не более 0,10 га, если земля предоставляется в городах.
- для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

Свыше указанной нормы приобретать земельные участки в собственность для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, в том числе приусадебного участка, граждане имеют право путем заключения гражданско-правовых соглашений. Безусловно, следует отметить, что бесплатная передача земель жилой и общественной застройки, равно как и приобретение в пользование гражданами земельных участков любым другим способом, осуществляется по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

Особого внимания заслуживает такая операция, как передача гражданам земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Порядок предоставления в пользование таких земель изложен в ст. 42 Земельного кодекса.

Так, земельные участки, находящиеся под многоквартирными жилыми домами, а также принадлежащие к таковым здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности передаются:
1) государственным и коммунальным предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление такими жилыми домами, в постоянное пользование;
2) объединениям совладельцев многоквартирного жилого дома в собственность;
3) объединениям совладельцев многоквартирного жилого дома в пользование на условиях аренды.

В двух последних случаях передача земельного участка в собственность (или пользование) возможна в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома, в котором они проживают. Тогда соответствующий земельный участок под приватизированным многоквартирным домом может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению владельцев (п. 2 ст. 42 Земельного кодекса).

Правовые и организационные принципы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений совладельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, а также защиты их прав и выполнения обязанностей относительно общего содержания многоквартирного дома изложены в Законе Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III».

Согласно п. 9 ст. 1 упомянутого Закона под объединением совладельцев многоквартирного дома следует понимать юридическое лицо, созданное владельцами для содействия по использованию их собственного имущества, управлению, содержанию и использованию неделимого и общего имущества. Основные термины, связанные с данным понятием, приведены ниже в информационном блоке.

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные
жилые дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовые
территории, определяется совладельцами. Что касается размеров и конфигурации
таких земельных участков, то они определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной
документации.

А теперь рассмотрим земельные участки жилищно-строительных (жилищных) и гаражно-строительных кооперативов (ст. 41 Земельного кодекса).

Земельные участки для жилищного и гаражного строительства жилищно-строительным (жилищным) и гаражно-строительным кооперативам могут передаваться либо в собственность, либо в пользование на условиях аренды. В обоих случаях такая передача осуществляется по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. В собственность земельные участки на указанные цели предоставляются бесплатно. Если такие земельные участки предоставляются в пользование на условиях аренды, то их размер устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией».

Наряду с этим жилищно-строительные (жилищные) и гаражно-строительные кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям.
 

 

Real Estate Development Group

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее