Главная  /  Информация  /  Новости рынка недвижимости  /  Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены И

Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены И

 Индикаторы рынка недвижимости Киева от 19 сентября 2017 года.

После продолжительного периода роста, на этой неделе цены на квартиры в Киевеснизились. Средний по городу показатель снижения незначительный – всего 0,3%, но эта тенденция коснулась большинства сегментов. К примеру, однокомнатные квартиры упали в цене сразу на 1,6% за неделю. Снижение стоимости квартир в новостройках на вторичном рынке значительнее, чем в среднем по городу – они подешевели на 0,6%.

Говорить о том, случайность это или новый тренд, пока слишком рано. Зато с уверенностью можно утверждать, что остановил рост стоимости квадратных метров на вторичном рынке очередной виток девальвации гривны. На этой неделе ее цена почти не изменилась, да и колебания цен в гривне и долларе по итогам недели одинаковы. А вот с начала месяца доллар подорожал на 3,1%, что сказывается на стоимости квартир. Если укрепление гривны, начавшееся на этой неделе, продолжится, скорее всего, цены снова поднимутся вверх.

Впрочем, не только курс доллара, является ценообразующим фактором на рынке недвижимости. Свою – и значительную – роль играют спрос и, опосредовано, стоимость квадратного метра на первичном рынке . Там средняя цена уже довольно давно стабильна, а рост последних месяцев на вторичном рынке усугубил разницу в стоимости квадратного метра. Вместо привычных 20-ти, она сегодня составляет около 50%. Понятно, что в такой ситуации, даже с учетом ремонта, покупка квартиры в строящемся доме становится все более выгодной.

С другой стороны, в последние месяцы на рынке активно муссируется тема о тысячах непроданных квартир, «раздувании пузыря» и грядущем кризисе. Разного рода «эксперты» озвучивают различное количество непроданных квартир – от 40 до почти 80 тысяч – и наперебой прогнозируют будущее рынка. Но имеют ли эти прогнозы под собой хоть какую-то реальную основу? Попробуем разобраться.

Откуда ветер дует

Иными словами, откуда взялась цифра в несколько десятков тысяч квартир, которые якобы «зависли» у застройщиков? Все просто: «великие авторы исследования» отняли от общего количества квартир, введенных в эксплуатацию в 2015-2016 годах и выведенных на рынок в 2017, количество сделок купли-продажи. Даже если сумма сделок включала все квартиры, внесенные в реестр прав на недвижимость, подсчеты все равно нельзя назвать корректными. Из-за отсутствия реестра инвесторов в недвижимость, подсчитать количество квартир, проданных застройщиками на этапе строительства, невозможно. Просчитать можно только количество введенного в эксплуатацию жилья и квартир, на которые было приобретено право собственности. При этом временной интервал между покупкой и получением права собственности составляет от года до двух.

Снижение спроса – миф или реальность

Помимо обнародованных цифр о количестве непроданных квартир, о снижении спроса свидетельствуют косвенные признаки: скидки или акционные предложения от застройщиков, постепенное снижение средней по городу цены квадратного метра, внедрение ипотечных программ и рассрочек. Вывод напрашивается сам: продать за 100% стоимости застройщики не могут, вот и ищут новые механизмы привлечения покупателей.

Здесь также не все не однозначно. Во-первых, ипотечное кредитование – мировая практика, сопровождающая большинство сделок по покупке жилья в развитых и развивающихся странах. Очевидно, что к этой практике рано или поздно должны прийти и в Украине. Но пока процесс идет очень туго – об ипотеке на 20-30 лет под адекватные проценты в ближайшее время можно только мечтать. Рассрочка в большинстве случаев выполняет функции ипотеки.

Во-вторых, снижение цен на квадратные метры – это, на самом деле, «статистический обман». Средняя цена снижается за счет стартов продаж новых ЖК или новых очередей, но по мере продвижения строительства, в каждом ЖК цена растет.

Не верите? Попробуйте найти квартиру в строящемся доме от надежного застройщика , в хорошем и удобном с точки зрения транспорта и инфраструктуры районе по доступной цене. Это – невыполнимая миссия: такие квартиры раскупают на начальных этапах строительства, а то, что остается на рынке, не соответствует одному или даже двум из трех указанных критериев.

Что же касается акций и скидок от застройщиков, то с наступлением осени их заметно поубавилось.

Кто выиграет борьбу за покупателя

Главная причина затоваривания рынка – это не отсутствие спроса или его неплатежеспособность, а дефицит качественного предложения. Хотя со времен окончания строительного бума прошло уже почти 10 лет, только сейчас застройщики начинают переходить от парадигмы продажи квадратных метров к парадигме продажи уровня и качества жизни. Это касается большинства классов жилья, за исключением, может быть,экономсегмента . Пока образ жизни в основу концепции жилых комплексов закладывают лишь отдельные передовые компании, но именно это позволяет им быть конкурентными в условиях стагнирующего рынка. Остальным придется «подтягиваться» – либо уйти.

После того, как это разделение оформится окончательно, количество предложений снизится, а качество вырастет. При этом разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке сократится или даже сместится в пользу новостроек. Этот процесс уже начался.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 15662 объекта, что на 5,8% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

19.09.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31390

-0,3%

+9,5%

С использованием аппроксимации

30593

+1,4%

+7,5%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1189

-0,3%

+10,3%

С использованием аппроксимации

1176

+0,9%

+11,3%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31020

-0,6%

-2,3%

С использованием аппроксимации

30120

+1,3%

-4,3%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1175

-0,6%

-1,6%

С использованием аппроксимации

1158

+0,9%

-0,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

38280

+1,4%

+6,6%

С использованием аппроксимации

36833

+1,6%

+2,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1450

+1,4%

+7,4%

С использованием аппроксимации

1416

+1,1%

+6,3%

 

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Голосеевском районе, где один из самых высоких показателей роста цен в последние полгода – 10,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Голосеевском районе :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+3,2

+5,0

+5,8

Двухкомнатные

+4,9

+12,5

+13,6

Трехкомнатные

+4,9

+5,3

+7,6

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Судя по графику и таблице, рост средней цены по Голосеевскому району обеспечили главным образом двухкомнатные квартиры, квадратный метр в которых подорожал заметно больше других. Тем не менее, стабильный рост в течение последних 6-ти месяцев демонстрировали все сегменты. При этом однокомнатные квартиры в Голосеевском районе остались самыми дешевыми по цене квадратного метра, а вот «двушки» за счет стремительного роста цен стали самыми дорогими.

По нашему мнению, подорожание двухкомнатных квартир обусловлено несколькими факторами. Во-первых, в Голосеевском районе немало современных новостроек класса «комфорт» и «бизнес», а в этих сегментах двухкомнатные квартиры традиционно востребованы. Во-вторых, мода на малогабаритное жилье постепенно проходит, и покупатели все чаще интересуются именно двухкомнатными квартирами. Ну, а интерес к Голосеевскому району Киева закономерен, как к одному из наиболее активно развивающихся в отношении жилья и сопутствующей инфраструктуры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме типа «улучшенная типовая панель», проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 40,7 кв. м, жилая – 18,1, кухня – 8,9. Квартира расположена на 10-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленные балкон и лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $44 500 ($1093/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме типа «улучшенный кирпич», улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 70 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 9,5. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $59 000 ($843/кв. м).

domik.ua

 

Каталог объектов

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее