Главная  /  Информация  /  Новости рынка недвижимости  /  Зарегистрируют всех: плюсы и минусы законопроекта о создании реестра инвесторов в недвижимость

Зарегистрируют всех: плюсы и минусы законопроекта о создании реестра инвесторов в недвижимость

 

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 3 октября 2017 года.

На этой неделе цены, на квартиры в Киеве , изменились мало. В среднем по городу стоимость квадратного метра снизилась на 0,4%. В большинстве сегментов показатели снижения отличаются незначительно. Исключение составляют однокомнатные квартиры, средняя стоимость которых за неделю упала на 1,5%.

Квадратный метр дешевел почти весь месяц и, в целом по итогам сентября средняя его стоимость в Киеве упала на 1,4%.

На ценах отдельно взятой квартиры это снижение почти не сказывается. Спрос также остается на уровне предыдущих месяцев – покупателей по-прежнему интересуют бюджетные сегменты. Несколько увеличился спрос на двухкомнатные квартиры, при этом бюджет сделок редко превышает 35-40 тысяч долларов.

Сравнительно неплохой уровень продаж на первичном рынке. По-прежнему не предоставляя статистики о количестве сделок, застройщики , тем не менее, говорят, что продажи идут хорошо. Подтверждением этому служит сворачивание многочисленных летних акций, а также старты продаж новых проектов, в том числе, крупных.Очевидно, если бы продаж не было – не открывались бы и новые проекты. Несмотря на заявления многих «экспертов», крупные застройщики прекрасно умеют соотносить вложения в проект с ожидаемой прибылью и прогнозировать последнюю.

Ну, а депутаты тем временем изыскивают новые способы защиты покупателей квартир в новостройках от недобросовестных застройщиков . Или, если посмотреть под другим углом, – способы пополнения бюджетов за их счет. В конце сентября в Верховной раде был зарегистрирован законопроект № 7128 , авторы которого предлагают создать реестр инвесторов и проводить государственную регистрацию прав каждого, кто купил квартиру на этапе строительства.

Плюсы такой инициативы для инвесторов и рынка в целом очевидны. Внесение данных в реестр позволит закрепить за покупателем конкретную квартиру, сведет к минимуму двойные перепродажи и продажи несуществующих в проекте квартир . Правда, как уверяют скептики, никакой закон не помешает аферистам зарегистрировать дом по другому адресу и продать несуществующие квартиры. Но эта ситуация совсем уж из области фантастики: если, отдавая деньги, покупатель не проверят разрешительные документы, где должен быть указан строительный адрес, и не сопоставляет их с открытыми данными, значит, он хочет быть обманутым.

Второй плюс законопроекта в том, что создание реестра, наконец, позволит аналитикам рынка получить доступ к данным о реальном количестве проданных на первичном рынке квартир. Не гадать, а исходить из реальных цифр, и на их основании делать прогнозы.

Главный минус реестра – покупателям, вероятно, придется платить госпошлину за внесение данных о них в реестр, то есть, вырастут расходы на оформление сделки.

Есть и другие нюансы, в том числе, связанные со схемой инвестирования. Согласно закона об инвестиционной деятельности, в 2017 году существует только 2 полностью легальные схемы инвестирования – участие в фонде финансирования строительства и покупка целевых облигаций.

Однако большинство застройщиков, в том числе, крупных, системных и с хорошей репутацией чаще используют предварительные договоры или форвардные контракты , которые существенно сокращают их расходы. Не исключено, что в случае принятия законопроекта, застройщики вынуждены будут использовать только предусмотренные законом схемы инвестирования. Это также может повлечь за собой рост цен на квадратные метры в размере нескольких процентов.

В целом эта инициатива, скорее, положительная. Но, как и любая инициатива, которая ставит целью регламентацию ранее не регламентируемых отношений, она многим может быть невыгодна. А значит, авторы проекта вполне могут столкнуться с противодействием в процессе прохождения законопроекта.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18231 объект, что на 7,6% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

3.10.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31149

+0,1%

+8,0%

С использованием аппроксимации

31205

+0,9%

+9,0%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1171

-0,4%

+7,8%

С использованием аппроксимации

1183

+0,3%

+10,4%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30962

+0,2%

+0,4%

С использованием аппроксимации

30833

+1,1%

-1,5%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1164

-0,3%

+0,2%

С использованием аппроксимации

1169

+0,4%

-0,3%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

37027

+0,1%

+4,2%

С использованием аппроксимации

37397

+0,7%

+4,8%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1392

-0,5%

+4,0%

С использованием аппроксимации

1418

0%

+6,1%

 

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старый кирпич» – несмотря на ветхость и моральную устарелость таких домов, квартиры в них за полгода подорожали в среднем на 4,9%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старый кирпич»:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+1,9

+2,3

+1,6

Двухкомнатные

-0,2

+7,3

+9,6

Трехкомнатные

-0,4

+8,5

+8,6

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим достаточно странную для бюджетного сегмента, к которому относятся квартиры в кирпичных «хрущевках», динамику. В текущем году стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в них существенно ниже стоимости двух- и трехкомнатных – такая ситуация обычно характерна для более дорогих сегментов. До конца июня цены на разные типы квартир колебались примерно одинаково, а в начале июля наметились разнонаправленные тенденции: стоимость однокомнатных квартир оставалась относительно стабильной, в то время как двухкомнатные и трехкомнатные стремительно дорожали.

Дома серии «старый кирпич», представленные преимущественно «хрущевками» и, в меньшей степени, кирпичными 9-этажками 70-х годов постройки, равномерно распределены по всему Киеву и представляют собой самый востребованный сегодня бюджетный сегмент жилья. При этом, по сравнению с панельными домами того же периода, в нихлучше тепло- и звукоизоляция. Вероятно, только это и обеспечивает рост цен на квартиры в них.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Северная, Оболонский район,Оболонь . Общая площадь квартиры – 26,7 кв. м, жилая – 13,1, кухня – 5,4. Квартира расположена на первом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $27 500 ($1030/кв. м).

Двухкомнатная квартира в дореволюционном доме, улица Константиновская, Подольский район, Подол . Общая площадь – 54,2 кв. м, жилая – 36,2, кухня – 7. Квартира расположена на верхнем этаже 4-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $60 000 ($1107/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Академика Заболотного, Голосеевский район, Теремки . Общая площадь – 57,3 кв. м, жилая – 40,5, кухня – 5,7. Квартира расположена на 3-м этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $36 000 ($628/кв. м).

domik.ua

 

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее