Главная  /  Информация  /  Новости рынка недвижимости  /  Самая ликвидная недвижимость: какое жилье не падает в цене

Самая ликвидная недвижимость: какое жилье не падает в цене

 

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 17 октября 2017 года.

На этой неделе стоимость квадратного метра квартиры в Киеве не изменилась, причем эта ценовая стабильность касается большинства популярных сегментов – колебания в них не превысили 0,3%. Интересно, что изменение цен в течение последнего месяца тоже в итоге дали нулевой результат – текущая долларовая цена такая же, как и в середине сентября.

Как видим, после периода ощутимого роста, который начался в феврале 2017 года и длился до начала осени – за это время средняя цена квадратного метра выросла почти на 150 долларов США – началась ценовая неопределенность. По мнению аналитиков Domik.ua , это связано с тем, что сегодня на рынке одновременно действуют противоречивые тенденции, которые создают предпосылки как для роста, так и для снижения цен. Главная предпосылка для повышения цен – рост средней зарплаты и, как результат, инфляция, темпы которой, существенно опережают рост доходов. Главные предпосылки к снижению цен – отсутствие доступных кредитов на жилье и, пусть и медленно, но растущий курс доллара.

На вторичном рынке продолжает усугубляться расслоение. Старое ветхое жилье дешевеет стремительнее, чем более-менее новое и качественное. Лидерами по снижению цен за прошлый год стали все типы панельных домов советской постройки . Причем больше всего упал в цене квадратный метр домов серии «улучшенная типовая панель ». И не потому, что их качество хуже, а потому, что для квартир в таких домах характерно наличие больших бесполезных площадей, а в 2017 году покупатель нацелен на эргономичность.

Тип

Ср./ кв. м, $

Неделя, %

Месяц, %

Полгода, %

Год, %

«Дореволюционные»

1 845

1.0

-4.0

-4.3

-6.2

«Сталинки»

1 521

2.1

-2.6

5.5

-6.4

«Старая панель»

818

-0.5

0.5

-2.6

-8.8

«Типовая панель»

859

-0.5

0.9

-2.7

-9.8

«Улучшенная типовая панель»

800

-1.1

-1.1

-2.1

-10.4

«Старый кирпич»

967

-0.6

-0.8

3.3

-0.2

«Улучшенный кирпич»

1 155

0.8

2.8

5.0

-0.9

«Украинская панель»

1 023

-0.3

0.6

2.4

-1.6

«Украинский кирпич»

1 465

0.2

-2.1

0.4

0.3

Планомерно снижаются цены и на квартиры в панельных «хрущевках » и «чешках» (серия «старая панель») и домах серии «типовая панель». Перспектива панельных «хрущевок» –комплексная реконструкция кварталов , но пока непонятно, когда она начнется, начнется ли вообще, когда и как будет проходить. Судьба обветшалых «чешек» и типовых панелек, которыми застроены Оболонь, часть Троещины и другие массивы, еще более неопределенная.

С кирпичными домами , обладающими лучшими тепло- и звукоизоляционными характеристиками ситуация выглядит лучше. Снижение цен в них по итогам года не превышает 1%, а за последние полгода они даже подорожали на 3,3-5%.

Интересна ситуация вокруг «дореволюционных домов» и «сталинок», которые все еще дороже по цене квадратного метра даже кирпичных новостроек. Дореволюционные дома, с одной стороны, более старые и ветхие, а с другой – совсем недавно считавшиеся элитным сегментом жилья, несмотря на общий рост цен, в течение последнего полугодия продолжали дешеветь. А вот «сталинки», которые мало чем отличаются от них по характеристикам, стали лидерами по росту цен, подорожав за 6 месяцев сразу на 5,5%.

Ситуация с дореволюционными домами вполне объяснима. С одной стороны, большинство таких домов, несмотря на хорошую локацию, находятся в очень плохом состоянии. И каким бы ни был ремонт в квартире и расположение, состояние дома сказывается и на цене, и на спросе. С иной стороны, за последние годы рынок премиального жилья заметно пополнился новыми жилыми комплексами, у которых, помимо технических характеристик, есть как минимум два неоспоримых преимущества: социальная однородность жителей и закрытая от посторонних лиц территория.

Очевидно, что дореволюционные дома в ближайшем будущем будут нуждаться в полной реконструкции. И лишь в отдельных случаях – когда речь идет о памятниках истории и культуры государственного значения – ею сможет заняться город. Во всех остальных домах реконструкция станет заботой жильцов, или застройщиков, которые сочтут такую деятельность выгодной для себя.

Что касается «сталинок », то изменение цен в этом сегменте скачкообразно, а количество выставленных на продажу квартир за полгода выросло на 41%. Из этого можно сделать вывод, что продаются они плохо. Следовательно, объяснить рост цен чем-либо, помимо нежелания владельцев снижать цены на квартиры, купленные 10 лет назад как элитные, трудно.

Неоднозначно ценообразование и в новостройках. С одной стороны, новые кирпичные дома – единственный сегмент на вторичном рынке, демонстрирующий рост по итогам года. С иной – изменение цен здесь тоже происходило скачкообразно. Тем не менее, с начала 2015 года средняя цена квадратного метра в кирпичных новостройках почти не изменилась. А вот панельные и монолитно-блочные продолжают медленно дешеветь.

Именно кирпичные новостройки в 2017 году остаются более-менее ликвидными на вторичном рынке. Все остальные типы, включая кирпичные дома поздней советской постройки, с начала 2015 года в цене заметно потеряли, даже если и подорожали последние полгода-год.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17774 объекта, что на 0,7% больше показателя прошлой недели.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

17.10.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31925

-0,6%

+11,3%

С использованием аппроксимации

31534

+0,3%

+9,8%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1189

0%

+9,7%

С использованием аппроксимации

1183

-0,1%

+9,2%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31334

-0,6%

+3,0%

С использованием аппроксимации

31144

+0,1%

+0,3%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1167

0%

+1,5%

С использованием аппроксимации

1168

-0,3%

-0,2%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

37885

-0,3%

+7,4%

С использованием аппроксимации

37637

+0,1%

+5,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1411

+0,3%

+5,8%

С использованием аппроксимации

1412

-0,3%

+5,2%

 

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в «сталинках». Рассмотрим более подробно, за счет чего дорожают квартиры в этих домах:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в «сталинках»:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+12,1

+7,8

+18,4

Двухкомнатные

-0,8

+7,1

+4,7

Трехкомнатные

+2,4

+0,5

-3

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть значительные колебания цен на однокомнатные и трехкомнатные квартиры в «сталинках». В сегменте двухкомнатных изменения цены были более плавными. При этом, больше всего за последние полгода подорожали однокомнатные квартиры, в то время, как трехкомнатные несколько упали в цене. Интересно, что структура предложения почти не поменялась: около половины выставленных на продажу квартир в «сталинках» составляют двухкомнатные, доля однокомнатных – менее 10%. Не исключено, что однокомнатные квартиры – единственный тип квартир, который продается в «сталинках», и, ввиду ограниченности предложения, цены на них растут.

Как и другие типы домов сегмент «сталинок» неоднороден. Среди них есть более дорогие и качественные дома постройки 30-х годов, расположенные в правительственном квартале и окрестностях, а есть здания 50-х годов, которые отличаются от «хрущевок» разве что высотой потолков. Они расположены в спальных районах, приближенных к центру, а иногда и на окраинах правобережья (например, на Чоколовке). Первые продолжают пользоваться спросом из-за расположения и высокого качества, в то время как вторые ветшают вместе с «хрущевками» и «дореволюционными домами».

domik.ua

 

Каталог объектов

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее