Главная  /  Информация  /  Новости рынка недвижимости  /  Когда ждать низкий процент по ипотеке в Украине

Когда ждать низкий процент по ипотеке в Украине

 Специалисты строительного бизнеса рассказали о ситуации с ипотечным кредитованием на украинском рынке жилья.

Портал недвижимости Domik.ua разобрался с тем, как обстоят дела с ипотекой в Украине и что о текущем положении думают застройщики.

В 2017 году на фоне затоваренности новостройками в Украине вновь активизировался рынок ипотечных предложений. Такое кредитование делится на два вида: когда банк сотрудничает с застройщиком, или когда инвестор оформляет кредит с финансовой компанией и вправе выбрать любой объект для инвестирования.

По состоянию на сентябрь 2017 года уже более 10 компаний-реализаторов новостроек предлагают условия ипотечного кредита. Возможность оформить ипотеку можно найти на сайтах «Киевгорстрой», «Укрбуд», «Интергал-Буд», «Омокс», Novbud, ИСК «Обрий»,«Фундамент», Perfect Group, KAN Development и некоторых других застройщиков Киева и регионов. Инвесторы могут оформить ипотеку у застройщиков, которые сотрудничают с государственными банками – «Ощадбанк», «Укргазбанк». Другие компании сотрудничают с аккредитованными НБУ финансовыми предприятиями «Кристалбанк», банк «Глобус». Такие финансовые учреждения, как «Кредобанк», «Таскомбанк», «Полтава-банк» предоставляют ипотечный кредит на объекты первичного рынка недвижимости, без привязки к определенному проекту застройки или строительной компании. Все ипотечные кредитные программы объединяет средняя процентная ставка: примерно 20-25% годовых, первый взнос в размере от 30% и срок ипотеки до 20 лет.

Тенденция к улучшению ипотечных условий кредитования, хоть и в малом количестве, но наблюдается на государственном уровне. Так, 28.09.17 украинское государственное учреждение «Ощадбанк» сообщило об улучшении условий ипотечного кредита. По сообщению пресс-центра банка, известно, что процентная ставка годовых снизилась на 1-2% по всем направлениям ипотеки для клиентов розничного бизнеса. В сообщении на сайте представители банка отметили, что и размер комиссии на кредитование недвижимости уменьшился на 30% и менее. В государственном банке оформить ипотеку можно сроком до 20 лет. При этом, «Ощадбанк» не устанавливает максимально допустимую сумму тела кредита, поэтому будущим инвесторам открывается возможность приобрести недвижимость по любой цене.

Как сообщили в контакт-центре банка, пониженная кредитная ставка по ипотеке теперь в размере 19,99% предоставляется на жилье на вторичном рынке. На квартиры в ЖК «Комфорт Таун» – 18,99% годовых в гривне. Ипотечный кредит на любое другое жилье на первичном рынке недвижимости оформляется по постоянной ставке в 20,49% годовых в гривне. Но инициаторами новых ипотечных кредитных программ выступают и строительные компании.

Редакция портала Domik.ua обратилась к представителям группы компаний «Royal House» с просьбой рассказать о текущем состоянии предложений по ипотеке на первичном рынке недвижимости в Украине и об актуальности этой темы. В комментарии директор по продажам и маркетингу группы компаний Royal House Грабко Руслана, объяснила, что естественно потребителю хочется низкую процентную ставку по кредитам, особенно ипотечным. По мнению специалиста, опыт 2006-2008 гг. показал, что спрос на ипотеку в Киеве достигал своего максимума при ставке 14-16% годовых в гривне. Как утверждает эксперт, в 2017 году банки, которые работают с первичным рынком, движутся в диапазоне эффективной ставки примерно 20-24% годовых в гривне и говорить о возвращении ставок уровня 2000-х можно только при наличии двух факторов:

- первый - когда учетная ставка НБУ будет на уровне 8-10%, что продемонстрирует хорошее состояния экономики в украинских реалиях;

- второй - когда в стране станет более высоким уровень доходов населения.

Грабко Руслана, директор по продажам и маркетингу группы компаний Royal House

 

Грабко Руслана поделилась информацией о том, в каких случаях и в каком сегменте недвижимости ипотека наиболее актуальна: «Ипотека может выполнять как функцию доступности владения своим жильем, так и функцию инструмента инвестирования для уменьшения сумм единовременных вложений. Если говорить в абсолютных числах, то, конечно, более востребована ипотека для эконом- и комфорт-классов жилья. На примережилого комплекса в концепте «город в городе» «Новая Англия», мы видим, что покупка квартиры в кредит позволяет при минимальном первом взносе от 20% стоимости объекта сохранять платежи по кредиту на уровне арендной платы. Но, в отличие от съемного жилья, после выплат у покупателя оно останется в собственности ».

Одно из ипотечных предложений от украинских застройщиков – кредитная программа, которую представили группа компаний «Royal House» в сотрудничестве с «Укргазбанк» и банком «Глобус». Инвесторам предлагают несколько способов оформить ипотеку на жилье в ЖК «Новая Англия».

При выборе ипотечной программы от банка «Глобус» покупатель может оформить кредит сроком до 20 лет. Минимальный первый взнос по акционному предложению составит 20%. Инвестору предложен вариант процентных ставок: первый год – 12,9 и последующие по 21,9% годовых в гривне.

Вариант ипотеки от «Укргазбанк» похож на предложение банка «Глобус» тем, что кредит может быть оформлен сроком до 20 лет. Дальнейшие условия представлены в двух видах. При первом взносе в размере от 30% первый год процент кредитных выплат составит 12,5, последующие – 23% годовых в гривне. Если инвестор может оплатить первый взнос в размере от 50%, то процент годовых в гривне на первые 5 лет составит 12, а на остальные 15 лет – 18,9%.

Фотография жилого комплекса «Новая Англия»

 

О ситуации с ипотечными предложениями на украинском рынке в четвертом квартале 2017 года рассказал и Виталий Тимошенко, директор по экономическим вопросам группы компаний «DIM».

По словам эксперта, необходимо признать, что процентная ставка по ипотеке в Украине на текущий период абсолютно рыночная. Это объясняется повышенными рисками и целым рядом объективных факторов, инфляцией в том числе. Специалист подтверждает свои слова примером: если в стране инфляция измеряется двузначными показателями, не может быть и речи о 3-5% годовых в гривне. Как утверждает Виталий Тимошенко: «Мы должны понять и принять то, что в стране нет организации, государственной или другой формы собственности, которая смогла бы кредитовать заемщиков в гривне в нынешних реалиях под 3-5%, потому как тогда она будет работать себе в убыток. И этот ущерб кто-то должен покрывать, но никто не может взять на себя долговые нагрузки. Наблюдается перманентный дефицит бюджета Украины, который регулярно удается покрыть за счет уплаченных авансом налогов либо путем привлечения заемного финансирования, в том числе кредитов МВФ. Так формируется дополнительная «финансовая дыра», которую нужно будет покрыть будущим поколениям.

Портрет Виталия Тимошенко, эксперта группы компаний «DIM» 
 

Украинская экономика рыночно развита недостаточно и не в состоянии самостоятельно удовлетворить даже свой внутренний спрос. Поэтому кроме инфляции «на повышение ставок» существенно влияет и волатильность курса гривны по отношению к иностранным конвертируемым валютам, в первую очередь к доллару США. Начиная с 2008 года происходят периодические обвалы гривны. Банковский сектор не владеет ресурсом, чтобы выдавать такие колоссальные объемы в национальной валюте на долгосрочную перспективу под низкие ставки. Он попросту не сможет «отбить» кредитную гривну. Поэтому для покрытия риска банки оставляют за собой право в условно одностороннем порядке пересмотреть кредитную ставку. У заемщика остается «право» принять эти условия или нет, но на практике, если он их не принимает, то банки выдвигают требование о досрочном погашении кредита. Поэтому попадая в, такого рода «кредитную ловушку», заемщик, как правило, «соглашается» на изменения условий привлечения заемного финансирования».

Как заявил директор по экономическим вопросам группы компаний «DIM» Виталий Тимошенко: «Для понижения процентной ставки до европейского уровня необходима стабилизация экономики, причем не надуманная. Еще одним фактором может стать повышение устойчивости банковской ресурсной базы, когда финансовые компании действительно могут рассчитывать на то, что завтра не будет очередного кризиса в стране, и население не побежит забирать депозиты. Если банк выдает ипотеку на 20 лет — он должен объективно рассчитывать на то, что у него на протяжении этого времени в обороте будет соответствующий ресурс или он в состоянии будет выйти на рынок за соответствующим фондированием. К сожалению, на сегодняшний день в Украине практически не существует долгосрочных депозитных продуктов, а те, которые предлагаются, не пользуются спросом со стороны населения и корпоративного сектора, в силу выше изложенных обстоятельств».

Виталий Тимошенко рассказал об актуальности ипотечного кредитования для покупателей разных классов недвижимости от застройщиков. По словам комментатора, самый выгодный для любого банка продукт (залог) тот, который даже с большим дисконтом может быть гарантировано продан, чтобы покрыть банковский кредитный риск в случае его наступления (реализации). Поэтому социальное жилье не относится к классу, который пользуется ипотечным спросом. Как уверяет представитель застройщика, для покупателей жилья класса «премиум» банковское кредитование на существующих условиях не интересно, поскольку у таких инвесторов в наличии возможности изыскать средства для приобретения жилья и избежать дополнительных затрат.

На тему, насколько целесообразно ипотечное кредитование жилья сегмента «комфорт» и «бизнес» комментатор высказал противоречивое мнение: «Казалось бы, что ипотека должна быть актуальна для покупателей классов жилья бизнес или комфорт. Но насколько эта целевая группа в состоянии пользоваться банковским продуктом с учетом норм пруденциального надзора со стороны НБУ? С одной стороны, платежеспособность такого целевого сегмента потенциальных заемщиков де-факто не должна вызывать сомнений, иначе бы сделки купли-продажи такого жилья на практике не совершались бы. С другой, для того чтобы соответствовать критериям кредитоспособности, такие клиенты должны подтвердить источник происхождения дохода, а это в нашей стране с учетом специфики сделать достаточно проблематично».

Представитель группы компаний «DIM» подытожил: «Получается, что банковское кредитование на приобретение квартиры потенциально доступно только официальным миллионерам».

Как уверяет представитель группы компаний «DIM», понижения процентной ставки можно ожидать, когда государство будет заинтересовано поднять уровень жизни населения, а не работать «над освоением бюджета» или для привлечения очередного долгового финансирования. По мнению специалиста, сделать это без рыночных реформ, преодоления коррупции, наведения порядка в сфере правоохранительной и судебной систем, повышающих инвестиционные гарантии для частного капитала, в ближайшее время невозможно. Как утверждает эксперт, целый ряд указанных проблем постоянно выносится на повестку дня со стороны МВФ и других международных финансовых и административно-политических институций и организаций, но пока что ситуация не меняется.

Группа компаний «DIM» в начале октября 2017 года презентовала условия кредитования для покупателей квартир в ЖК «Автограф». Условия ипотеки предоставляются застройщиком в партнерстве с банком «Глобус». Максимальная длительность ипотечного кредита составляет 20 лет. При этом, минимальный первоначальный взнос составляет 30, а годовая ставка в гривне стартует от 5,9%. 

Таким будет жилой комплекс «Автограф» 
 

Другой взгляд на ситуацию выразил в своих комментариях Роман Анзин — заместитель директора по экономике и финансам в ООО «ИСК Обрий». Как сообщил специалист, ипотечный рынок до сих пор не восстановился после банковского кризиса 2008 года и объемы кредитования остаются очень низкими. По словам эксперта, всего несколько банков на сегодняшний момент вернулись к ипотечному кредитованию. При этом ставка достаточно высока, от 20 до 23% годовых. Такой процент обоснован высокими юридическими рисками (защита прав банка), связанными с «недобросовестными» застройщиками и неплатежеспособными покупателями. С одной стороны, такой уровень процентной ставки нельзя назвать завышенным в сегодняшних реалиях украинского рынка ипотечного кредитования. С другой стороны, для активизации ипотеки ставка должна понизиться до уровня 14-16%. 

Фотография Романа Анзина, заместителя директора по экономике и финансам в ООО «ИСК Обрий» 
 

Роман Анзин, представитель ООО «ИСК Обрий», сообщил, что о снижении процентной ставки на ипотечное кредитование до европейского уровня говорить рано, потому как необходимо провести много системных изменений в стране: начиная от валютного регулирования, банковского реформирования и регулирования, повышения благосостояния и надежности заемщика и заканчивая повышением доверия к застройщикам. По словам заместителя директора по экономике и финансам в украинской строительной компании,важным этапом на пути к понижению процентных ставок стоит считать повышение количества платежеспособных заемщиков с официально подтвержденным источником дохода. Как утверждает эксперт, необходимы и законодательные изменения повышающие гарантии банка, чтобы в случае непогашения заемщиком ипотеки можно было изъять залоговое имущество.

Заместитель директора по экономике и финансам в ООО «ИСК Обрий» рассказал о том, в каких случаях актуальны ипотечные предложения в контексте современных украинских реалий: «По нашему опыту кредитования наиболее привлекательными для ипотеки считаются жилые комплексы эконом- и комфорт-классов, рассчитанные на покупателя со средним официальным доходом 14–18 тыс. грн в месяц. Например, приобретая двухкомнатную квартиру в ипотеку на 20 лет, среднемесячный платеж по кредиту составит порядка 9–10 тыс. грн в месяц. Мы аккредитованы в нескольких банках. Это дает возможность большему количеству инвесторов приобрести квартиры в жилых комплексах, которые строим. Стоит отметить, что банк не станет кредитовать объекты без всего пакета разрешительных документов либо с какими-то нарушениями, поэтому можно сказать, что участие в таких совместных с банками проектах – еще одно подтверждение надежности застройщиков».


В заключении, представитель ООО «ИСК Обрий» высказал прогнозы насчет понижения процентной ставки по ипотеке. По мнению эксперта, спада процентов можно ожидать не ранее второй половины 2018 года. 
Компания «ИСК Обрий» в партнерстве с банком «Глобус» предлагает инвесторам новостроек «Місто Квітів» и «Рідне місто» особенные условия ипотечного кредитования. Максимальный срок, на который можно оформить ипотеку, составляет 20 лет. Первоначальный первый взнос может варьировать от 30 до 50% и выше. В зависимости от внесенного первого взноса, меняется уровень процентной ставки. Так, процентная ставка в гривне на первый год составит от 5,9 до 9,5%. Последующие годы процент составит 21,9% годовых в гривне.

Существует и второй вариант ипотеки от «ИСК Обрий» с банком «Глобус». При первом взносе, который составит от 30 до 50%, в зависимости от первоначально внесенной суммы процентная ставка на первые два года составит от 13,5 до 15,5% годовых в гривне. Остальные годы выплат ипотеки процент будет начисляться 21,9% годовых в гривне. Оформить ипотечный кредит можно сроком до 20 лет.

Визуализация жилого комплекса «Місто Квітів» 
 

Выводы эксперта недвижимости Domik.ua

Проанализировав ответы застройщиков и изучив ситуацию на первичном рынке жилья,главный аналитик портала Domik.ua Виталий Котенко выделил основные тенденции:

- Украинский рынок недвижимости остро нуждается в доступных кредитных программах. Так, в 2017 году по данным Госстата, в очереди на получение жилья числится 657 тысяч украинцев . Для решения этого вопроса необходимо около 50 000 квадратных метров площади квартир. Эти цифры не отражают общее число граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий. Реальное количество потенциальных инвесторов выше.
- Застройщики способны восполнить недостаток жилья украинцам, только в первой половине текущего года было введено в эксплуатацию 5,1392 миллионов квадратных метров жилплощади .
- За первый квартал 2017 года украинские финансовые учреждения выдали кредитов для жилой недвижимости на сумму в 178 млн гривен.Средняя сумма кредита составила 546 тыс. грн , что не покрывает и малой доли потребности рынка.
- Высокие процентные ставки, нехватка заемщиков с официально подтвержденным доходом, отсутствие судебных механизмов для реализации залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств и слабая поддержка государства затрудняют полное восстановление ипотечного кредитования.

Виталий Котенко - главный аналитик портала недвижимости Domik.ua

 

domik.ua

 

Каталог объектов

Отель на Французком бул. Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га

Подробнее

Гранитный карьер Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м

Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7,  участок 9.4 сотки. Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

ЖК «Белый Парус»  пентхаус ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Подробнее